作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 4月過半，A股公司的年報也公布了過半。

4月16日，首開股份也公布了2020年度業績報告，和大多房企增收不增利的情況不同，首開股份2020年營收雖然略有下降，歸屬于母公司所有者的凈利潤反而實現了13.84%的增長。

但與此同時，更引人注目的是其新增融資額金額也著實不小。報告期內，首開股份累計新增融資共計523.38億元，其中開發貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發債規模262.42億元，累計歸還各類籌資415.06億元，凈增融資規模108.32億元。

翻看報告可以發現，報告期末，首開股份剔除預收賬款后的資產負債率為74.83%，凈負債率為 178.56%，現金短債比為 0.89。與去年一樣，其三道紅線依然未達標，為“紅檔”企業.這意味著新一年開始，其有息負債不得增加。

問題是，過去數年皆在年度報告中提及的“降負債”，這次沒有再出現，而是換了說法——公司積極應對“三道紅線”影響，充實貨幣資金，調整負債結構，提升權益比重，有效改善公司“踏線”指標，確保公司資金安全穩定。

或許首開股份也意識到，“降債”年年提卻年年未能實現，在有息負債不得增加的情況下，保證現有資金安全穩定才是最首要的任務。

為了求穩，首開股份今年的銷售目標依然增加不多。

據報告披露，2020年度，首開股份共計實現銷售金額約1074.55億元，銷售面積約381.55萬平方米，實現結轉收入金額約434.12億元，結轉面積178.03萬平方米，報告期末待結轉面積1096.35萬平方米。

其在報告中表示，報告期公司如期完成全年各項任務指標。其中，全年銷售金額完成計劃106.28%，同比增長6.03%；銷售面積完成計劃100.40%，同比下降7.28%；銷售回款完成計劃116.63%，同比增長3.89%。

翻查過往報告了解，首開股份2020年銷售回款計劃843.83億元，按116.63%完成度計算，實際回款金額約為984.16億元，回款率接近92%。

從這組數據看來，首開股份的業績完成度的確不錯，但前提是目標依然不改“小踏步”風格——2020年銷售額目標較前一年累計銷售額1013億元還少2億元，目標銷售面積則少約30萬平方米。

來源：企業公告，觀點指數整理

這當然和公司當年所推產品結構和所處不同城市相關，但不可否認這個目標無論如何也算不上“進取”。

同樣的，2021年首開股份的銷售目標跨度依然不大。

根據主要發展目標，2021年該公司全部項目銷售簽約金額為1100億元、并力爭達到1200億元，計劃銷售面積400萬平方米，銷售回款1053億元，其中：控股子公司項目計劃銷售簽約金額588億元，銷售面積230萬平方米，銷售回款588億元；合作公司項目計劃銷售簽約金額512億元，銷售面積170萬平方米，銷售回款465億元。

但也有讓人期待的地方——“力爭達到1200億元”似乎要較過去幾年有所增幅，而且銷售回款也在逐年遞增，按目標回款計算，回款率最高可達95.7%。

銷售緩步增長的同時，去年首開股份的營業收入同比降7.18%至442.26億元，實現歸屬于母公司所有者的凈利潤則同比增13.84%至31.40億元；數據還顯示，去年其歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤則減少11.69%至23.18億元。

同時，期內房地產開發的毛利率也比上年下降9.66%至27.68%。

對此，報告中僅有簡短的說明：報告期內公司主營業務收入439.90億元，同比降低7.01%，主要原因是本期房屋銷售收入減少、為434.12億元，同比降低6.93%。報告期內公司主營業務成本318.12億元，同比增長7.32%，主要原因是本期房屋銷售成本增加、達到314.31億元，同比增長7.13%。

據觀點地產新媒體查閱報告了解，其2020年度提到的“房屋銷售成本”主要包含土地成本、建安成本等，為此，首開股份表示，公司也逐步加大輕資產管理項目的關注，在杭州等城市進行了推進。

其認為，“這在土地愈發稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造運營的項目，對企業的可持續發展和品牌影響力的提升都有著很大的幫助，切合城市更新的發展目標，符合公司城市復興官的戰略定位。”

與此同時，首開股份2020年度另一主要成本支出在酒店物業經營業務上，租賃成本為3.81億元，同比上升25.46%。

據介紹，報告期內，公司棚改和集體租賃住房項目穩步推進。數個棚改項目的征收工作已經收尾，部分項目即將達到上市條件。諸多回遷房及配套，正在開工建設中，部分項目主體結構封頂。

“如今，公司在長租公寓、寫字樓等業態積極探索新的運營和推廣模式。在疫情常態化下，商 辦、酒店采取了靈活的經營政策，積極控制成本支出，利用淡季進行改造提升。積極引入了多個戰略合作伙伴，增加經營效益；整合資源多渠道推廣，塑造首開良好品牌形象；商業地產形成首開云錦、首開福茂、首開廣場三種梯度服務不同客群的產品類型?！?/p>

目前，其物業租賃面積78萬平方米，物業管理面積13.5萬平方米。

除了業績上的變化，首開股份去年的新增融資額更為引人注意。

據其報告披露，報告期內，公司累計新增融資共計523.38億元，其中開發貸款150.24億元，信托貸款110.72億元，發債規模262.42億元，累計歸還各類籌資415.06億元，凈增融資規模108.32億元。

但得益于總資產增長8.07%至3278.43億元，報告期末，公司資產負債率為80.42%，較上期還減少0.5個百分點。

而與此同時，剔除預收賬款后的資產負債率為74.83%，凈負債率為 178.56%，現金短債比為 0.89。

對此，其特意說明，根據監管要求，在計算剔除預收賬款后的資產負債率時，扣除的預收賬款也包含合同負債以及待轉銷項稅額，計算現金短債比時扣除了受限貨幣資金及根據預售資金監管辦法受監管的預售房款共43.95億元。

可以看出，首開股份去年按“三道紅線”標準衡量的話，屬于“紅檔”，即新一年開始，其有息負債不得增加。

但這一次，過往數年皆在年度報告中明確指出的“降負債”計劃，首次沒有出現，而是換了另一種說法——公司積極應對“三道紅線”影響，充實貨幣資金，調整負債結構，提升權益比重，有效改善公司“踏線”指標，確保公司資金安全穩定。

也許首開股份也意識到，“降債”年年提卻年年未能實現(近年負債率大多維持80%左右），在有息負債不得增加的情況下，保證現有資金安全穩定才是最首要的任務。

首開股份2020年底持有的金融負債情況

來源：企業公告

但僅從去年數據看，首開股份去年在經營活動與投資活動所產生的現金流皆有所增長。經營活動現金凈流量為55.90億元，比去年同期增加38.66億元；報告期內投資活動產生現金流量為-33.71億元，比去年流出增加13.61億元，其中本期支付的投資比去年增加14.61億元。

與此同時，截至2020年12月31日，公司及下屬公司合計獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1816.05億元，已使用銀行授信總額為人民幣683.35億元，尚剩余授信額度1132.7億元。

為此，首開股份是這樣介紹的，“面對融資政策收緊帶來的挑戰和壓力，公司在竭力控制信貸融資成本的基礎上，全力爭取多種途徑融資。”

同時，“抓住債券市場窗口期，成功發行多筆債券產品，創下公司近年中長期債券最低成本；成功打包盤活分散型物業資產，發行資產證券化產品。此外，資產支持證券產品、供應鏈保理融資等多種渠道，均穩健有序的推進發行。

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原標題： 解局|首開凈增融資108億與三道紅線