從去年開始地產債的“雷”就一個個接踵而至，而違約風向也從信用債吹向了ABS，與信用債相比有真實資產加持的ABS也出現展期的情況，這也著實讓投資者捏了一把冷汗，不是說好的“破產隔離”嗎？不是說好的“真實買斷嗎”？ABS的核心是基礎資產，產品的兌付依賴于現金流而非純信用，又有內、外增信的加持，為什么與信用債一起走到了展期的地步呢？ABS的優勢去哪了？下面小編就帶著大家從基礎資產、現金流賬戶及歸集等方面一起來看看。

我們先來看一下已經展期的ABS：

我們可以看到展期的除了一單陽光城的購房尾款其余都是供應鏈ABS，是供應鏈ABS更容易出問題嗎？這要從幾個方面來看，首先我們要了解的是，地產ABS的發展也是幾經起伏，這也與不同時間段的監管環境有關系。

例如19年證監會發布的《資產證券化的監管問答》，里面明確了物業服務費、缺乏實質抵押品的商業物業租金，不得作為資產證券化產品的基礎資產現金流來源，而17年上半年，發展迅猛的購房尾款ABS一度面臨被“叫?！钡臓顟B，審核通過率極低，只有少數的頭部可以申報項目，這樣的狀態持續了近兩年，19年窗口指導對購房尾款逐漸放開，但是審核仍然比較嚴格。而棚改ABS的量一直比較少，棚改ABS的壽命主要受政策的影響，十三五明確提出，到2020年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造，此后中央的幾次講話也重申了這一點。類REITs、CMBS、供應鏈ABS形成地產ABS“三足鼎立”的局面發行量占據著整個地產ABS的絕大比例，而供應鏈與其他兩種相比，體量更大，尤其是儲架發行，但是能發供應鏈ABS的企業也是地產里面的頭部，發行量之大一度讓供應鏈ABS成為地產ABS的代名詞。地產供應鏈ABS的體量之大也增加了主體信用負面輻射的風險。

可能這話不是那么準確，但是小編想想說與其他類型地產ABS相比，供應鏈ABS的資產證券化特有屬性沒有那么強，為什么這么說？我們先來對比一下不同類型ABS的基礎資產：

 購房尾款ABS

購房尾款是指房地產項目公司因銷售商品房對購房人享有的應收賬款債權；從購房尾款 ABS 的入池標準而言，入池的購房尾款限定于自購房人與銀行或住房公積金中心簽訂貸款合同（同時與房地產項目公司簽訂購房合同）后，至銀行或住房公積金中心劃款至房地產項目公司這一特定期間內的應收賬款。

基于預售商品房而產生的購房尾款是未來產生的現金流，不屬于房地產企業的表內資產；當房地產企業收到銀行按揭款，將其記入預收賬款科目，待驗收交房時，從預收賬款結轉至主營業務收入。

由于購房尾款不屬于企業資產負債表中資產，購房尾款 ABS 發行成功后，不能做資產科目間內部調整，融入資金應記入應付債券或其他負債等負債科目。

通常有以下幾種可能，會導致最后基礎資產的違約：

（1）房企未能履行購房合同項下的約定，導致購房者退房或解除購房合同；

（2）購房者未通過銀行／公積金中心的貸款審批；

（3）購房者滅失，自然人死亡或法人被解散；

（4）房價暴跌，購房者惡意違約等

可以看出現金流除了依賴于房企的持續經營能力外，還會受購房者還款情況及當下經濟環境的的影響。

（這里是小編自己根據自己的想法判定的，有疑問的小伙伴歡迎后臺討論。）

類REITs

類REITs的結構較其他幾種復雜了很多，通過系列資產重組安排，實現私募基金持有項目公司的股權和債權，項目公司持有物業資產的結構。項目公司以其持有的物業資產產生的租金收入作為主要還款來源償還委托貸款本息并向私募基金進行股東分紅。

通常有以下幾種可能，會導致最后基礎資產的違約：

（1）房企因流動性緊張等原因未能及時向項目公司提供運營資金支持；

（2）受經濟、政策環境或自身影響，商戶發生經營困難，空置率增加；

（3）項目公司未能履行到期債務，質權人有權就質押財產行使質權，以折價、變賣、拍賣等方式處置質押財產，因此受標的物業實際處置價值影響。

與房企的依賴程度：★★★☆☆☆

CMBS

CMBS主要指以單個或多個包括寫字樓、酒店、會議中心、商業服務經營場所等商業物業的抵押貸款組合包裝而構成的基礎資產，通過結構化設計以相關地產未來收入（如租金、物業費、商業管理費等）為主要償債本息來源的資產支持證券產品。

CMBS作為債類資產證券化產品，不要求產權拆分或轉移，保留了融資人（資產持有方）對資產所有權的完整性。

通常有以下幾種可能，會導致最后基礎資產的違約：

（1）房企因流動性緊張等原因未能及時提供運營資金支持；

（2）由于專項計劃的特定原始權益人作為發起人及差額支付義務人，同時是基礎資產涉及的標的物業的實際運營的母公司，如果特定原始權益人破產或發生財務危機，將對標的物業的運營產生重大影響，從而無法保證現金流的正常歸集和專項計劃本息的償付；

（3）受經濟、政策環境或自身影響，商戶發生經營困難，空置率增加。

與原始權益人的依賴程度：★★★★☆☆

供應鏈ABS

供應鏈金融ABS依托于核心企業和真實貿易基礎，針對上游企業的融資，主要發生在供貨階段，是因為核心企業議價能力強，供應商收賬政策也相對寬松，導致回款相對較慢；針對下游企業的融資，主要發生在銷售階段，是因為下游經銷商一般議價能力較弱，而且多數情況下要支付預付款，導致資金占用較多。

在供應鏈金融ABS中，核心企業是債務人，是現金流穩定回收的重要保障，規模實力及信用狀況直接關系到風險的大小。

因為應收賬款具有周期短的特性，一般會設置循環購買，此時基礎資產難以“真實出售”，而基礎資產“真實出售”是資產支持證券達到破產隔離的關鍵。

此外原始權益人擔任資產服務機構，提供基礎資產的篩選、債權管理、債權催收等服務；或認購資產支持證券次級等都使得資產支持證券的基礎資產很難與原始權益人嚴格意義上的風險隔離。

如果核心企業或原始權益人在證券存續期內破產，將無法持續購買新的應收賬款，甚至造成已有應收賬款回收的困難。

供應鏈金融ABS幾乎很少采用外部增信，一般都是核心企業或原始權益人的關聯方以差額支付承諾人的形式出現。不是嚴格意義上的獨立第三方擔任增信方，使得證券的評級依賴于核心企業的評級，而核心企業的信用風險會直接導致資產支持證券出現兌付問題。

與核心企業的依賴程度：★★★★★☆

購房尾款ABS

基于商品房預售資金的監管要求，商品房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，該安排會對相應的基礎合同向下的購房應收款納入資產支持專項計劃造成截流的風險。此外如若涉及到開發貸，在相關協議安排中，通常會要求向公司在開發貸銀行開立監管賬戶，預售收入全部要進入該監管賬戶，且監管賬戶資金的使用需征得開發貸銀行同意。

為避免截流風險，一般會由原始權益人或其關聯方作為承諾人出具承諾函，承諾當時可能對基礎資產現金流截流的情況，承諾人將進行足額專項計劃本金和利息的兌付。

一旦原始權益人或其關聯方出現經營性風險，前述監管賬戶被監管，則承諾函也失去作用。

類REITs

項目本金及預期收益兌付的現金流來源于四個部分：

租金收入：一般回收款：基金一般回收款、專項計劃一般回收款；（2）發行人回收款：基金發行人回收款、專項計劃發行人回收款；（3）權利維持費；（4）處分收入回收款：基金處分收入回收款、專項計劃處分收入回收款。

類REITs在交易結構中通常會設置權利維持費和優先收購權。權利維持費的金額以彌補在專項計劃存續期間物業運營收入不足覆蓋有限B級資產支持證券利益償付的差額部分。優先收購權根據項目的期限一般設置為每3年或每5年開放一次。優先收購權人行使優先收購權的，應一次性收購非由其持有的次級資產支持證券全部份額，并支付收購價格，收購價款為次級自設立日至優先收購行權日的差額。

CMBS

項目公司的經營收入首先流入項目公司的收款賬戶，后根據約定的轉付頻率定期將收款賬戶的經營收入轉付至其開立在監管銀行的監管賬戶；借款人根據信托貸款協議項下的還款安排按時將信托專戶中收到的信托貸款本息匯款至信托的專戶；最后將信托專戶中收到的信托貸款向受益人進行分配。

供應鏈ABS

基礎交易債務人應在應收賬款債權到期日暨保理資產到期日向專項計劃賬戶支付保理資產金額，如某筆基礎資產存在加入債務人的，則基礎交易債務人應在應收賬款債權到期日暨保理資產到期日前一交易日向專項計劃賬戶支付保理資產金額；若截至應收賬款債權到期日暨保理資產到期日前一交易日尚有未償保理資產金額的，則加入債務人應當在應收賬款債權到期日暨保理資產到期日足額支付未償保理資產金額。

資金混同風險會直接影響現金流的歸集，而資金混同風險會導致主體風險向現金流的傳遞，購房尾款、類REITs和CMBS可以對應到相應的項目公司回款，而供應鏈ABS本質上是核心企業的應付賬款，雖然會通過一系列操作緩釋風險，但小編認為資金混同風險在同等條件下還是會略大于其他類型。