作者：老庵

來源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）

最近在堅持聽浙江大學葉航教授的《宏觀經(jīng)濟學》，課程錄制于2011年。在講到2008年金融危機時，葉教授語重心長、甚至略帶嚴肅地跟下面十八九歲的大學生講：

“未來十年二十年，風向一定會發(fā)生變化，金融深化會轉(zhuǎn)向金融抑制，大家職業(yè)發(fā)展的黃金時期，會因為金融監(jiān)管的加強受到極大影響。”

“08年以前，聰明的人都去華爾街，都去做金融，但是未來的歲月，必須要慎重。”

#1 放水

聽到這，老庵虎軀一震，葉老師說的，都他娘的在自己身上應驗了，作為一名地產(chǎn)金融從業(yè)人員，現(xiàn)在賊尷尬，說多了都是淚。 

不過在近期召開的央行例會上，央行刪除沿用多年的“保持廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配”、“優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)”等表述。

今天央行也再次下調(diào)7天逆回購中標利率20個基點至2.20％，創(chuàng)造2015年6月以來最大單次降幅。

疫情背景下，為確保經(jīng)濟盡快恢復元氣，央行似有大放水之勢。

有三個基本問題擺在我們面前：

水能否流到地產(chǎn)？

水能流入多少? 

水多久才能流到地產(chǎn)？

金融是主權(quán)的一部分，金融調(diào)控與監(jiān)管，體現(xiàn)的是中央政府的意志，在現(xiàn)有金融調(diào)控和監(jiān)管體制下，地方?jīng)]有多少權(quán)力。

從政策態(tài)勢看，雖然地方政府蠢蠢欲動、伺機而動，但至少在金融層面，目前看，房地產(chǎn)還是那個夜壺，繼續(xù)被按在地上摩擦。 

以上問題，實際是貨幣政策傳導機制問題。

水是生命之源，我們之所以把貨幣比作水，是因為它可以像水一樣無孔不入，只要有利潤，便會發(fā)生交易，水就會流向那里。水能流多遠、流多快，都要依托河流是否通暢，即貨幣政策傳導機制是否完善。

傳導機制不暢，央行之水便會在上游形成堰塞湖，難解下游燃眉之急。我們要做的，是搞清楚貨幣政策如何傳導，便于對后期政策做精準判斷。

#2 傳導機制

一般來講，貨幣進入經(jīng)濟活動，大體需要經(jīng)過三個階段：

Round 1:央行將基礎(chǔ)貨幣派發(fā)給以銀行為主的大型金融機構(gòu)（俗稱：印錢）

近年央行印錢的形式越來越眼花繚亂，比如上文中提到的7天逆回購，以及SLF（常備借貸便利）、SLF（短期借貸便利）、公開市場操作等。

08年前后幾年，央行主要依托存款準備金率對貨幣總量進行調(diào)整，自從建立LPR以后，中國央行開始向歐美國家學習，目標是建立完整、順暢的以利率為錨的貨幣政策傳導機制（目前為止還木有完全建立起來）。

Round 2:以銀行為主的大型金融機構(gòu)將手里的錢，以貸款以及各種金融產(chǎn)品的形式發(fā)放給企業(yè)和居民。

對買房人而言，主要是按揭貸款，部分投機客也會試圖向消費金融公司申請信用貸款，而消費金融公司的資金實際來源仍為銀行信貸。

對開發(fā)商而言，需要面對的不只銀行一類金融機構(gòu)，還有信托、私募基金、證券公司、保理公司，融資種類不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、前融、資產(chǎn)證券化等等。

Round 3:開發(fā)商拿到錢以后，在土地市場買買買，居民拿到錢后進行住房投資和消費，以上經(jīng)濟活動資金都沒有出銀行體系，資金通過銀行信用繼續(xù)派生新的貨幣。

經(jīng)過Round 1到Round 3,貨幣政策完成傳導。

央行對Round 1擁有絕對掌控力，而Round 3是經(jīng)濟的自發(fā)活動，在不發(fā)生經(jīng)濟危機（比如資產(chǎn)價格大幅下跌，居民與企業(yè)紛紛持幣觀望）的情況下，是一個自然過程，貨幣政策基本無法干預。

所以傳導機制的核心是Round 2,金融機構(gòu)都是市場化的經(jīng)營主體，各家根據(jù)自身的風險偏好進行信用派生。

#3 今天與明天

我們討論貨幣政策如何影響地產(chǎn)，其實是想知道貨幣政策如何影響房地產(chǎn)的價格。

貨幣政策骨子里流淌著凱恩斯的基因，著眼點是需求端，確切的說，刺激的是開發(fā)商對土地的需求和購房人對商品房的需求。

開發(fā)商有錢買地，土地價格自然水漲船高，土地價格升高，繼而推高商品房價格，這是土地成本上漲帶來商品房價格上漲；

購房人有錢買房，對商品房單價敏感性降低，這是需求端引起的價格上漲。貨幣政策對上下游的影響，都對商品房價格產(chǎn)生正向影響。

目前階段，在Round 1層面，驚濤駭浪已經(jīng)映入眼簾。

雖然金融機構(gòu)們心懷鬼胎，總想在地產(chǎn)業(yè)務(wù)里分一杯羹，但是銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)經(jīng)常扮演攔路虎的角色，地產(chǎn)行業(yè)在Round 2層面的傳導短期來看并不順暢。

短期看，流動性很難進入房地產(chǎn)。

“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)，限購限貸并未實質(zhì)性放松，開發(fā)商拿地進行土地款置換的融資方式屢次被禁止，就算有幾家微操作牛逼的機構(gòu)，規(guī)模也早已不成氣候。

但是，在經(jīng)濟恢復元氣以后，如果央行不進行貨幣回收，水一定會流到地產(chǎn)。

這是一個貨幣派生問題，央行派發(fā)的基礎(chǔ)貨幣，在經(jīng)過Round 2和Round3后，會成倍增長，金融學里稱為貨幣乘數(shù)。

但是因為國內(nèi)外疫情影響，居民停止消費，出口加工企業(yè)停產(chǎn)，大部分企業(yè)緩慢復工，與正常情況相比，交易急劇減少。

交易減少，導致貨幣派生傳導鏈戛然而止，換句話說，很多基于信用的交易消失掉了，比如對于停工的企業(yè)而言，不再需要銀行貸款。

貨幣乘數(shù)此時急劇縮小，雖然央媽大放水，但派生機制出了問題，貨幣總量M2的增速未必會大爆發(fā)。

同樣道理，在疫情穩(wěn)定后，企業(yè)恢復信心，居民擴大消費，銀行信貸繼續(xù)傳導，貨幣乘數(shù)會慢慢恢復到疫情前的水平，此時由于基礎(chǔ)貨幣大漲，M2也會大幅升高。

反應到微觀層面，企業(yè)由于更容易獲得信貸，生產(chǎn)規(guī)模擴大，利潤增加，員工收入增加，消費增加，最終的最終，大家都更有錢了。

此時，居民對商品房的購買力得到實質(zhì)性提升，水流到了房地產(chǎn)。

#4 預期

其實最重要的，還是預期。以上過程如果被預期到，開發(fā)商拿地是不是更猛？居民是不是該買房？

yes or no,各位自行判斷呀！

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原標題： 央行之水勁兮，何以饗地產(chǎn)？