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萬科,在悄悄抄底!

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2021-09-22 14:01 3218 0 0
外部局勢動(dòng)蕩撞上政策嚴(yán)調(diào)控,房地產(chǎn)市場開啟周期性下行。

作者:陌爺

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

2021年必然是房地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的整合元年。

外部局勢動(dòng)蕩撞上政策嚴(yán)調(diào)控,房地產(chǎn)市場開啟周期性下行。

房企內(nèi)部一方面戰(zhàn)略性收縮,另一方面,抓銷售搶回款,集中應(yīng)對債務(wù)剛兌。

回歸理性后,開發(fā)商才慢慢明白,當(dāng)下的土地市場并沒有贏家。

而應(yīng)該做的恰恰是在短暫的窗口期內(nèi)高筑安全墊,解決生存和長遠(yuǎn)發(fā)展問題,等待春暖花開。

其次,在現(xiàn)金流合理且充裕的前提下,靜候抄底機(jī)會(huì),從而精準(zhǔn)伏擊。

萬科在三年前的口號“活下去”,在如今頗有些味道。

01

前50強(qiáng)房企爆雷頻頻,而恒大作為導(dǎo)火索,已然給到監(jiān)管層一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的警示作用。

明年的融資額度適度放開挪到今年用,是監(jiān)管當(dāng)局能夠想到且有效出臺的政策。

然而,當(dāng)下房企的爆雷頗有一瀉千里之勢。

泰禾、富力、恒大屬于奄奄一息的。

藍(lán)光、協(xié)信、鴻坤、蘇寧置業(yè)等已然板上釘釘。

對于這兩類其實(shí)并不可怕,因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)早已被市場所慢慢消化。

在資本市場,周期是可以緩沖甚至是燙平創(chuàng)傷。

然而,潛在的一批在生死邊緣掙扎,且很有可能集中爆發(fā)的房企才是對行業(yè)影響最為深遠(yuǎn)的。

諸如當(dāng)下:

1、陷入美元債生死困局的花樣年

2、遭遇“中秋劫”的新力

3、資金鏈緊繃且債臺高筑的陽光城

4、陷入裁員風(fēng)波的“世界500大”綠地

5、陷入永續(xù)債風(fēng)波而開始“賣賣賣”的雅居樂等。

房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂,發(fā)生債務(wù)違約后的自救能力是極差的。

因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)的模式特點(diǎn),讓大多數(shù)房企并不愿意碰觸產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流,但培育時(shí)間長、資金沉淀大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

很多地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目開發(fā)前期早就被通過信托、基金等融資手段掏空。

所以,很多開發(fā)商壓根沒有家底,這是最為可怕的!

也是房企容易爆雷的根本原因。

02

房地產(chǎn),沒有白衣騎士,只有精準(zhǔn)伏擊,伺機(jī)而動(dòng)的抄底!

細(xì)數(shù)行業(yè)內(nèi)擅長收并購的房企:

融創(chuàng)目前資金鏈緊張,已經(jīng)全面停止拿地,正處多事之秋,心有余而力不足。

世茂還在忙著消化福晟的資產(chǎn)包,應(yīng)接不暇。

陽光城更不必多說,坊間很多項(xiàng)目甚至開始斷臂求生。

而當(dāng)初喊著“活下去”的萬科,最近確是動(dòng)作頻頻。

先是“接盤”泰禾、華夏幸福,再是“兜底”藍(lán)光。

早在遠(yuǎn)洋接盤紅星資產(chǎn)包之前,萬科就作為最早一批深度接觸的開發(fā)商。

只是口刁手辣,肥瘦相間看不上。

去年同期,萬科成為泰禾的“白衣騎士”,以24.3億元購下泰禾19.9%的股份,“有條件地”成為該公司的第二大股東。

5月下旬,常州萬科將藍(lán)光旗下無錫和駿房地產(chǎn)有限公司53.17%的股權(quán)收入囊中。

6月下旬,萬科又并購了藍(lán)光溫州新藍(lán)置業(yè)有限公司100%的股權(quán),資產(chǎn)包內(nèi)涉及20.65億元的寧波海曙地塊。

6月末,萬科又收購了藍(lán)光位于石家莊和重慶的兩處項(xiàng)目,成交對價(jià)約為5億-6億元。

7月27日,萬科趁機(jī)接盤華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項(xiàng)目。

萬科的高明之處在于,想買魚又不想出太多高價(jià),等魚快死的時(shí)候,才是最好的砍價(jià)時(shí)機(jī)。

而現(xiàn)階段,頻頻爆雷的開發(fā)商都在密切接觸萬科,企圖“老大哥”的出手。

據(jù)萬科內(nèi)部人士爆料,萬科的并購團(tuán)隊(duì)今年以來一直很忙碌,項(xiàng)目接連不斷,貨架上擺賣了待研判的項(xiàng)目。

頗有一些凡爾賽的味道。

03

21年是房企的償債大年,卻屋漏偏逢連夜雨。

據(jù)統(tǒng)計(jì),今年到期債務(wù)規(guī)模達(dá)1.28萬億,處于2019-2023年之間的償債高峰(22年償債規(guī)模預(yù)計(jì)0.9萬億)。

而面對嚴(yán)格的調(diào)控政策,下行的市場環(huán)境,如果銷售和回款承壓,那么必然會(huì)給財(cái)務(wù)和經(jīng)營造成沖擊。

恒大的案例說明了沒有“大而不倒”,藍(lán)光告訴了壓死駱駝?wù)娴闹恍枰桓静荨?/p>

而真正能夠抄底且精準(zhǔn)伏擊的開發(fā)商必然是能夠穿越周期的。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 萬科,在悄悄抄底!

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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