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祥生閃崩后，還能等到蝶戀花開(kāi)嗎？

陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

2021-11-24 15:43 4153 0 0

祥生股價(jià)暴跌背后，只能說(shuō)事出有因必有妖，即便當(dāng)天官方針對(duì)“股價(jià)及成交量不尋常波動(dòng)”緊急發(fā)文，但卻仍然掀開(kāi)了祥生在經(jīng)營(yíng)上的一些問(wèn)題

作者：陌爺

來(lái)源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

11月18日，作為最后上市的TOP30房企，股價(jià)經(jīng)歷閃崩。

跌超50%，股價(jià)跌破至1.6港元，市值直接蒸發(fā)50多億港元，僅剩48.4億港元。

而上一家市值在一天內(nèi)擊穿百億的房企，是新力。

新力也是做了緊急公告，但終究還是爆了！

祥生的發(fā)展及上市一直頗受爭(zhēng)議。大本營(yíng)諸暨書(shū)寫(xiě)了其半部企業(yè)史。

2015年開(kāi)始抓住全國(guó)棚改紅利，從三四線(xiàn)走出，開(kāi)始全國(guó)化進(jìn)程。僅用了三年時(shí)間便完成了銷(xiāo)售額從100億到1000億的規(guī)模跨越。

168天完成敲鑼上市，刷新近兩年最快上市記錄。

然而來(lái)得快去得也快。

就這樣的一批黑馬，能否熬過(guò)這個(gè)冬天仍需檢驗(yàn)。

其三四線(xiàn)的開(kāi)發(fā)邏輯與土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)在急劇下行的市場(chǎng)周期中，風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。

祥生自上市以來(lái)，關(guān)于其投資價(jià)值與行業(yè)排名是否匹配的問(wèn)題也一直被飽受爭(zhēng)議。而對(duì)其未來(lái)發(fā)展也明顯動(dòng)力不足，不被看好。

祥生股價(jià)暴跌背后，只能說(shuō)事出有因必有妖，即便當(dāng)天官方針對(duì)“股價(jià)及成交量不尋常波動(dòng)”緊急發(fā)文，但卻仍然掀開(kāi)了祥生在經(jīng)營(yíng)上的一些問(wèn)題。

祥生在經(jīng)營(yíng)中，存在諸多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這無(wú)疑會(huì)降低其投資價(jià)值。

主要包括周轉(zhuǎn)速度過(guò)快、貨幣資金儲(chǔ)備嚴(yán)重不足、關(guān)聯(lián)交易數(shù)額較大、嚴(yán)重依賴(lài)信托融資等。

NO. 1｜周轉(zhuǎn)速度

周轉(zhuǎn)速度快本身是有利于提高公司經(jīng)營(yíng)效率的，在某種程度上是操盤(pán)速度的體現(xiàn)。

但是祥生的周轉(zhuǎn)速度，已經(jīng)引發(fā)出了一系列工程質(zhì)量，進(jìn)而導(dǎo)致品牌口碑急劇下降。

從招股說(shuō)明書(shū)上看，祥生控股在招股說(shuō)明書(shū)中列舉的181個(gè)項(xiàng)目中，有92個(gè)項(xiàng)目，施工證到預(yù)售證間隔小于2個(gè)月，比例為51%。

甚至超過(guò)了以高周轉(zhuǎn)著稱(chēng)的中梁控股。

另一個(gè)角度解釋在于采用如此極端的快速周轉(zhuǎn)，也許是無(wú)奈之舉，因?yàn)橄樯毓珊苋卞X(qián)。

NO. 2｜賬面資金不足

賬面上充足的貨幣資金往往是企業(yè)財(cái)務(wù)健康的體現(xiàn)，是企業(yè)安全的保障，也是投資者信心的來(lái)源。

流動(dòng)負(fù)債方面，祥生一年內(nèi)的短期借款有221.6億元，各類(lèi)應(yīng)付款約270億元，共約491億元。

同期，祥生僅有273.19億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，其中不受限制的現(xiàn)金僅有155億元。

而這僅僅是賬面數(shù)據(jù)，從近期暴雷房企的表現(xiàn)很多房企賬面資金都是紙老虎。

千億規(guī)模、三條紅線(xiàn)全綠、手握213個(gè)舊改項(xiàng)目的大灣區(qū)舊改王，死在3億理財(cái)產(chǎn)品剛兌逾期上。

花樣年手握300億元資金，卻連“區(qū)區(qū)”2億美元（約合人民幣13.3億元）債務(wù)都還不上。

NO.3｜關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重

祥生在上市前的三年內(nèi)，整體財(cái)務(wù)獨(dú)立性表現(xiàn)不佳。

以祥生控股與祥生建設(shè)的關(guān)系為例：

祥生建設(shè)與祥生控股為關(guān)聯(lián)方。其中，祥生建設(shè)由祥生實(shí)業(yè)全資擁有，而祥生實(shí)業(yè)由陳國(guó)祥擁有99%，其子陳弘倪擁有1%。

2017-2019年，祥生建設(shè)向祥生控股提供建筑服務(wù)金額分別約為人民幣44億元、96億元、98億元。

雖然祥生控股在招股書(shū)中對(duì)此做了說(shuō)明和解釋。但是，動(dòng)輒百億量級(jí)的關(guān)聯(lián)交易，哪怕與市場(chǎng)公允價(jià)格相差10%，毛利就差了10億。

NO. 4｜表外融資、明股實(shí)債

通過(guò)以下幾點(diǎn)數(shù)據(jù)：

先是上市前的招股說(shuō)明書(shū)，在招股說(shuō)明書(shū)中列出的10家主要附屬公司中，有6家在歷史上有過(guò)信托公司持股。

在資產(chǎn)負(fù)債表里，信托公司投入資本金，會(huì)被歸于資產(chǎn)。但這些資本金，未來(lái)必須連本帶息歸還，其本質(zhì)是負(fù)債。

最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看：

祥生上半年的總負(fù)債是1530.93億元，凈負(fù)債率96.6%，控股股東權(quán)益為85.73億元，而少數(shù)股東權(quán)益竟然高達(dá)109.9億元，較上年激增50%

房企若少數(shù)股東權(quán)益過(guò)高，通常是明股實(shí)債，且其發(fā)展過(guò)于依賴(lài)信托公司。

而當(dāng)下融資環(huán)境中，各大金融機(jī)構(gòu)在踩雷邊緣試探，早已聞民企而避之不及。

沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)的輸血，祥生自此后在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也編的消極。

祥生目前的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)仍然是以三四線(xiàn)為主，而市場(chǎng)下行周期中，面臨銷(xiāo)售回款壓力巨大。

作為一二線(xiàn)為數(shù)不多的明星項(xiàng)目，上海祥生中心又名蝶戀花，住宅建面約9萬(wàn)方，商辦建面約7萬(wàn)方，從03年拿地至今尚未開(kāi)盤(pán)，2016年獲得銀團(tuán)百億元的信貸額度，一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。

但令人費(fèi)解的是，自蝶戀花動(dòng)工一年多以來(lái)，該項(xiàng)目卻始終沒(méi)有傳來(lái)入市消息。最新說(shuō)是今年開(kāi)盤(pán)，但目前仍未有實(shí)質(zhì)性開(kāi)盤(pán)動(dòng)作。

“起了個(gè)早，趕了個(gè)晚”，銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)間成疑。

祥生閃崩背后，折射出其經(jīng)營(yíng)困境，能否等待蝶戀花開(kāi)，還需時(shí)間檢驗(yàn)

參考文章：《財(cái)經(jīng)》雜志（祥生控股攜四大風(fēng)險(xiǎn)上市股價(jià)高估了多少）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 祥生閃崩后，還能等到蝶戀花開(kāi)嗎？

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