作者：王利平律師

最高額抵押合同約定與抵押登記不一致時

優先受償金額以哪個為準

   對于在民法典生效前簽訂的最高額抵押合同以及辦理的抵押登記，存在不一致的，優先受償金額以抵押合同約定為準，還是以抵押登記為準？在實踐中一直爭議不止，我們近期正在處理的幾個案件也存在這個問題，本文進行分享，并希望大家共同探討和學習。

一、民法典生效之前，相應的法律規定主要是《擔保法》、《物權法》及其司法解釋及其他規定。相應的規定主要如下：

   1.《擔保法司法解釋》第61條規定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準”；第83條第2款規定：“抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發生的債權余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優先權的效力；如果實際發生的債權余額低于最高限額的，以實際發生的債權余額為限對抵押物優先受償。”

   2.《物權法》第173條規定：“擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。”

   3.《最高法院九民會議紀要》58條：“以登記作為公示方式的不動產擔保物權的擔保范圍，一般應當以登記的范圍為準。但是，我國目前不動產擔保物權登記，不同地區的系統設置及登記規則并不一致，人民法院在審理案件時應當充分注意制度設計上的差別，作出符合實際的判斷：一是多數省區市的登記系統未設置“擔保范圍”欄目，僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”的表述，且只能填寫固定數字。而當事人在合同中又往往約定擔保物債權及其利息、違約金等附屬債權，致使合同約定的擔保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區登記系統設置及登記規則造成的該地區的普遍現象。人民法院以合同約定認定擔保物權的擔保范圍，是符合實際的妥當選擇。二是一些省區市不動產登記系統設置與登記規則比較規范，擔保物權登記范圍與合同約定一致在該地區是常態或者普遍現象，人民法院在審理案件時，應當以登記的擔保范圍為準。

二、民法典生效后，民法典的相應規定及其部分案例，以供大家學習和理解。

   《民法典有關擔保制度的解釋》第15條規定：“最高額擔保中的最高債權額，是指包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產的費用、實現債權或者實現擔保物權的費用等在內的全部債權，但是當事人另有約定的除外。登記的最高債權額與當事人約定的最高債權額不一致的，人民法院應當依據登記的最高債權額確定債權人優先受償權的范圍。”。根據民法典有關擔保制度的解釋生效后的如下法院的案例，供大家參考學習。

   案例一：2022年8月19日廣東省佛山市中級法院作出的民事判決書【（2022）粵06民終10187號】中認為：本案爭議焦點為被上訴人陳弟對佛山市××號房產變現所得款享有優先受償權的范圍是否僅限定在本金范圍內？根據最高額抵押擔保合同第一條約定“……乙方抵押擔保的范圍包括債務人主合同項下全部債務（包括或有債務）本金（本金最高余額450萬元）、利息、復利及罰息、實現債權的等費用。本案所涉及最高額限額約定為“本金最高限額”，即只要本金不超過最高限額，即使本金及基于該本金而產生的利息、罰息、違約金、實現債權的費用等總金額超過最高限額，擔保人仍要承擔上述全部擔保責任。該類最高限額約定是當事人意思自治的表現，不違反法律、行政法規的規定，應當予以支持。同時，房產登記部門對提供抵押擔保的房產出具的他項權證中記載“最高債權額”為450萬元。區霏主張陳弟對債權本金、利息等費合并計算的總金額不能超過450萬元，實際上混淆了“債權最高限額”和“本金最高限額”，不應當支持。

   案例二：2023年1月30日 廣東省韶關中級法院作出的民事判決書【（2022）粵02民終2945號】觀點：本案中，陳明與胡鳳簽訂的《抵押借款合同》第7條約定，本抵押所擔保的主債權范圍包括借款本金、利息（包括約定利息、罰息）違約金等費用，而雙方辦理的（2019）翁源縣不動產證明第××6號不動產權證中載明擔保債權數額為30萬元，故涉案擔保物權的擔保范圍存在合同約定與登記簿記載不一致的情況。同時，參照《全國法院民商事審判工作會議紀要》第58條的規定。在本案中，從陳明提供的不動產權登記證明來看，其登記事項為“擔保債權的數額”而非“擔保范圍”，陳明提供的《不動產登記申請書》上也僅載明“被擔保債權數額（最高債權數額）”，無“擔保范圍”欄目。由此可見，參照《全國法院民商事審判工作會議紀要》第58條的規定，在張云無證據證實當時不動產登記存在“擔保范圍”欄目的情況下，則陳明享有優先受償權的債權數額應以合同約定的擔保范圍為準。韶關中院最終認定：抵押權人優先受償的范圍應當按照抵押擔保合同約定的范圍，不應當按照抵押登記的金額為限享有優先受償權。

   案例三：2022年4月26日江蘇省泰州市中級人民法院作出的民事判決書【（2022）蘇12民終173號】中觀點認為:民生銀行泰州分行對品韻公司享有的優先受償權的范圍應當依約定還是依登記予以確定？2013年11月25日 當事人簽訂的《最高額擔保合同》約定擔保人所擔保的最高債權為300萬元，擔保范圍為主債權本金、利息、罰息、復利、違約金、損害賠償金、實現債權等費用。【興抵字第20131127-2號】村鎮房屋他項權證，注明權利價值為300萬元。上述登記權證僅對當事人雙方《最高額擔保合同》中的主債權金額進行了登記，未對雙方約定的利息、罰息、復利、違約金等其他費用進行登記。而上述事由未予登記系由于當時登記系統設置及登記規則不統一造成的，并非當事人的真實意思表示。泰州市中院認為，民生銀行泰州分行對品韻公司享有的優先受償權范圍應當以案涉《最高額擔保合同》中的約定來確定，優先權的金額范圍為本金300萬元及利息、違約金、實現債權等的費用。 

   案例四：2022年6月30日山東省青島市中級人民法院作出的民事判決書【（2022）魯02民終6187號】中觀點：2013年12月31日，管森與小額貸公司簽訂《最高額抵押擔保合同》。合同約定管森以其名下的房產為高初，自2013年12月31日至2016年12月31日期間向小額貸公司的借款本金200萬元提供抵押擔保，擔保范圍包括債務人主合同項下全部債務本金、利息、復利及罰息、實現債權的費用。不動產他項權號為青房地權市他字第xx號，抵押債權數額為200萬元。小額貸公司發放了借款金額為200萬元，期限自2015年7月1日至2016年2月29日。青島中級法院認為：案涉最高額抵押發生在民法典施行前，民法典施行前簽訂的抵押合同約定的擔保范圍與他項權證登記的內容不一致，應當以抵押合同約定的擔保范圍為準。故，小額貸公司有權以青房地權市他字第××號不動產他項權證項下的財產處分所得的價款在本金最高余額200萬元及相應利息、實現債權的費用的范圍內優先受償。

   案例五：2022年4月11日安徽省合肥市中級人民法院民事判決書【（2022）皖01民終2640號】中觀點認為：本案爭議焦點為：不動產登記證明中登記的“最高債權數額：240萬元”是應當認定本金限額為240萬元還是認定享有優先權的全部債權（包含本金利息等）總額限額為240萬元？2013年12月31日，招行合肥分行與張文、金華簽訂《授信及擔保協議》等，約定招行合肥分行為張壽文提供240萬元的可循環授信額度，授信期限為60個月。經過多次借款，截止起訴之日，張文尚欠貸款本金1990365.66元，利息144884.68元，罰息3635.46元，復息7640.07元。 張文、金華以其所有的××房作為抵押物為上述授信貸款提供抵押擔保，他項權證登記中顯示“最高債權數額240萬元”。合肥中級法院認為：最高額抵押權本質在于其所擔保的債權為不特定債權，且具有最高限額。最高額抵押所擔保債權的范圍，可包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金等，但總計不得超過已登記的預定最高限額，超過部分，抵押權人不能行使抵押權。本案中，張文、金華與招行合肥分行簽訂的《授信及擔保協議》約定以其名下房產設定最高額抵押并辦理他項權登記，抵押擔保的范圍包括貸款及其他授信本金余額之和，以及利息、罰息、復息等。在辦理抵押權登記時，案涉抵押房屋他項權證登記的為最高額抵押，并載明被擔保債權金額為240萬元，故招行合肥分行優先受償范圍應以抵押登記的最高債權額240萬元為限。（注：本案按照登記金額確定享有優先權的金額，與本文章中的其他案例不同）

   案例六：2022年4月30日深圳市福田區法院作出的民事判決書【（2022）粵0304民初9579號】中觀點：2016年10月19日簽訂《授信協議》約定：原告向被告提供可循環授信額度240萬元整，即從2016年10月11日至2036年10月11日止。關于抵押權。本案中，不動產登記證明號：粵（2016）深圳市不動產證明第03xx07號中抵押登記內容為：“最高債權數額為240萬元”。案涉《個人授信最高額抵押合同》并未明確約定抵押擔保的最高本金數額，因抵押登記的最高債權數額為240萬元，故優先受償的最高債權數額應為240萬元。拍賣變賣抵押物所得價款的優先受償范圍為240萬元，超過240萬元的部分原告不具有優先受償權。（注：本案按照登記金額確定享有優先權的金額，與本文章中的其他案例不同）

三、我們的觀點

   雖然民法典司法解釋對于抵押權人優先受償的金額以最高額抵押合同約定還是他項權登記為準，已經作出了相應規定，但是在目前的司法實踐中仍然還是存在一些爭議。我們認為，對于民法典公布實施前已經辦理抵押登記的，現在進入到訴訟或仲裁程序的，盡量以保護抵押權人的方面處理，盡量以最高額抵押合同約定為準認定享有優先權的范圍包含本金、利息、違約金、實現債權的費用等。我們的主要理由如下：

   1、在民法典生效之前的實踐中，最高額抵押權合同中約定的優先受償權范圍是相應合同當事方的真實意思表示。之前，由于各個地方的不動產登記管理部門在抵押登記中各自設立相應的登記事項不規范，不標準，不統一等問題，抵押證書上的名稱有：債權數額、被擔保主債權數額、擔保數額、最高債權數額等等很多種，每個地方叫法都不同，原來的抵押權登記時，根本不能寫明擔保范圍，只能寫一個具體的金額在2021年5月6日才出臺《關于做好不動產抵押登記工作的通知》，才有了“擔保范圍”這個記載項目，不能由于民法典的出臺作出對抵押權人不利的認定。因為實踐中，基本所有的最高額抵押合同約定的優先受償權的范圍都是本金、利息、違約金、實現債權的費用等，這才是簽訂最高額抵押合同時當事人真實的意思表示，人民法院不能輕易認定按照抵押登記證書上登記的金額去認定享有優先權的最高限額。

   2.在法律的實施中，應當盡量保持當事人的預見性。我國的不動產登記部門在沒有真正的規范抵押登記范圍和金額時，抵押權人和債務人都是認為或者預見到優先受償權的范圍是按照最高額抵押合同約定范圍為準，這都是社會大眾及其當事人可以預見和認可的。最近幾年，國家開始規范抵押權登記金額，無論登記項目和要求如何，目的都是為了規范抵押權人和債務人的行為，希望能夠更好預防和減少糾紛，如果不考慮民法典生效之前的不動產登記中的實際情況，不考慮簽訂最高額抵押合同和辦理抵押登記時當事人的預見性，反而會使得債務人和抵押權人對于相應優先權的范圍和進行激烈的對抗，不利于抵押權登記的設立目的和當事人的預見性。

   3、在抵押權證書中登記的金額與最高額抵押合同約定的本金金額一致或者基本一致時，應當認為抵押權人享有的優先受償權范圍包含本金、利息、違約金、實現債權的費用等，不能僅僅根據抵押登記證書中登記的信息為：“最高債權額xx元”、“最高債權總額xx元”等等，因為使用了“最高”、“全部”、“總額”等等詞語，而認為抵押權人優先受償范圍為全部本金、利息、違約金、實現債權的費用相加起來不得超過抵押證書中登記的金額。同時，在實踐中，登記的金額很多是本金金額，如果僅僅使用了“最高”、“總額”等字眼，就認定享有優先權的本息、違約金等全部金額不得超過登記的金額，對債權人嚴重不公平。我們也見過登記存在筆誤的，比如最高額抵押登記登記的金額為“最高債權額10000000元”，但是最高額抵押合同及實際放款的金額為100000000元，本來最高額抵押合同和實際放款的金額是1億元，在登記時登記為1千萬，過了好幾年后，在訴訟時，被告提出抗辯認為抵押權人優先受償權的范圍的1千萬。類似這樣的情況，就會導致抵押權人比較被動，尤其在破產案件中，這樣的筆誤可能會導致抵押權人重大損失。

   感謝轉發與分享，我們團隊專注不良資產（合同欠款）和法律顧問，歡迎各位企業家及律師同行來我們北京市華城（深圳）律師事務所參觀交流。謝謝！

團隊聯系人如下

王利平律師微信：13828809636（深圳）

汪 斌律師微信：13910382261（北京）

李  琪律師微信：15602216731（深圳）

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“專注不良和法律顧問律師團”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 最高額抵押合同約定與抵押登記不一致時優先受償金額以哪個為準