在商品房按揭貸款商業(yè)模式中，購房者與開發(fā)商形成房屋買賣合同關(guān)系，購房者與銀行形成商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系。人民法院審理該類案件時，必須充分考慮各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。房屋買賣合同、商品房擔(dān)保貸款合同被解除的，可突破合同相對性原則，免除購房者向銀行償還按揭貸款義務(wù)，由開發(fā)商向銀行返還。

1.2015年8月12日，購房者王某誠與開發(fā)商越州公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定：王某誠以147,953,124元的價格購買越州公司開發(fā)的位于青海省西寧市城東區(qū)建設(shè)南路某處建筑面積3700余平方米的房屋，雙方約定房屋交付時間為2015年10月30日前，首付款73,983,124元，剩余7397萬元辦理按揭貸款。

2.2015年8月14日，王某誠與某銀行青海分行簽訂《借款合同》《抵押合同》，約定：王某誠向銀行貸款7397萬元，期限十年,年利率6.215%，如銀行與王某誠的借貸關(guān)系解除，王某誠應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托越州公司直接將上述款項歸還銀行。王某誠以該預(yù)購房屋為貸款提供抵押擔(dān)保，各方辦理抵押登記，銀行取得案涉房屋他項權(quán)利證書。 

3.合同簽訂后，王某誠向越州公司支付首付款73,983,124元，銀行向越州公司支付按揭貸款7397萬元。王某誠每月向銀行償還貸款本息，截止2017年3月21日，共償還18期，約1526萬元。越州公司未完成開發(fā)建設(shè)，無法向王某誠交付房屋，各方當(dāng)事人以訴訟方式解除了《商品房預(yù)售合同》《借款合同》《抵押合同》，但越州公司無力返還已收取的購房款及按揭貸款。

4.銀行遂向西寧中院起訴，要求王某誠償還剩余貸款本金58,546,649.55元、資金占用損失及律師費(fèi)，西寧中院審理后判決駁回銀行訴訟請求。銀行不服一審判決，向青海高院提起上訴，青海高院認(rèn)為，根據(jù)合同相對性原理，銀行要求王某誠償還貸款本息，符合雙方《借款合同》約定，遂判決撤銷西寧中院一審判決，由王某誠償還銀行貸款本金58,546,649.55元、資金占用損失及律師費(fèi)，承擔(dān)一、二審訴訟費(fèi)。王某誠不服二審判決，向最高人民法院申請再審。

本案的爭議焦點問題是，《借款合同》解除后，王某誠應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。對此，最高人民法院認(rèn)為：

第一，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”本案中，因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，王某誠不負(fù)有返還義務(wù)。

第二，《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”該條款系銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款。在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已經(jīng)明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，銀行擬定該條內(nèi)容，意味著要求王某誠在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王某誠的責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對王某誠不具有拘束力。

第三，關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王某誠支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行將王某誠所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王某誠并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王某誠取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用王某誠支付的首付款及銀行按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對越州公司、王某誠的債權(quán)；王某誠未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王某誠對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

經(jīng)最高人民法院審判委員會討論決定，判決撤銷青海高院二審判決，維持西寧中院一審判決，即駁回銀行要求王某誠償還剩余貸款本金、資金占用損失及律師費(fèi)的訴訟請求。

當(dāng)購房者遇到不良開發(fā)商，既無法獲得房屋，又要繼續(xù)償還銀行貸款的進(jìn)退兩難困境。如何維權(quán)止損，才能實現(xiàn)購房者最高合法權(quán)益。筆者提出如下建議：

一、購房者應(yīng)研判開發(fā)商有無“保交付”能力，決定是否解除房屋買賣合同。當(dāng)開發(fā)商不能按期交付房屋時，常常無力向購房者返還已付購房款。如當(dāng)?shù)卣槿牒螅_發(fā)商有交付房屋的可能性，購房者可選擇繼續(xù)履行合同，確保獲得房屋，再向開發(fā)商主張遲延交付的違約責(zé)任。

二、購房者解除房屋買賣合同及按揭貸款合同，停止向銀行償還貸款本息。購房者可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條、《中華人民共和國合同法》第四十條、《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規(guī)定，以及公平原則，主張銀行要求購房者在合同解除后繼續(xù)償還貸款的約定無效，及時止損，拒絕向銀行償還貸款本息。購房者還可以要求開發(fā)商返還已付款項，并賠償損失。

三、購房者可申請凍結(jié)、扣劃開發(fā)商開設(shè)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)款項。開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，是為了抵御房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，維護(hù)購房者合法權(quán)益。在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，開發(fā)商的普通債權(quán)人，無法采取扣劃措施。購房者可依據(jù)《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》第二條“購房人因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時支付”之規(guī)定，及時申請凍結(jié)、扣劃商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)款項。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二十一條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

《中華人民共和國合同法》

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

《中華人民共和國民法典》

第四百九十七條有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法[2022］12號）

第二條商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項目建設(shè)所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。

王某誠與某銀行及越州公司金融借款合同糾紛民事判決書

最高人民法院（2019）最高法民再245號

陳立玨與綠地集團(tuán)連云港東部置業(yè)有限公司、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司連云港市分行商品房銷售合同糾紛民事判決書  江蘇省連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）蘇0791民初1079號

陸郁與綠地集團(tuán)連云港東部置業(yè)有限公司、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司連云港市分行商品房銷售合同糾紛民事判決書    江蘇省連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2020）蘇0791民初1078號