丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞證券
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2021年10月，典型城市商品住宅成交熱度延續低位波動，整體市場壓力較大，傳統房地產旺季“金九銀十”失約，百強房企單月業績表現也不樂觀，10月，百強房企實現銷售操盤金額7761.4億元，受下半年市場明顯降溫的影響，10月單月業績同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢。
在此影響下，克而瑞領先股指連續2個月下降，9月下降5%，10月下降8.5%，估值水平維持低位，成分股表現較弱。
具體來看，克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數10月在經歷小幅震蕩后繼續下行，月內表現不及大盤。10月，克而瑞內房股領先指數走勢下降8.5%，恒生中國內地地產指數下降4.7%，恒生指數上漲3.3%，房地產（申萬）板塊下降8.9%。10月克而瑞內房股領先指數周成交額占香港地產股大樣本周成交額比值的周均值為89.6%，較上月上漲4.9個百分點。
注：克而瑞領先股指是從“TOP100房企排行榜”內選取香港上市市值排名首40位的內地地產發展商為樣本，采用自由流通調整市值加權法計算。作為“克而瑞大數據”15年積累的新延伸成果，克而瑞領先指數能反映不同時期房地產行業的總體結構與特征。
01
超八成百強房企業績下降
下半年樓市降溫的大背景下，10月房地產市場持續降溫，“十一黃金周”相比往年更是略顯慘淡，房企單月銷售業績表現不及上半年及歷史同期。
受下半年市場明顯降溫的影響，10月百強房企實現銷售操盤金額7761.4億元，單月業績規模較9月環比回升1.4%，同比降幅收窄至32.2%，同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢。
具體到企業表現，10月，超八成百強房企單月業績同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企達到44家。同時，包括絕大部分TOP30房企在內，有近八成企業單月業績不及上半年月均水平。
整體來看，10月房企單月業績表現不及上半年及歷史同期，同環比雙降的百強房企數量達37家。
但同時值得注意的是，10月也有部分企業銷售表現優于百強房企整體水平，共15家企業單月業績同比提升。其中，金茂、建發、龍光、華僑城、德信、力高等企業實現單月業績同環比雙增。此外，碧桂園、融創、保利10月單月的銷售業績規模均在500億元左右，業績表現相對突出。
圖：2021年1-10月百強房企
單月操盤業績表現及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
02
克而瑞內房股領先指數10月震蕩后下行
2021年10月，在房地產整體市場表現欠佳的情況下，10月地產板塊交易活躍度回落，指數表現不及大盤。
10月，恒生地產建筑業指數的成交額占恒生綜合行業總成交額之比月均值較上月回落。本月周均值8.8%，低于18年至今的歷史均值11.3%，較上月下降1.5個百分點，成交額出現回落。
圖：10月恒生地產建筑業指數的
周均成交額占比較上月有所下降
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
克而瑞內房股領先指數方面，克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數10月在經歷小幅震蕩后繼續下行，月內表現不及大盤。
自2020年1月1日至今，克而瑞內房股領先指數跌幅44.0%，同期恒生中國內地地產指數跌幅41.0%。恒生指數跌幅10.8%，房地產（申萬）板塊跌幅28.2%。2021年10月，恒生指數上漲3.3%，克而瑞內房股領先指數下降8.5%，恒生中國內地地產指數下降4.7%，房地產（申萬）板塊下降8.9%。
圖：克而瑞內房股領先指數及
恒生中國內地地產指數10月小幅震蕩后繼續下行
注：恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只，分別為：中國金茂、中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、龍光集團、碧桂園、中國恒大、碧桂園服務、融創中國
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
10月克而瑞內房股領先指數成交額占香港地產股大樣本的成交額比值總體較上月上升。10月該指數成交額占比周均值89.6%，高于歷史均值83.3%，高于上月周均值84.7%。
圖：克而瑞內房股領先指數周成交額較上月上升
備注：香港地產股大樣本篩選邏輯：主業為地產，業務主要來自大陸或者大陸是重要的發展區域，剔除純投資型公司，不含物業管理及其他地產服務公司，樣本數量共計122家
數據來源：Wind 克而瑞證券資產管理部
03
整體估值水平維持低位
政策及大市影響在持續，克而瑞內房股領先指數估值水平由前期平穩走向持續下行。2021年10月克而瑞內房股領先指數估值下行，指數相對恒指PE較上月有所下降。2021年10月相對恒指成分股的PE周均值為-62.8%，略低于上月相對PE周均值-61.6%，低于2020年全年相對PE周均值-41.8%。
克而瑞內房股領先指數成分股整體PE 2021年10月周均值為4.61，低于上月周均值4.65，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年10月整體PE周均值為12.40，高于上月周均值12.12，低于2020年全年的周均值12.61。
圖：克而瑞內房股領先指數PE估值走勢下行
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
圖：10月克而瑞內房股領先指數成分股
相對恒指整體PE維持低位
備注：相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1）*100%
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PE 2021年10月保持穩定。10月該相對PE周均值為-10.0%，等于上月周均值，低于2020年周均值-3.6%。香港地產股大樣本10月整體PE周均值為5.12，低于上月周均值5.16，低于2020年全年周均值7.43。
圖：10月克而瑞內房股領先指數成分股
相對香港地產股大樣本整體PE保持上月水平
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
克而瑞內房股領先指數成分股PB相對恒指成分股10月小幅震蕩，總體繼續下行并維持低位。10月相對恒指PB周均值為1.7% ，低于上月的周均值5.2%，低于2020年全年相對恒指PB周均值69.8%。克而瑞內房股領先指數成分股10月整體PB周均值為0.86，與上月周均值0.85基本持平，低于2020年全年PB周均值1.30。恒指成分股10月整體PB均值為0.84，高于上月周均值0.81，高于2020年全年PB周均值0.77。
圖：克而瑞內房股領先指數PB估值走勢持續下行
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
圖：10月克而瑞內房股領先指數成分股
相對恒指整體PB繼續回落
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
10月克而瑞內房股領先指數成分股相對香港地產股大樣本整體PB較上月下降。10月該相對PB周均值為4.8%，低于上月相對PB周均值5.4%，低于2020年全年相對PB周均值21.7%。香港地產股大樣本10月整體PB周均值為0.82，略高于上月周均值0.81，低于2020年全年PB周均值1.07。
圖：10月相對香港地產股大樣本整體PB較上月下降
備注：1）相對PE=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/香港地產股大樣本整體PE-1）*100%
2）本報告采用歷史TTM_整體法（中國）計算PE值
3）相對PB=（克而瑞內房股領先指數成分股整體PB/香港地產股大樣本整體PB-1）*100%
4）本報告均采用整體法（中國）計算PB值，使用上年年報財務數據
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
強監管下，房地產行業正面臨前所未有的變化，盡管上半年房地產市場仍然保持增長態勢，但進入下半年，樓市降溫，整體市場不容樂觀，不僅“金九銀十”失約，接下來的兩個月市場成交或將緩步下行、房企銷售將繼續承壓，部分負債率較高的房企將面臨更大的經營壓力。
在這樣的整體市場環境下，地產股整體估值水平仍將維持低位。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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