西政資本 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
前 言
深圳的城市更新基本實現了政府、開發商及被拆遷人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落實規劃、公共配套及保障房等，開發商則通過城市更新項目獲得了在深圳房地產市場的投資機會，而權利人則大多通過城市更新實現了居住條件的改善、直接參與城市發展紅利的分配。在傳統的凈地開發模式已十分成熟的情況下，深圳城市更新一二級房地產市場聯動開發的模式中，拆遷工作的開展往往左右了一個城市更新項目的開發進度。
本文根據筆者多年的拆遷工作經驗，以深圳城市更新拆遷中涉及各類綠本房屋的處置為例，對實操工作經驗進行總結，望各同行共同探討，在此亦歡迎批評指正。
一、普通綠本房簽約注意事項
由于在產權注銷過程中，房地產登記機構需對綠本房的房產證號、房屋位置、房屋權利人等房屋自然狀況、權利狀況是否與產權登記簿所載一致進行核查，所以在拆遷補償合同中對房屋相關描述應當完全與房產證證載信息一致，如證載面積、房產證號、房地產名稱等。
二、綠本房證載權利人死亡情況下綠本房拆遷補償操作
權利人死亡的，應當完成繼承后辦理新的產權證書，確定新的權利人：
1、根據法定繼承關系辦理繼承權公證、憑繼承權公證書等至地稅局辦理免稅證明后，至不動產權登記中心申辦新的不動產權證書，不動產權證書證載權利人即為新的綠本房權利人。
2、根據遺囑繼承的，如遺囑經過公證，由遺囑確定的繼承人持遺囑至公證處辦理繼承權公證，憑繼承權公證書等至地稅局辦理免稅證明后，至不動產權登記中心申辦新的不動產權證書；如遺囑未經公證，則需要參照法定繼承方式，相關繼承人均須到公證處就遺囑內容進行確認，然后辦理繼承權公證。
三、權利人房產證遺失情況下簽約注意事項
1、根據土地建筑物信息核查結果及權利人描述，確認遺失房產證是否為綠本，如原為寶安縣或廣東省頒發的房屋所有權證且國土檔案系統無法查詢核實的，可參照無證房屋進行拆遷補償。
2、綠本遺失導致簽約時無法提供房產證信息的，向產權登記部門查詢，在合同內將房地產證載信息進行確定。
3、在項目進行房產證注銷時，首先由區（新區管委會）城市更新職能部門對房屋拆除情況進行確認并出具同意申請注銷房地產證的意見；其次經不動產登記機構核查，確認拆遷安置補償協議等房屋證號、房屋位置、房屋權利人等房屋自然狀況、權利狀況與不動產登記簿所記載的內容一致；最后由不動產登記機構在辦理產權證書注銷之前在《深圳特區報》或《深圳商報》和房屋現場進行公告，公告期為10個自然日，公示期無人異議或異議不成立的，即可辦理注銷。
四、對于已買賣綠本房簽約注意事項
綠本房無法辦理產權證書的過戶，即無法實現物權的變更，所以買賣綠本房通常存在證載權利人與實際控制人不符的情形，從相關規定和實操的可行性角度考慮，建議按照如下思路處理：
1、實際控制人選擇貨幣補償的
首先應由證載權利人與項目公司簽訂貨幣補償的拆遷安置補償協議（全部協議文本由項目公司持有），項目公司獲得證載權利人經公證的注銷房地產授權委托書及放棄房地產權益聲明；其次將拆遷補償的款項補償給實際控制人，付款節點應當盡量與項目推進程度相適應，如設置合同生效、房屋交付、實施主體確認完成、產權注銷等付款節點，最終以雙方協商結果為準；最后，項目公司與實際控制人、證載權利人以三方協議的形式就拆遷補償的過程及權益承受情況進行書面確認。
2、實際控制人要求物業回遷補償的，通常有以下三種實現方式：
（1）完成回遷后過戶至實際控制人名下。首先與證載權利人簽訂拆遷安置補償協議，補償方式為產權置換，在房屋修建完畢后將回遷房屋產權辦理至證載權利人名下，再由證載權利人過戶至實際控制人名下，整個交易結構由項目公司、證載權利人及實際控制人以三方協議的形式確定。涉及的裝修補償費、搬遷費及過渡期安置費等由證載權利人委托實際控制人收取。其中若涉及稅費問題、購房指標問題應在簽約時明確，避免后續爭議影響項目推進。
（2）完成回遷安置房后由實際控制人向項目公司買受。在證載權利人提供簽訂貨幣補償的拆遷安置補償協議，項目公司獲得證載權利人經公證的注銷房地產授權委托書及放棄房地產權益聲明等材料后，項目公司向實際控制人支付貨幣若干，待更新項目具備回遷入伙條件時，實際控制人持項目公司向其支付的貨幣向項目公司回購房屋。適用該補償方式進行補償的，應根據具體情況綜合考慮購房指標、稅費及過渡期安置補償費等問題。
（3）分割項目公司可控的無產權證書房屋的若干建筑面積至買受人名下，以該部分分割所得建筑面積作為補償依據，具體補償內容以實際控制人買受證載房屋可獲得的補償面積、金額為準。進行上述操作的，除應事先獲得證載權利人簽署的貨幣補償拆遷補償協議、放棄房地產權權益聲明書及經公證的注銷房地產證委托書外，還應考慮所在區域的確權政策，確保上述操作的可行性。上述操作能夠保證實際控制人獲得的房屋為回遷房屋，有效避免了涉及的購房指標、稅費等問題。
五、證載為企業而存在經備案的購房、分房協議的綠本房拆遷補償注意事項
該類問題存在個案的特殊性，以下操作方式為建議：
1、證載權利人為國企或農村集體經濟組織繼受單位的，存在分房購房協議且在政府部門有備案信息的，在完成企業內部的決議、審批程序后，與有關政府部門溝通，以歷史遺留問題的思路進行解決。能按照歷史遺留問題思路解決的，由項目公司、證載權利人與分房業主簽訂三方協議落實拆遷安置補償有關事宜；
2、如政府部門不同意按照歷史遺留問題思路解決，則在完成企業內部決議、審批程序后，參照已買賣綠本房思路進行處理。
六、存在法院生效判決的綠本房拆遷補償注意事項
1、法院對于涉及綠本房的糾紛做出的確權判決，根據物權法第28條，司法裁判文書生效時房屋權屬即發生變更，因此可在確權時將司法裁判文書確認的權利人作為權利人進行拆遷安置補償。在涉及產權注銷時，通常無需根據裁判文書辦理新的不動產權證，直接注銷原房地產證（綠本）即可，具體最終注銷處理方式以所在區不動產登記部門意見為準（一般此類問題不動產登記部門會內部開會討論處置方案）。
2、由于綠本問題的特殊性或糾紛當事人的訴請不規范，可能導致部分裁判文書對于物權的確認并不清晰，如裁判訴爭房屋使用權、收益權等歸當事人所有，具體能否憑裁判文書確定有關當事人為綠本房權利人的，以區城市更新職能部門意見及不動產登記部門意見為準。
七、無法聯系權利人的綠本房拆遷補償注意事項
1、綠本房權利人滿足下落不明滿二年條件的，可由利害關系人申請證載權利人為失蹤人，確定財產代管人，由財產代管人處置綠本房。
2、綠本房權利人滿足《民法總則》第二十三條規定的條件的，可由利害關系人申請證載權利人死亡，由繼承人對其財產進行繼承后處理拆遷補償事宜，具體繼承手續見本指引第二條操作步驟。
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