觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
近期，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)新一輪融資潮。
受益于房企境內(nèi)發(fā)債政策松綁，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商通過(guò)公司債、超短期融資券、中期票據(jù)等方式“儲(chǔ)糧”。
最新消息透露，2月21日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司披露2022年度第三期中期票據(jù)發(fā)行文件。
這是萬(wàn)科年內(nèi)發(fā)行的第三筆中期票據(jù)，三次發(fā)行涉及資金80億元。
不過(guò)，從發(fā)債端亦發(fā)現(xiàn)，目前成功發(fā)債的房企大多有地方或者國(guó)資背書(shū)，往往信用評(píng)級(jí)較高，整體融資閘口還未完全向民企開(kāi)放。
80億中票
2022年開(kāi)年，萬(wàn)科無(wú)疑是房企融資“急先鋒”，接連披露發(fā)債動(dòng)態(tài)。
2月21日，萬(wàn)科發(fā)布2022年度第三期中期票據(jù)募資說(shuō)明書(shū)，本次中期票據(jù)注冊(cè)額度為20億元，首期一次性發(fā)行，擬全部用于商品房項(xiàng)目建設(shè)。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，本期募集資金擬用于三個(gè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括萬(wàn)科雪山二期A11地塊、沈陽(yáng)翡翠觀湖一分期項(xiàng)目、西安瀾岸項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資金額分別為15.26億元、18.15億元及33.50億元。
事實(shí)上，萬(wàn)科于年內(nèi)計(jì)劃及完成發(fā)行的中期票據(jù)共計(jì)三筆，募資金額共計(jì)80億元，且募集資金均用于商品房項(xiàng)目建設(shè)。
其中，第一期中期票據(jù)發(fā)行金額30億元，主要用于重慶市永川萬(wàn)科城一期、二期以及佛山金域半島一期、萬(wàn)科雪山二期A6地塊建設(shè)項(xiàng)目、萬(wàn)科雪山二期A8地塊建設(shè)項(xiàng)目等5個(gè)住宅項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)。
而第二期中期票據(jù)發(fā)行金額為20億元，投資對(duì)象則為山東濟(jì)南萬(wàn)科雪山二期A13地塊建設(shè)項(xiàng)目以及沈陽(yáng)渾南新都心一期分期項(xiàng)目。
分析人士提到：“發(fā)債用途不是為了償還舊債，而是用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，充分說(shuō)明房企的融資和項(xiàng)目開(kāi)工等緊密結(jié)合。”
與此同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)消息透露，萬(wàn)科此前發(fā)行的第一期中票利率為2.95%，較其于2021年9月的3年期中票利率下降13bp。而第二期中票利率詢價(jià)區(qū)間在2.50%-3.50%，成本保持在行業(yè)低位。
基于萬(wàn)科過(guò)往發(fā)債表現(xiàn)，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，“萬(wàn)科第三筆中票利率或許不超3%”。
對(duì)萬(wàn)科而言，一方面，年內(nèi)多筆融資均明確投向項(xiàng)目建設(shè)方面，說(shuō)明企業(yè)在“借新還舊”方面的需求有所減弱；另有數(shù)據(jù)顯示，2022年首季度，萬(wàn)科并無(wú)公開(kāi)債務(wù)到期，企業(yè)資金面較為從容，也形成了利率優(yōu)勢(shì)。
另一方面，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)主題下，“保交樓”成為地產(chǎn)政策調(diào)控的核心要點(diǎn)，而萬(wàn)科這種明確用于商品房建設(shè)的融資需求，亦能夠較好獲得資金支持。
據(jù)了解，目前，萬(wàn)科共計(jì)完成四筆中期票據(jù)注冊(cè)，總規(guī)模100億元，而前三期募資金額為80億元，后續(xù)仍有20億元額度。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理
不止是萬(wàn)科，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)有超過(guò)十家房企通過(guò)發(fā)債融資為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌集資金，包括碧桂園、中海、美的、建發(fā)、首創(chuàng)、首開(kāi)、金地等，募資資金近300億元，實(shí)際投入項(xiàng)目建設(shè)的金額超200億元。
過(guò)去，償還到期債券是房企發(fā)債的一個(gè)主要資金用途。
以萬(wàn)科為例，2019年公開(kāi)發(fā)行的債券共計(jì)15筆，融資金額超200億元；2020年，發(fā)債融資亦超200億元；過(guò)去一年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該公司共計(jì)發(fā)行五筆債券，發(fā)行金額僅105.56億元。
不過(guò)，萬(wàn)科2021年一季末宣布順利回歸“綠檔”。2021半年報(bào)披露，萬(wàn)科凈負(fù)債率20.2%，持有貨幣資金1952.2億元，相當(dāng)于短期借款和一年到期有息負(fù)債總和的2.3倍，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.7%；綜合融資成本僅為4.27%。
另外，根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，萬(wàn)科無(wú)公開(kāi)債務(wù)到期，凈融資規(guī)模將顯著提升。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，截至2022年2月21日，重點(diǎn)房企共計(jì)發(fā)行45筆債券，包括超短期融資券、中期票據(jù)、超短期融資券、ABS等，融資金額近800億元。
其中，濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、華僑城、越秀集團(tuán)、中海、綠城、萬(wàn)科等企業(yè)均計(jì)劃及發(fā)行三筆債券，碧桂園、建發(fā)、首創(chuàng)及首開(kāi)兩筆。
房企密集發(fā)債，源于債務(wù)集中到期。據(jù)標(biāo)普信評(píng)發(fā)布的研究報(bào)告，2022年，116家本企業(yè)年內(nèi)國(guó)內(nèi)債券到期金額約2300億元，如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務(wù)重壓將更大，年內(nèi)房企海外債到期余額為273.25億美元，償債壓力集中于上半年。
可以觀察到的是，2022年以來(lái)，房企境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)改善，紛紛發(fā)債籌資，以備寒冬。
償還到期債券仍是房企發(fā)債的另外一個(gè)主要資金用途，另外，大型國(guó)有房企還能利用資金支持其兼并收購(gòu)
數(shù)據(jù)顯示，在開(kāi)年以來(lái)發(fā)債數(shù)據(jù)當(dāng)中，有八成發(fā)債用于以舊換新。
其中，1月6日，綠城集團(tuán)發(fā)行3年期26億元中期票據(jù)，用于償還債務(wù)融資工具、置換用于贖回已到期債務(wù)融資工具的自有資金、償還銀行貸款及項(xiàng)目建設(shè)；1月12日，中海發(fā)行3年期18億元中期票據(jù)，用于償還項(xiàng)目貸款及項(xiàng)目建設(shè)……
值得一提的是，招商蛇口于1月24日成功發(fā)行的2022年度第一期中票據(jù)（并購(gòu)），這是國(guó)內(nèi)首批房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中期票據(jù)正式落地。其中，3年期6.45億元一般中期票據(jù)，利率2.89%，5年期6.45億元一般中期票據(jù)，利率3.3%。
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原標(biāo)題： 兩月三發(fā)80億中票 萬(wàn)科繼續(xù)儲(chǔ)糧過(guò)冬
