丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
下行壓力巨大的房地產市場，正迎來“好于預期”的變化。
3月15日，國家統計局發布2022年1-2月房地產行業數據，商品房銷售面積和銷售金額分別同比下降9.6%、19.3%，土地購置面積同比下降42%，并創歷史最大跌幅，而受到房屋施工面積微增2%帶動下，整體開發投資額同比增長4%。
2022年1-2月的銷售表現可謂是近年最差開年，銷售與投資增速均已降至近7年次低，此外，綜合2月百強房企銷售規模同比降幅達到47%及市場成交數據，房地產業仍處于下行趨勢，行業“回暖”時刻尚未真正到來。
01 前2月銷售規模同比增速近7年次低 2022年開局并不樂觀
國家統計局數據顯示，1-2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。
盡管政策暖風頻吹，整體信貸寬松、部分城市調控松綁等利好，但短期內并未達到刺激需求的效果，消費端疲軟態勢仍未得到大的改善。
從銷售增速來看，2022年1-2月商品房銷售面積和金額同比增速為2016年以來7年次低，僅高于2020年1-2月。
通過測算，1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環比較2021年12月上升3%，同比則下降11%。結合1-2月商品房銷售面積和金額同比增速較2021年12月分別收窄6.1個百分點和擴大1.5個百分點。
當前，低迷市場環境下呈現的兩個特征值得關注。
首先，房住不炒主基調下，疊加持續近6個月的行業下行期，促使全國城市房價已壓降至短期低點。1-2月商品房銷售均價同比降達11%。從CRIC統計數據來看，1-2月二線城市沈陽、鄭州商品住宅成交均價分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%。
此外，商品房銷售均價環比反升3%，意味著多數城市不再“以價換量”，甚至收回了特價房源。持續降價和零星的房企暴雷下購房者觀望心態濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。
圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數據來源：國家統計局
02“保交付”支撐施工同比增2%
1-2月房屋施工、開工和竣工中僅施工仍保持同比正增長，其余兩項均同比下降。尤其是竣工面積累計同比增速由2021年末升11%變至降10%，告別“竣工牛”。
具體數據來看，1—2月，房地產開發企業房屋施工面積784459萬平方米，同比增長1.8%；房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%；房屋竣工面積12200萬平方米，下降9.8%。
施工增長主要得益于保交付措施落地后復工復產、企業加強在建項目投入重塑市場信心，尤其是強化監管之后的充裕的預售資金賬戶保障了在部分房企遭遇債務危機的當下多數已售待售項目得以正常施工。
但受到房地產業和建筑業行業信心的影響，房屋新開工和竣工增速自然無力維持正增。一方面，民營房企資金緊缺下項目新開工進度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務。另一方面建筑業在難以收到足額工程款項的預估下，房屋竣工進度也曾一再延遲，聚焦城市仍有部分項目出現短暫“停工”現象，2022年春節后恢復施工但施工力度也已大不如前。
圖：房地產開發企業新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數據來源：國家統計局
圖：房地產開發企業竣工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數據來源：國家統計局
土地市場已經進入到了冰點。房地產資金面收到嚴控下，疊加1-2月并非22城集中供地節點，民營開發企業多已無力購置土地且購地動力不足。數據顯示，1-2月，房地產開發企業土地購置面積838萬平方米，同比下降42.3%；土地成交價款369億元，下降26.7%。
圖：全國房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款增速
數據來源：國家統計局
03開發投資規模同比正增3.7%
2022年1-2月開發投資額維持了正增長，成為前2月行業亮點數據。1—2月，全國房地產開發投資14499億元，同比增長3.7%。對比往年同期來看，為2016年起7年次低，僅高于2020年。
圖：2017年-2022年全國1-2月開發投資額同比增速（單位：%）
數據來源：國家統計局
回顧前值和投資結構，開發投資額保持正增長有兩點原因：
一方面，房屋施工面積起到了弱支撐作用。1-2月房屋施工面積同比增1.8%，在房屋新開工和土地購置雙雙負增長下給予開發投資額正增一部分支撐。
另一方面，2021年同期數據相對較低，2021年1-2月開發投資額為13986億元，雖創新高且同比高增，但從結構上來看，彼時房屋新開工和土地購置均已低于2019年同期。可見2021年1-2月雖有數據繁榮，但實際投資已進入下行軌道。
圖：全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）
數據來源：國家統計局
2022年開年，新房銷售規模同比負增長，房地產業仍面臨著下行趨勢。
投資增速正增長意味著在各方面努力下，持續穩地價、穩房價、穩預期，市場運行狀況出現積極信號，但從土地購置等其他指標來看，行業尚未迎來真正的回暖時刻。
短期內市場仍將處于調控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。同時基于2021年上半年較高基數，新房銷售表現仍將維持負增長。土地市場冰點狀態將延續，房企資金面未改善前市場熱度難有實質轉變，高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態，重點城市將進一步完善優化土地出讓規則。
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