近年來，城市更新成為開發商們搶灘深圳房地產市場的“主戰場”。開發商為拓展項目而支付給業主的對價也不斷提高。然而，在城市更新項目立項之后，由于開發進度不盡人意、競爭對手覬覦等原因，業主和開發商很容易因開發進度遲緩產生矛盾，最終導致合同解除或項目易主。

深圳城市更新項目“一女多嫁”的先例并不少見，在賣方市場的背景下，開發商前期鎖定項目的成本越來越高，開發商與業主簽訂合作開發協議或拆補協議后業主受到的其他競爭方的蠱惑和誘惑也越來越大，尤其是項目涉及多個業主或權利人時如開發商無法及時解決全部業主的拆補等問題，很有可能引起項目延誤，并最終導致原已簽訂的業主反水。根據近年來深圳城市更新市場的發展情況，結合筆者多年來的城市更新工作經驗，筆者認為，開發商在城市更新項目具體交易方案設計與合同談判的過程中，既要對合同解除的條件與程序、違約責任等進行明確、嚴格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮。在此基礎上，開發商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補償”、“為業主方解決歷史遺留問題”等方式，讓業主方提前享受到部分“勝利果實”，并盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性，最終避免業主方以項目開發遲延等為由解除合同。

本文以一個常見的城市更新項目拆遷補償糾紛訴訟案例為例，對業主解約的原因和對策進行分析，并在此基礎上總結開發商鎖定項目的業務實操要點，以饗讀者。

2007年1月，深圳某區的舊改主管部門以專函確認A公司為改造項目的舊改單位。改造項目面積約10萬㎡，業主包括甲股份有限公司（下稱甲公司，占地約60000㎡）、乙有限責任公司（下稱乙公司，占地約5000㎡）和丙股份合作公司（下稱丙公司，屬村集體經濟組織，占地約35000㎡）。對于改造項目，主管部門在專函中提出：A公司須自審定改造之日起，5年內（即2012年1月之前）完成項目改造，否則取消改造資格，收回重新招商。《深圳市城市更新辦法》生效后，改造項目被定性為拆除類城市更新項目，A公司亦被認定為城市更新申報主體。

2009年7月，A公司與甲公司簽訂《拆遷補償協議》，約定：甲公司將改造項目所在地塊交給A公司進行改造，移交期限不得遲于2013年x月x日；履約保證金為人民幣1200萬元，A公司在簽訂《拆遷補償協議》后向甲公司繳付600萬元，余款在甲公司將改造范圍內的地上建筑物、構筑物全部移交并注銷產權后付清。在此基礎上，締約雙方就拆遷補償方式、過渡安排等一系列問題進行了詳細約定。此后不久，A公司與另一業主乙公司也簽訂了《拆遷補償協議》。已完成收購的面積合計約65000㎡。

然而，由于對項目復雜性估計不足，A公司的項目拓展工作推進趨緩。在與甲、乙兩公司簽約后兩年，A公司還未能與丙公司簽訂拆遷補償協議，因此也未能獲得改造項目的“城市更新實施主體”資格。

由于項目推進緩慢，甲公司對A公司也心生不滿。2011年9月，甲公司召開股東大會，決議撤銷與A公司簽訂的《拆遷補償協議》。A公司隨后獲悉并提出異議，要求甲公司繼續履行合同。

2011年12月，丙公司與另一家開發商B公司（訴訟中被法院認定為甲公司的關聯企業）簽訂了《拆遷安置合同》，并部分履行。

2012年3月，前述專函中所提到的“5年完成改造項目”期限已過，主管部門對是否延期意見不明確，且丙公司已與B公司簽約。基于此，甲公司向A公司發出書面通知，根據《合同法》第68條“不安抗辯權”的相關規定，以A公司已不能履約為由，要求中止《拆遷補償協議》的履行，并希望A公司能提供證據證明其履約能力。A公司拒絕了甲公司的要求。

2012年4月，甲公司起訴至某區法院，請求解除與A公司的《拆遷補償協議》，并要求A公司支付違約保證金600萬元。

某區法院認為：雙方簽署的《拆遷補償協議》合法有效，A公司已按約定履行了合同義務；在主管部門未對A公司的舊改單位資質作出新安排的情況下，甲公司以有關聯關系的B公司與丙公司簽訂協議為由，拒絕履行《拆遷補償協議》的行為，違反了誠實信用原則，故判決駁回甲公司的全部訴訟請求。

甲公司不服判決，向深圳市中級人民法院提起上訴。在二審期間，甲公司向法院提交了丙公司拒絕與A公司簽訂拆遷補償協議的書面聲明。

深圳市中級人民法院認為：（1）因與B公司存在關聯關系，甲公司以“B公司與丙公司簽訂協議”向A公司提出不安抗辯權有“設置合同履行障礙”之嫌。（2）根據《深圳市城市更新辦法實施細則》第46條第1款規定，城市更新單元內項目拆除范圍內存在多個權利主體的，只有當所有權利主體通過作價入股、簽訂搬遷補償協議、資產收購等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體后，方可由該單一主體向區城市更新職能部門申請進行實施主體確認。由于丙公司已明確拒絕與A公司簽訂拆遷補償協議，根據前述規定，A公司已不可能獲得改造項目的城市更新實施主體資格，其與甲公司簽訂的《拆遷補償協議》事實上已不具備繼續履行的條件。最后，深圳市中級人民法院據此判決終止雙方簽署的《拆遷補償協議》，駁回其他訴訟請求。

本案是深圳城市更新項目中常見的，開發商與業主方因拆遷進度和補償問題而引發的糾紛。我們可以從糾紛解決，以及項目運作兩個維度，對本案進行挖掘。

在本案中，一審和二審法院均根據《合同法》第94條的規定，認定甲公司單方解約條件不充分，但后續處理卻截然不同。一審法院直接判決駁回甲公司的訴訟請求，顯然沒有考慮到A公司對改造項目推進不力的責任。鑒于締約雙方當時的態度已不可挽回地走向對抗，如該判決生效，將很可能面臨“案已結，事難了”的局面。

相對而言，二審法院通過爭點整理，將本案的爭議焦點放在了合同可否繼續履行的問題上，并指出因丙公司等主體介入等因素，改造項目已陷入僵局，《拆遷補償協議》已無繼續履行的現實基礎，據此作出了“終止履行”的判決。這能更好地解決爭端，也增強了判決的可執行性。

總體而言，本案糾紛的產生，主要是因為項目進度與業主方的預期存在較大差距。這使業主方對開發商產生了不信任感。為此，甲公司在相關批文規定的開發期限屆滿后，以此為由試圖解除與A公司簽訂的《拆遷補償協議》。雙方矛盾由此爆發，并導致改造項目進一步陷入僵局。

1、本案產生的導火索：開發期限的屆滿

針對舊改項目，在《深圳市城市更新辦法》頒布之前，政府主管部門為督促開發商盡快推進項目，相關批文中大都跟本案一樣，對開發商完成項目改造設定期限。而在《深圳市城市更新辦法》頒布之后，政府對項目推進期限的設定也日趨制度化。最新頒布的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施 》（下稱“暫行措施”）第二十八條明確規定：“各區政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調出計劃：1．自城市更新計劃公告之日起1年內，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規劃報批的；2．自城市更新單元規劃批準之日起2年內，項目首期未確認實施主體的；3．自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的”。實際操作中，因項目進展遲延而被政府清除出城市更新計劃的情況并不鮮見。

從這個意義上說，甲公司選定了2012年3月，即相關政府批文規定的開發期限屆滿后，向A公司提出中止《拆遷補償協議》的履行，并非魯莽無謀之舉。

2、雙方矛盾的根源：失去信任及“綁定”不到位

一般來說，開發商只要事前做好預案，開發期限的問題其實不難解決。A公司之所以在改造項目中身陷麻煩，其根本原因是由于項目推進不力，失去了業主方的信任。此前，A公司與甲公司簽約時，僅憑600萬元的保證金來試圖“綁定”業主。在業主失去對項目土地的控制權，卻遲遲享受不到項目收益的情況下，締約雙方本來就不牢固的合作基礎，很難不發生動搖。

基于近年來舊改項目的內部關系越來越復雜、競爭越來越激烈等因素，我們認為，開發商在項目運作中，有必要將與業主方的“綁定”放到戰略高度。在項目前期，開發商應當做好盡職調查，并將項目的推進難點與具體解決方案與業主方充分溝通，讓業主方對項目的復雜性有一定的認識。在具體交易方案設計與合同談判的過程中，開發商既要對合同解除的條件與程序、違約責任等進行明確、嚴格的約定，又要對拆遷所需要支付的對價、形式與補償流程進行通盤考慮。在實際操作中，開發商可通過“入股分紅”、“提前支付部分補償”、“為業主方解決歷史遺留問題”的方式，讓業主方提前享受到部分“勝利果實”，盡可能提高競爭對手進入項目的門檻，降低業主方因長期等待而被競爭對手“誘惑”的可能性。

從社會效應和經濟效應的角度來考慮，根據中院的判決邏輯，開發商與業主方簽訂的合同目的如能最終實現，則開發商開發進度的延誤（如超出批復的改造期限）不一定會導致合同的解除（當然雙方約定開發延誤或申請延期無果則解除條件成就的情形除外）。此外，《暫行措施》第二十八條規定的將開發商調出計劃的情形也不一定導致合同無效或解除的后果，因此最好的處理方式就是開發商從項目運作的維度，按上述意見做好操作控制和風險防范措施。

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原標題： 深圳市城市更新項目實操系列（五）——開發商鎖定項目的常規策略以及因開發延誤等導致業主反水的訴訟分析