作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，原本的模式似乎不再適用。

近日，深圳地鐵集團(tuán)官方公眾號(hào)披露稱，11月29日上午，集團(tuán)在松崗街道沙浦圍舉行了大運(yùn)樞紐、赤灣停車場(chǎng)等5個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目開工儀式，同步啟動(dòng)場(chǎng)地平整、勘測(cè)等前期工作。

據(jù)了解，該批次開工項(xiàng)目地塊即為4天前（11月25日）深鐵集團(tuán)在深圳第三批次居住用地集中供應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)得的南山、龍崗、寶安、坪山、光明5宗地塊，項(xiàng)目總用地面積約26萬平方米，總建筑面積約116萬平方米，總價(jià)178.51億元。

事實(shí)上，梳理深圳三批次集中供地成交結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深鐵也成為今年深圳招拍掛市場(chǎng)上最“豪邁”的企業(yè)，以241.8億奪得38宗土地中的6宗，其次則是中海4宗、保利置業(yè)3宗。

然而，上述5個(gè)項(xiàng)目并不是深鐵動(dòng)工最快的。

早在9月28日二輪供地上，深鐵63.29億拿下的松崗A401-0187地塊，隔天便舉行了開工儀式，同時(shí)取名為“深鐵璟城”，預(yù)計(jì)今年底便可達(dá)到預(yù)售條件。

不僅是深鐵，“拿地即開工”似乎已成為房企在深圳招拍掛市場(chǎng)上的標(biāo)配模式。

可以列舉的是，萬科于今年6月獲批預(yù)售的寶安尖崗山項(xiàng)目，在去年11月競(jìng)拍成功的當(dāng)天下午，就流傳出項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)掛起橫幅舉行開工儀式的圖片。

時(shí)隔半年后，在今年5月深圳首批集中供地現(xiàn)場(chǎng)，佳兆業(yè)奪得與上述萬科項(xiàng)目相鄰的另一宗宅地，僅幾小時(shí)后便上演了同樣劇情。

此外，龍光在同場(chǎng)次所獲的光明項(xiàng)目也已于11月11日取得預(yù)售證，距離拿地時(shí)間未及半年。

在這背后，開發(fā)商們追求的是高周轉(zhuǎn)，時(shí)間的搶奪也為降低成本、獲取流量等贏得更大的空間。

11月25日，深圳今年三批次宅地集中供應(yīng)收官，共38宗地塊成交，總金額達(dá)959.78億元，去年全年深圳宅地總成交金額則為800.72億元。

綜合三次土拍成交結(jié)果來看，總供應(yīng)39宗地塊，僅1宗流拍，但該宗地在第三批集中供地中又重新掛牌，最終由深鐵集團(tuán)底價(jià)拿下。

值得關(guān)注的是，深鐵集團(tuán)在第三輪土拍中豪擲178.51億一口氣拿下5宗地塊，加上此前在第二輪拍地中摘得的寶安地塊，共攬獲6宗，成為今年深圳招拍掛居住用地市場(chǎng)的最大贏家，中海和保利置業(yè)分別以4宗、3宗位列之后。

對(duì)于深鐵所獲地塊，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇表示，從運(yùn)營(yíng)角度來看，深圳地鐵拿下的地塊多數(shù)都是綜合用地，具備一定挑戰(zhàn)。但主流還是以剛需房為主，因此開度難度并沒有那么大。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，在深圳第三批次集中供地中，深鐵集團(tuán)所得地塊分別為南山招商街道K1030016、龍崗園山街道G01063-0264、寶安松崗A407-01020、坪山坑梓街道G14301-0115、光明新湖街道A641-0029。其中，南山招商地塊包括教育設(shè)施用地和文體設(shè)施用地，而坪山、寶安和光明3宗地塊則含有商業(yè)用地。

據(jù)介紹，上述項(xiàng)目分別是大運(yùn)樞紐、赤灣停車場(chǎng)以及位于地鐵松崗站、光明站、沙田站附近的5個(gè)TOD類項(xiàng)目。目前，5個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)約64萬平方米居民住宅（含26萬平方米公共住房），8萬平方米學(xué)校設(shè)施和40萬平方米辦公商業(yè)等綜合業(yè)態(tài)。

另一方面，從深圳第三輪集中供地成交結(jié)果來看，總體上仍呈遇冷態(tài)勢(shì)。有市場(chǎng)人士分析稱，第三批次土拍深圳總共推出11宗宅地，7宗底價(jià)，比例上是冷的，其他4宗觸頂搖號(hào)，最多就14家參與，跟以往二三十家相比并不是太多。

回顧深圳三個(gè)批次土拍表現(xiàn)，第一輪參拍企業(yè)超20家，成交6宗、總價(jià)138.44億。南山、寶安、光明3宗地溢價(jià)率均為45%，龍光以80億奪得2宗地成為之最。

第二輪參拍企業(yè)超15家，成交21宗、總價(jià)452.97億。中海以127億、溢價(jià)15%觸頂成交4宗。

第三輪參拍企業(yè)約23家，成交11宗、總價(jià)368.37億。7宗底價(jià)成交，其中深鐵攬收5宗。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深鐵此舉起到了托底市場(chǎng)、提振情緒的作用；另一方面，對(duì)于深鐵降低拿地成本，以更大的地產(chǎn)回報(bào)覆蓋地鐵和區(qū)域開發(fā)成本，推進(jìn)軌道導(dǎo)向的地產(chǎn)供應(yīng)，提高用地供應(yīng)效率。

11月29日上午，深鐵集團(tuán)項(xiàng)目集中開工儀式上表示，積極推行“拿地即開工”模式，在高質(zhì)量推進(jìn)TOD項(xiàng)目建設(shè)同時(shí)，充分釋放“軌道+”TOD綜合開發(fā)效應(yīng)，加快開發(fā)速度，加速資金回籠，保證投資的良性循環(huán)。

這也是繼今年深鐵集團(tuán)“深鐵璟城”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)該模式后的又一次體現(xiàn)，彼時(shí)深鐵集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向外界表示：“在建造松崗車輛段時(shí)，我們就預(yù)留了上蓋建筑的空間，同步進(jìn)行了統(tǒng)籌規(guī)劃等大量前期準(zhǔn)備工作，才能做到‘拿地即開工’。”

事實(shí)上，以“拿地即開工”為代表的高周轉(zhuǎn)模式，早已在深圳招拍掛土地市場(chǎng)上習(xí)以為常。

以11月11日開盤的龍光深圳光明鳳凰城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目地塊是龍光在今年5月13日深圳首輪集中供地以10.88億、溢價(jià)率45.07%奪得，不到半年時(shí)間便取得預(yù)售許可。

更早之前，2019年12月拿下深圳前海地塊的龍光，從拿地到動(dòng)工、預(yù)售僅用了8個(gè)月左右，涉資百億。

另一個(gè)于今年6月開盤的萬科深圳尖崗山項(xiàng)目，同樣深諳高周轉(zhuǎn)模式。

萬科在2020年11月以總價(jià)59.98億元競(jìng)得該地塊，當(dāng)天下午就流傳出項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)掛起橫幅舉行開工儀式的圖片，被網(wǎng)友打趣為“萬科速度”。

而在今年5月，佳兆業(yè)以25.44億元奪得前述項(xiàng)目相鄰的一宗宅地，成交僅隔幾小時(shí)后便舉行了開工儀式。

不難發(fā)現(xiàn)，在融資受阻、成本提高、利潤(rùn)承壓的市場(chǎng)周期下，高周轉(zhuǎn)已成為房企開發(fā)項(xiàng)目的首推模式，并在行業(yè)中盛行。

有資料顯示，萬科曾奉行“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月即動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成，六成產(chǎn)品必須是住宅。碧桂園則在此基礎(chǔ)上形成“456”模式，即拿地4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。

流傳至今，已被行業(yè)效仿成“0357”模式，0為“拿地即開工”，3個(gè)月售樓處、示范區(qū)開放，5個(gè)月后開盤，7個(gè)月現(xiàn)金流回正進(jìn)行再投資。

若按此模式，不斷進(jìn)投資拿地、預(yù)售回款、再投資的循環(huán)中，1億元一年最快可周轉(zhuǎn)兩次，大約可撬動(dòng)10個(gè)億以上的貨值。此外，該模式下的利潤(rùn)率與其他相比也有所不同。

一位房地產(chǎn)市場(chǎng)人士分析上述模式時(shí)表示，高周轉(zhuǎn)能夠加快資金周轉(zhuǎn)，緩解資金緊張同時(shí)，提高資金使用率及利潤(rùn)率。除此之外，還能為房企獲取更多流量，快速占有市場(chǎng)以擴(kuò)大份額，從而提升品牌溢價(jià)能力，以及獲取更多低成本資金。

但是，高周轉(zhuǎn)模式也因施工安全、房屋質(zhì)量等問題，被市場(chǎng)所關(guān)注。另外，樓市遇冷當(dāng)下，加上限價(jià)規(guī)則，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況已發(fā)生變化。在此階段，即便推出樓盤也難以達(dá)到以往的收益，資金回流情況并不理想。

根據(jù)深圳新房備案信息顯示，截至12月1日，前述萬科尖崗山項(xiàng)目已備案比例為55.9%，龍光光明項(xiàng)目已簽認(rèn)購書及備案的比例為15.49%。與之對(duì)比的深鐵集團(tuán)11月開盤的南山區(qū)“深鐵懿府”項(xiàng)目，已簽認(rèn)購書的比例為96.6%。

實(shí)際上，高周轉(zhuǎn)作為一種經(jīng)營(yíng)策略，并無優(yōu)劣好壞之分，但需要運(yùn)用得當(dāng)。

值得一提的是，上述人士亦介紹，房企往往為實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)策略，拿地前置階段就已做好充分調(diào)研和定位，開發(fā)報(bào)建流程也已和相關(guān)部門提前熟化，包括合作方、政府等溝通。

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原標(biāo)題： 深圳土拍最大贏家深鐵 “拿地即開工”下的樓市競(jìng)速