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鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
傳統正在被改變，變化與融合中的商業發展史。
以此計算，太古城中心第一座物業去年的租金貢獻僅占了太古地產在港辦公樓租金總收入的4.5%左右。
觀點地產網 十天前，太古地產因可能出售香港太古城英皇道111號多層辦公樓權益等事項而停牌；十天后，該消息獲得了官方證實。
11月9日晚，太古地產發布公告稱，2020年11月9日與買家訂立關于出售事項的買賣協議，出售太古城中心第一座物業的100%權益，所售權益的對價為98.45億港元。
公告顯示，買方為一家于英屬處女群島注冊成立的公司Rocha Land Limited，其主要業務為投資控股。而據觀點地產調查了解，該買家的真實身份是香港房地產私募基金管理公司基匯資本，以及包括Schroder Pamfleet在內的財團。
觀點地產新媒體查詢公開資料得知，Schroder Pamfleet為施羅德投資公司于今年7月收購增值型房地產基金Pamfleet后更名而來，而Pamfleet此前中文名為鵬里集團，成立于2000年，是一家獨立運營的私有房地產投資及資產管理公司。
Pamflee在香港、上海及新加坡均設有辦事處，目前管理4只基金，資產管理規模為11億美元，其中一只基金于去年完成4.5億美元的募集。
值得一提的是，這是繼2018年成功收購太古城中心三座部分樓層、太古城中心四座后，基匯資本又一次對太古城項目出手。
反觀賣家，其實，市場各方對于太古地產會出售太古城中心第一座物業早就做好了心理準備。在其此前停牌時，高盛曾發表研報稱，自己對于這個“出售消息”并不意外：“因為太古地產曾表示一直尋求出售非核心資產的機會，此前也有過出售動作。”
不過，有業內人士也對此拋出了疑問，究竟對于太古地產而言，“非核心資產”的定義究竟是什么，以及類似于這樣可出售的“非核心資產”究竟還有多少？
太古出售“非核心資產”
這個項目為何要賣？
其實早在兩年前，太古城第三座、第四座物業被出售時，這個問題便被不少業內人士提出過。除了市場價格合適，能夠讓太古地產回籠大筆資金之外，“處理非核心資產”也同樣是官方給出的理由之一。
第一個市場原因并不難理解，從這筆交易來看，不管是太古城中心第一座物業的市場估價，還是太古地產最終通過該項目盈利的情況，其實都較為可觀。
根據公告顯示，該筆交易的既定對價為98.45億港元，可予以調整。從支付方式來看，買方會在買賣協議簽訂時先向太古地產支付9.8億港元，剩下余額將以現金、發行對價股份等方式進行支付。
加上此前2018年出售的第三座、第四座物業，太古地產已經通過太古城中心這個項目回血將近250億港元了。
有業內笑稱，對于不知太古內部標準的外人而言，僅從價值量級上看，似乎很難將該項目評定為“非核心資產”。不過，如果換個角度來看，這個“非核心”的定義或許會容易理解一些。
截至2018年12月31日止年度，該物業在扣除稅項之前及之后的凈租金收入分別約為2.76億港元和2.3億港元。截至2019年12月31日止年度，該物業在扣除稅項之前及之后的凈租金收入分別約為2.78億港元和2.32億港元。
在數值上，太古城中心第一座物業近兩年的租金收入變化不大，雖然沒有出現下滑，但上升的幅度也頗為有限。與此同時，根據太古地產公布的年度報告，其2019年于香港市場里，辦公樓物業組合租金收入總額為61億港元，較2018年增長4%。
以此計算，太古城中心第一座物業去年的租金貢獻僅占了太古地產在港辦公樓租金總收入的4.5%左右。從這個角度去看，太古地產確實只是在處理資產版圖中的一些“非核心部分”。
有獨立估值師評估，于2020年6月30日時，該物業的估值約為79.38億港元。通過這一次的出售，預計太古地產將錄得約20.1億港元（按法定基準計算）或約54.71億港元（按基本基準計算）的出售收益（撇除調整及就出售事項的支出）。
相比起每年兩億多港元的租金收入，直接出售該項目來賺取收益確實是更為直接快速一些。而隨著該座物業的出售，太古地產已經全部賣清了太古城中心項目中的寫字樓版塊，只剩下二期商場項目繼續持有。
業內人士也指出，出售第一座物業或許可以轉移一些現有租戶基礎至將落成的太古坊二座，于太古地產而言，這也是其有效降低投資組合平均樓齡一種手段。
基匯資本的“偏愛”
為何又是基匯資本？這或許會是不少人對于這次交易想要問出的另一個問題。
事實上，早在兩年前，基匯資本便已經參與接盤太古城中心第三座、第四座兩個寫字樓物業。加上這一次，基匯資本相當于接盤了太古城中心項目里的幾乎所有寫字樓部分。
2018年5月10日，太古地產宣布因可能出售權益事項停牌；6月12日，有消息進一步指出太古地產正在展開深入磋商，擬在短期內將其位于香港鲗魚涌太古城中心的兩幢寫字樓出售給未具名中資集團，涉資150億港元。
后來證實，消息中未具名的中資集團是恒力投資控股集團，這兩棟寫字樓便是太古城中心第三座、第四座物業。其中，太古城中心第三座部分權益為政府持有，非完整業權。
讓人始料未及的是，恒力短暫接棒僅四個月便再度將這兩個項目轉手，而接盤者正是基匯資本。2018年11月，太古發布公告稱，恒力隆所持有的太古城中心第三座、第四座物業的49%權益已轉讓予由Gateway Real Estate Fund VI,L.P.持有的全資附屬公司Eagle Fairway Limited。
有了此前的動作，基匯資本這次再收購下太古城一座，也給了外界一絲“情理之中”的感覺。“我們堅信這項交易會進一步壯大我們在港島東區的商業資產組合”，基匯資本主席及執行合伙人吳繼煒如是說道。
除此之外，也有市場人士指出，疫情影響下，香港寫字樓市場受到了不小沖擊。基匯資本選擇當下這個時機收購太古城一座項目，或許已經是太古地產能接受的價格前提下的最優解。
能夠看到的是，上一次太古城第三座、第四座物業出售時的平均呎價約為1.9萬港元，而本次太古城一座平均每平方英尺的收購價僅約為1.56萬港元，約合每平方米16.8萬港元。按此計算，本次交易的均價較兩年前下挫了約17.89%。
今年8月時，太古主席施銘倫在出席網上業績會時表示，預計下半年市場對香港辦公樓樓面的需求將偏軟，不過，對于香港辦公樓中長期表現依然保持正面和樂觀態度。
無獨有偶，在這次收購之后，吳繼煒也表示：“基匯資本對香港的前景仍然充滿信心。”而本次交易中的投資者之一Schroder Pamfleet也指出：“太古城一座項目地理位置優越，物業管理完善，為香港長期向好的經濟前景提供了一個投資機會。
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