根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在人口年齡構(gòu)成方面，0至14歲人口為2.53億人，占17.95%；15至59歲人口為8.94億人，占63.35%；60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為1.91億人，占13.50%）。與2010年相比，0至14歲、15至59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35%、下降6.79%、上升5.44%。

與日漸嚴(yán)峻的老齡化相比，我國養(yǎng)老地產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，無論是養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)還是專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，都需要更多的投入建設(shè)。近年來，政府通過多項措施鼓勵民辦建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，使得社區(qū)養(yǎng)老資源大幅增長，但是增長的數(shù)量相比需求，依然不夠。民政部數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年第二季度，全國有38670個養(yǎng)老機構(gòu)、491.8萬張養(yǎng)老機構(gòu)床位，這些數(shù)據(jù)與實際的養(yǎng)老需求相差甚遠(yuǎn)。

除此之外養(yǎng)老地產(chǎn)整體發(fā)展不平衡，呈現(xiàn)兩頭大中間小的啞鈴式結(jié)構(gòu)。公立養(yǎng)老保障型機構(gòu)和私立高端養(yǎng)老機構(gòu)占大多數(shù)，而價格適中、性價比高，符合大多數(shù)中產(chǎn)階級的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。另一方面，利用率不充足，保障型機構(gòu)價格低廉，供不應(yīng)求而私立養(yǎng)老機構(gòu)費用偏高，又容易空置床位，利用率較低，從而導(dǎo)致資本回收周期拉長。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式主要有貸款、產(chǎn)業(yè)基金、BOT模式、PPP模式等。主要來看一下BOT和PPP模式。

1、BOT模式

BOT模式就是建設(shè)-管理-移交，機構(gòu)獲得特許經(jīng)營權(quán)，在約定時間內(nèi)建設(shè)和經(jīng)營，期滿以后，項目再無償轉(zhuǎn)讓給政府。BOT模式主要應(yīng)用在以政府為主導(dǎo)的養(yǎng)老機構(gòu)上，但是由于基本養(yǎng)老機構(gòu)收費有限制，獲取收益不高，因此很多也會演變?yōu)锽T模式，即建設(shè)-移交，開發(fā)商建設(shè)完成后由政府回購項目，納入財政預(yù)算，由財政分期支付款項。這種模式對開發(fā)商前期的資金實力及融資能力有較高的要求。

2、PPP模式

政府與開發(fā)商等民間資本簽訂長期的合作協(xié)議，授權(quán)其建設(shè)、運營或管理養(yǎng)老機構(gòu)，并向社會提供服務(wù)，但在實際運作過程中，因為項目收益包含很大的不確定性，往往會帶有政府回購條款，這就使得與BOT模式類似，最終導(dǎo)致對開發(fā)商前期的資金實力及融資能力有較高的要求。

美國養(yǎng)老REITs主要有兩種模式：凈出租模式和委托經(jīng)營模式。

1、凈出租模式

此種模式下，REITs項目公司僅作為標(biāo)的養(yǎng)老物業(yè)的產(chǎn)權(quán)持有人，而不與具體的運營管理，標(biāo)的養(yǎng)老物業(yè)作為整體出租給運營商。項目公司的主要收入來源是租金費用。

2、委托經(jīng)營模式

REITs項目公司既是物業(yè)所有者，也是經(jīng)營者，賺取物業(yè)帶來的增值收益的同時，也通過物業(yè)運營獲得收益，一般情況下，他們會將持有的物業(yè)委托給運營商，按頻率支付管理費。

兩種模式相比，一個保守一個激進。凈出租模式，REITs的風(fēng)險更低、收益更穩(wěn)定；而委托經(jīng)營模式，則會給REITs公司帶來更大的收益可能性。

通過上文對養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式的介紹，可以發(fā)現(xiàn)，資金短缺仍舊是掣肘養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一個重要因素，結(jié)合發(fā)達國家的經(jīng)驗，REITs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)具有必要性和可行性。公募REITs的成功上市，也為REITs在養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。

1、類REITs

（1）交易結(jié)構(gòu)

通過系列資產(chǎn)重組安排，實現(xiàn)私募基金持有項目公司的股權(quán)和債權(quán)，項目公司持有物業(yè)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)管理人向投資者募集資金設(shè)立專項資產(chǎn)支持計劃，并發(fā)行資產(chǎn)支持證券。管理人以認(rèn)購資金向原始權(quán)益人購買原始權(quán)益人持有的基金份額及其相關(guān)附屬擔(dān)保權(quán)益（如有），實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)由原始權(quán)益人向?qū)ｍ椨媱澋霓D(zhuǎn)讓。

項目公司以其持有的物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的租金收入作為主要還款來源償還委托貸款本息并向私募基金進行股東分紅。    

私募基金基于股權(quán)投資和委托貸款債權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益分配至作為私募基金份額持有人的專項計劃。

專項計劃基于持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)享有專項計劃利益，在相應(yīng)的分配日，管理人根據(jù)《計劃說明書》及相關(guān)文件的約定，向托管人發(fā)出分配指令，托管人根據(jù)分配指令，進行專項計劃費用的提取和資金劃付，并將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。

（2）物業(yè)資產(chǎn)的選擇

在法律層面：滿足《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》《房屋所有權(quán)證》等基礎(chǔ)證照。物業(yè)資產(chǎn)存在權(quán)利負(fù)擔(dān)（如抵押權(quán)或查封限制）的，可以考慮借用過橋資金或與銀行協(xié)商變更抵押物等具體措施。

（3）主體設(shè)立/選擇

選定擬入池物業(yè)資產(chǎn)后，需要選擇物業(yè)資產(chǎn)的持有人，作為物業(yè)資產(chǎn)持有人的項目公司應(yīng)當(dāng)是個“凈殼”公司，即在入池時，項目公司除持有物業(yè)資產(chǎn)外，無其他存續(xù)資產(chǎn)、負(fù)債及法律糾紛，以防止項目公司因存續(xù)資產(chǎn)、負(fù)債、法律糾紛等因素影響專項計劃存續(xù)期間基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的持續(xù)性、穩(wěn)定性。

2、公募REITs

（1）交易結(jié)構(gòu)

（2）項目篩選標(biāo)準(zhǔn)

1）基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。

2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。

3）原則上經(jīng)營 3 年以上，現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

4）基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。

（3）基金運作要求

1)80%以上資產(chǎn)投資于資產(chǎn)支持證券，其余基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法投資于利率債，AAA級信用債，或貨幣市場工具。

2）基礎(chǔ)設(shè)施基金總資產(chǎn)/基金凈資產(chǎn)<=140%，不得依賴外部增信，借款用途限于基礎(chǔ)設(shè)施項目維修、改造、項目收購等。

3）金額超過基金凈資產(chǎn)5%但低于20%的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)經(jīng)持有人大會1/2表決通過，超過20%的須經(jīng)持有人大會2/3表決通過，關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)回避表決，并依法進行、信息披露。

4）收益分配每年不得少于1 次，分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的難點

（1）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身不成熟

真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，需要將養(yǎng)老配套與運營管理相結(jié)合，這就對開發(fā)商提出了更高的要求，除了足夠的資本金外，還需要專業(yè)的資產(chǎn)管理團隊，能通過專業(yè)化的經(jīng)營配套設(shè)施，獲得穩(wěn)定的管理收益。但是在目前市場上，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展并不成熟，大部分項目都處于微利甚至虧損狀態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍的一個問題就是，開發(fā)規(guī)劃與最終落實存在差距，繼而引起一系列問題。

（2）商業(yè)模式問題

以美國養(yǎng)老REITs為例，美國養(yǎng)老地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條清晰，使得養(yǎng)老地產(chǎn)形成一個良性的循環(huán)系統(tǒng)，聯(lián)合起來具有資金成本最低、規(guī)?；俣茸羁?、抗沖擊能力最強的優(yōu)勢。但是我國養(yǎng)老地產(chǎn)屬于起步發(fā)展階段，養(yǎng)老地產(chǎn)鏈條上的定位并不清晰，并沒有發(fā)揮綜合優(yōu)勢，同時還容易出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的問題。