房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人惡意串通，簽訂虛假商品房買賣合同，并將房屋預(yù)告登記在買受人名下，再由買受人以房屋為抵押物向銀行借款提供抵押擔(dān)保，所獲借款交由房地產(chǎn)開發(fā)商使用。在所獲借款無法清償時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商起訴解除商品房買賣合同，以消除案涉房屋權(quán)利負(fù)擔(dān)、阻止辦理抵押本登記、排除銀行對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益，其主張不應(yīng)得到支持。銀行作為善意第三人，其對(duì)房屋享有的抵押預(yù)告登記權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。

一、2015年4月，千禧公司與吳興忠為套取銀行信貸資金，在無真實(shí)交易情況下，串通簽訂虛假商品房買賣合同，出具虛假房款收據(jù)，并將案涉房屋預(yù)告登記在吳興忠、余秀珍名下。

二、吳興忠以案涉房屋為吳志剛等向回商銀行借款提供抵押擔(dān)保，回商銀行基于對(duì)商品房買賣合同、房款收據(jù)、房屋預(yù)告登記的信任，與吳興忠等人簽訂借款、抵押合同，并辦理案涉房屋的抵押預(yù)告登記。吳志剛等人所獲借款交由千禧公司使用。

三、2017年1月10日，大武口區(qū)法院的民事判決書，認(rèn)定千禧公司與吳興忠簽訂的一系列合同的目的是向銀行抵押貸款套取銀行信貸資金，判決商品房買賣合同無效。

四、吳志剛、吳興忠等人未按期向回商銀行償還借款，回商銀行起訴至銀川中院，2017年12月8日，銀川中院出具民事調(diào)解書。吳志剛、吳興忠等人未履行調(diào)解書確定的義務(wù)，回商銀行向銀川中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，回商銀行向銀川中院申請(qǐng)?jiān)u估、拍賣吳興忠、余秀珍名下作為抵押貸款擔(dān)保的涉案房屋。

五、千禧公司向執(zhí)行法院提出異議，執(zhí)行法院裁定中止對(duì)涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。回商銀行不服，提起執(zhí)行異議之訴。一審法院認(rèn)為，涉案商品房買賣合同已解除，吳興忠、余秀珍已并非涉案房屋的預(yù)告登記權(quán)利人，回商銀行在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記前，不享有涉案房屋抵押權(quán)，故判決駁回回商銀行的訴訟請(qǐng)求。

六、回商銀行上訴至寧夏高院，寧夏高院認(rèn)為，涉案商品房買賣合同無效，并不影響房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記的效力，回商銀行已盡到了審慎義務(wù)，主觀并不存在過錯(cuò)。千禧公司與吳興忠、余秀珍惡意串通，阻止抵押條件成就，應(yīng)視為案涉抵押條件已成就。寧夏高院判決撤銷寧夏中院的民事判決。千禧公司向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彛罡咴翰枚g回千禧公司的再審申請(qǐng)。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：千禧公司對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。二審法院和最高院認(rèn)為千禧公司不能排除回商銀行向法院申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。裁判理由有三點(diǎn)：

第一，千禧公司起訴解除商品房買賣合同，構(gòu)成惡意串通阻止辦理抵押本登記、排除回商銀行對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益。千禧公司與吳興忠為套取銀行信貸資金，在無真實(shí)交易情況下，串通簽訂虛假商品房買賣合同，出具虛假房款收據(jù)，并將案涉房屋預(yù)告登記在吳興忠、余秀珍名下，再由吳興忠以案涉房屋為吳志剛等向回商銀行借款提供抵押擔(dān)保，所獲借款交由千禧公司使用。在所獲借款無法清償時(shí)，千禧公司又起訴要求解除商品房買賣合同，以消除案涉房屋權(quán)利負(fù)擔(dān)、阻止辦理抵押本登記、排除回商銀行對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益。

第二，回商銀行屬于善意第三人。回商銀行基于對(duì)商品房買賣合同、房款收據(jù)、房屋預(yù)告登記的信任，與吳興忠等人簽訂借款、抵押合同，并辦理案涉房屋的抵押預(yù)告登記。本案并無證據(jù)證明回商銀行在接受抵押擔(dān)保、發(fā)放貸款過程中有違法或者重大過失行為，回商銀行屬善意第三人。

第三，千禧公司與吳興忠簽訂的商品房買賣合同因雙方通謀虛偽表示而被確認(rèn)無效，該無效不能對(duì)抗基于信賴預(yù)告登記公示公信效力而為后續(xù)交易的善意第三人。不影響之后回商銀行與吳興忠等人之間借款、抵押合同及抵押預(yù)告登記的效力。抵押預(yù)告登記雖非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，但對(duì)其后發(fā)生的違背預(yù)告登記內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他效力和優(yōu)先性，對(duì)于回商銀行基于抵押預(yù)告登記而對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同解除后，買受人的預(yù)告登記失效，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠排除買受人的債權(quán)人對(duì)房屋的預(yù)查封，但房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人惡意串通，阻止辦理抵押本登記，損害抵押預(yù)告登記權(quán)利人權(quán)益的除外。本案中千禧公司與吳興忠惡意串通，阻止辦理抵押本登記、排除回商銀行對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益，最高院未支持千禧公司排除回商銀行申請(qǐng)執(zhí)行的主張。但如果房地產(chǎn)開發(fā)商與房屋買受人簽訂了合法有效的商品房買賣合同，后因房屋買受人違約，房地產(chǎn)開發(fā)商按照合同約定，解除商品房買賣合同。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)主張房屋預(yù)告登記失效，進(jìn)而以其為房屋的所有權(quán)人，排除抵押預(yù)告登記權(quán)利人向法院申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行。（參見“延伸閱讀”案例一）

二、抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)要求停止對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，待滿足抵押權(quán)本登記的情形下，要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)以優(yōu)先受償。本文介紹的案例是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商申請(qǐng)排除抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的執(zhí)行，實(shí)踐中更常見的是房屋買受人的預(yù)告登記房屋被其債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行，銀行作為抵押預(yù)告登記權(quán)利人，向法院申請(qǐng)排除對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《民法典》第二百二十一條和《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。因此，預(yù)告登記具有阻卻不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。在強(qiáng)制執(zhí)行的場(chǎng)合，如果人民法院對(duì)設(shè)定有抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋進(jìn)行拍賣或者以物抵債，實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的行為，侵害了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人基于預(yù)告登記而享有的取得物權(quán)的順位優(yōu)先效力。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可要求停止對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，待滿足抵押權(quán)本登記的情形下，要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)以優(yōu)先受償。（詳見“延伸閱讀”案例二）

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《物權(quán)法》（已失效）

第二十條【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

《民法典》

第二百二十一條 【預(yù)告登記】當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》

第五十二條  當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。

當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第三十條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。

石嘴山市千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧夏賀蘭回商村鎮(zhèn)銀行有限責(zé)任公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【最高人民法院(2020)最高法民申130號(hào)】