作者：貓眼三姐妹

來(lái)源：大隊(duì)長(zhǎng)金融（ID:captain_financial)

近期, 嘉興市中級(jí)人民法院于官網(wǎng)公布的一篇題為《樓盤(pán)爛尾購(gòu)房者要繼續(xù)還按揭嗎？法院: 剩余貸款由開(kāi)發(fā)商還》的案例報(bào)道, 引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。根據(jù)該報(bào)道, 在樓盤(pán)“爛尾”后, 對(duì)于銀行要求購(gòu)買(mǎi)者繼續(xù)歸還剩余銀行貸款的訴訟請(qǐng)求, 嘉興中院不予支持, 并認(rèn)為應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

嘉興中院的判決與我們的第一反應(yīng)發(fā)生沖突的原因在于對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋”)第二十一條規(guī)定的理解不同以及所處總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同。

[需要特別說(shuō)明的是, 商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第二十一條的規(guī)定與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(2003年)第二十五條的規(guī)定一致, 故該條款并非新出臺(tái)的條款]

結(jié)合該報(bào)告以及商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋的相關(guān)規(guī)定, 我們推測(cè)嘉興中院裁判邏輯如下, 在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》解除后, 《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》因購(gòu)房者貸款購(gòu)買(mǎi)房屋的合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn), 進(jìn)而一并解除。根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第二十一條第二款的規(guī)定, 應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其收到的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人即貸款銀行和買(mǎi)受人, 換言之, 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)還款責(zé)任。

事實(shí)上, 此前司法實(shí)踐中也不乏其他法院作出類(lèi)似判決, 例如遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院在中國(guó)工商銀行股份有限公司沈陽(yáng)皇姑支行、陳洪躍等商品房銷(xiāo)售合同糾紛民事二審民事判決書(shū)[案號(hào):(2021)遼01民終19779號(hào)]中判決, 房地產(chǎn)公司償還貸款銀行《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》項(xiàng)下的剩余借款本息(具體金額以銀行系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn))。

上述裁判方式在“三條紅線(xiàn)”之前的房地產(chǎn)時(shí)代并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際問(wèn)題, 因?yàn)槟菚r(shí)候的房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)大氣粗”, 有能力把貸款合同項(xiàng)下貸款人尚未償還的借款本息, 把購(gòu)房人自己支付的購(gòu)房款一并給還了, 貸款銀行不用去向個(gè)人追債, 自然也樂(lè)得輕松。

回到《個(gè)人購(gòu)房貸款合同》本身, 購(gòu)房者向貸款銀行借錢(qián)用于購(gòu)買(mǎi)房屋, 購(gòu)房者和貸款銀行之間成立借貸合同關(guān)系, 通常情況下, 貸款銀行會(huì)依據(jù)合同約定直接將貸款打入房地產(chǎn)企業(yè)的賬戶(hù), 該一劃款行為構(gòu)成“向第三人履行”。需要強(qiáng)調(diào)的是, 作為接受銀行履行“放款義務(wù)”的第三人, 房地產(chǎn)企業(yè)并非合同當(dāng)事人, 無(wú)需承擔(dān)《貸款合同》項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)。在《貸款合同》正常履約的情況下, 由購(gòu)房者“背”貸款, 在《貸款合同》解除的情況下, 自然也由購(gòu)房者承擔(dān)“恢復(fù)原狀”, 返還銀行發(fā)放的尚未償還的貸款, 這是合同相對(duì)性所決定的。

其實(shí)早在2017年, 最高人民法院在《中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行、王忠誠(chéng)商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書(shū)》中即對(duì)該條款的理解進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)解釋, “就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條第二款(即2020年商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第21條)的本義來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有免除購(gòu)房者(同時(shí)又是借款合同的借款人)的還款義務(wù)。這是因?yàn)?，商品房出賣(mài)人將其收到的購(gòu)房貸款本息返還銀行，從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)是受購(gòu)房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項(xiàng)就是購(gòu)房者的還款，但還款義務(wù)人仍然應(yīng)當(dāng)是借款合同的借款人，因?yàn)楦鶕?jù)合同相對(duì)性原理，購(gòu)房者才是借款合同的借款人，商品房出賣(mài)人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負(fù)有還款義務(wù)。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規(guī)定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣(mài)人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同都解除后，就沒(méi)有必要由商品房出賣(mài)人將銀行支付的貸款先歸還給購(gòu)房者，然后再由購(gòu)房者歸還給銀行，而是應(yīng)當(dāng)直接由商品房出賣(mài)人歸還給銀行。”

嘉興中院案例一出, 我們也的確看到一些文章認(rèn)為這是一個(gè)符合法理和情理的判決, 但我們觀點(diǎn)確實(shí)恰恰相反, 該判法亦不符合法理也不符合情理。的確相較于個(gè)人而言, 銀行等金融機(jī)構(gòu)就是龐然大物, 理應(yīng)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任, 但這并不意味著“劫富濟(jì)貧”。

購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款時(shí), 銀行決定是否放款, 審查的是個(gè)人資信和還款能力而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有雄厚的“背景”、良好的現(xiàn)金流; 銀行給到購(gòu)房者的房貸利率也只是在LPR的基準(zhǔn)上上調(diào)一定BP甚至沒(méi)有上調(diào), 而非給到房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒年化七八甚至更高的利率; 銀行給到購(gòu)房者的還款期限是二十年甚至三十年, 而非開(kāi)發(fā)貸短短三年, 所有的貸款條件都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于銀行直接向房地產(chǎn)企業(yè)放貸。如果裁判機(jī)構(gòu)將《貸款合同》解除后的還款責(zé)任直接推給房地產(chǎn)企業(yè), 無(wú)異于直接將原來(lái)應(yīng)由購(gòu)房者承擔(dān)的房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁給了銀行, 致使銀行承擔(dān)了遠(yuǎn)高于其預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn), 導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)和收益的不匹配, 違背了基本的商業(yè)邏輯。

如果該判決之后成為“通行判法”, 這可能導(dǎo)致銀行為控制風(fēng)險(xiǎn), 在審批個(gè)人購(gòu)房貸款時(shí), 不但審查個(gè)人資信, 還會(huì)進(jìn)一步審查房地產(chǎn)企業(yè)的資信, 甚至可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分級(jí), 并據(jù)此向購(gòu)房者區(qū)別提供貸款條件, 甚至因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資信問(wèn)題而拒絕放款。而吞下這一“苦果”的最終還是購(gòu)房者自己。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “爛尾樓”購(gòu)房者免除剩余貸款還款義務(wù)？ 難說(shuō) !