作者：老庵
來源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）
這是一篇干到不能再干的文章，內容也并無太多新意，僅對項目融資的評價思路進行框架性總結，老庵認為該總結有一定必要性。在實際工作中，同一項目通常面對多家金融機構，若碰到復雜方案，前期溝通可能會占用較多精力，需要找到高效溝通方式，降低機會成本，以便對方案進行綜合比較。無論方案如何五花八門，對融資方來講，訴求無非是希望在一定時間內找到額度大、期限長、成本低、增信措施弱、用途限制少、還款靈活度高的一筆資金，所以在對方案進行甄別時，可從以下幾個維度進行快速判斷。首先，判斷團隊是否靠譜是基本動作。這點其實可以單獨寫篇文章，人靠譜有多關鍵無需贅言，靠譜機構+不靠譜團隊是非常遺憾的事情。拋開行業積累和人脈深度，今天僅簡單討論在面對面溝通中如何快速判斷坐在對面的機構人員是否靠譜。首先靠譜的人應該專業，業務知識應該非常嫻熟，對政策走向、各種業務要點及自家尺度爛熟于心，能夠迅速get到融資人的需求并輸出建設性意見；其次靠譜的人應該有落地案例，比如目前團隊管理規模多少，最近有什么落地案例，合作客戶有哪些，團隊一共幾個人，團隊長在目前機構就職的時間等等，這些都可以在面對面溝通中直接發問。同一個項目，額度大小更多看金融機構的風控尺度，批復額度直接顯性，融資人更應關注實際拿到手的資金有多少。宏觀層面，例如最近的監管政策是否有收嚴可能；該金融機構的對口監管機構尺度如何；是否有額度，額度從哪些維度管控，目前成本在機構內部搶占額度是否有優勢。以開發貸為例，該行的放款節奏如何；放款金額是否嚴格要求與工程進度匹配；放款時是否需要提供發票；借款能否用于歸還股東借款；總包等主要合同是否可以覆蓋批復額度；總包是否配合倒款，抵押物價值最大能支撐多少提款等等。亦或是明股實債，資金進入形式是增資還是轉股；增資是否需要對底層項目進行包裝，底層項目能否包裝出目標額度。
不同資金的成本下限不同，到位效率迥異，同時出資時點也影響資金價格。結構方面，投資人、代銷方、資管方分別收費多少，每個環節是否有壓縮空間，是否有砍頭費用。另外還需關注目前結構是否有稅務成本，債權人是否可以開票，底層項目或SPV是否有多余增值稅可能，資產需過戶或買賣股權時是否涉及繳納契稅和所得稅，稅負成本按照年化計算是什么成本。提款還款的時間是否可與項目經營現金流匹配，最低還款金額是多少，是否嚴格根據銷售進度還款，提款還款路徑是否暢通，是否需要股權過戶；退出方式有幾種，路徑和審批流程上是否有障礙，所有退出方式是否均為固定成本，留少許浮動是否可以接受，還款后的結構是否有技術問題。目前項目現狀與當地不動產登記中心要求是否一致，如果不一致如何解決，抵押后機構對辦理預售登記和網簽的要求與實際執行是否有矛盾之處，后續網簽是否需要補充抵押物或提前還款。另外，機構通常非常關心主體增信的有效性，是否按照相關議事規則和授權履行內部審批流程。管控措施核心是判斷是否影響項目運營效率及盈余資金使用靈活性。例如在章證照共管情形下是否派駐人員，項目日常事項的審批權限在業務團隊還是公司投后部門，網簽時機構如何配合解押；盈余資金付現具體什么要求，除付現外是否可抽調；動態抵押率&覆蓋倍數要求如何管控，如果項目銷售非常理想會不會造成資金閑置。另外，還應關注財務核算問題。該方案對財務出并表訴求有無影響，若還款或部分還款時是否涉及股權轉讓，是否需要在財務層面進行包裝；在各種情形下，底層項目需要股東繼續出資時是否有出資路徑。正常情況下，項目融資時效性都很高，所以落地效率尤為關鍵。一方面，需要了解清楚該類型方案金融機構的審批周期需要多久，一共涉及幾方審批，需要上幾個會，每個環節需要多久，哪個環節最為關鍵。兩另一方面，融資人需要倒排時間表，目前方案落地時需要分幾步，每步時間可否壓縮，債權人內部需要履行什么流程，例如是否需要履行國資程序、董事會甚至股東大會審批，是否涉及與審計溝通確認出并表方案等等。
當然，一筆融資需關注的問題無法一概而論，全部列舉沒有意義，在搞清楚主要問題以后，主要還是看哪個方案能否滿足融資人的核心痛點，融資人最關注的問題就是核心問題。
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原標題：
評價項目融資的幾個維度
老庵筆記
