丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞物管
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)
2021年，是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年，也是資本市場(chǎng)回歸理性的一年。上半年，行業(yè)在資本市場(chǎng)呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，而這種景象在下半年戛然而止，物業(yè)行業(yè)指數(shù)一路下行，上市物企估值一度腰斬，物業(yè)企業(yè)上市進(jìn)程受挫，資本市場(chǎng)低迷。
克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年，物業(yè)板塊PE普遍下降，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達(dá)52.31%。不僅如此，從審批節(jié)奏來(lái)看，物企獲批進(jìn)度放緩，同比延后約68天。
經(jīng)歷資本市場(chǎng)的跌宕起伏，物企的對(duì)于上市也有了更多的思考。提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力成為企業(yè)的共識(shí)，頭部的競(jìng)爭(zhēng)早已是搶跑的狀態(tài)，2021年的大手筆動(dòng)作也顯現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模焦慮，但是規(guī)模擴(kuò)展的背后問(wèn)題隨之浮現(xiàn)。
站在2022年初的時(shí)點(diǎn)，回首過(guò)去一年物業(yè)板塊資本市場(chǎng)的表現(xiàn)和對(duì)行業(yè)基本面的預(yù)判，我們?nèi)詫?duì)物業(yè)行業(yè)的未來(lái)有積極樂(lè)觀的心態(tài)。
01 2021年上市物企估值回歸
2021年，物業(yè)行業(yè)猶如坐了一趟“過(guò)山車(chē)”，開(kāi)年伊始，多項(xiàng)利好物業(yè)管理行業(yè)的政策頻發(fā)，為行業(yè)營(yíng)造良好發(fā)展的政策環(huán)境。年初企業(yè)陸續(xù)發(fā)布盈喜公告，加上年報(bào)中良好業(yè)績(jī)、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，為市場(chǎng)注入發(fā)展的信心，帶動(dòng)物業(yè)板塊整體提振。
下半年，資本市場(chǎng)遇冷，據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達(dá)52.31%。其中，市盈率最高的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，為53.72倍，較去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，為2.26倍，較去年底下滑74.66%。
上市物企估值表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，克而瑞物管&中物研協(xié)整理
比較歷年上市物企上市首日市盈率，2018年至2020年，上市首日市盈率均值由33.86倍上升至46.82倍，持續(xù)上漲。而2021年出現(xiàn)下滑且市盈率均值低于24倍。2021年新上市物企中，超六成的市盈率低于25倍，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的想象力逐漸消退。
2018-2021年度物企上市首日平均PE(TTM)
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2021年新上市物企PE分布
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，克而瑞物管&中物研協(xié)整理
從審批節(jié)奏來(lái)看，物企獲批進(jìn)度放緩，同比延后約68天。根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)137天，而2021年上市的13家物企平均用時(shí)205天。
2020-2021年上市物企上市用時(shí)
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞物管&中物研協(xié)整理
02 實(shí)際上市的物企數(shù)量未及預(yù)期
從上市情況來(lái)看，截至2021年上半年，上市物企數(shù)量已近50家，彼時(shí)另有20余家物企已成功遞表或明確分拆上市，參考此前上市進(jìn)程，在物企正常一次遞表即通過(guò)聆訊上市的情況下，2021年或有超過(guò)70家上市物企。
然而，下半年，資本市場(chǎng)遇冷，預(yù)期的上市高峰并未到來(lái)，物企上市進(jìn)程放緩。截止到2021年12月31日，上市物企總數(shù)僅為55家。
從遞表企業(yè)來(lái)看，2021年行業(yè)遞表物企數(shù)達(dá)34家，為迄今為止遞表企業(yè)最多的一年，但從實(shí)際推進(jìn)進(jìn)程來(lái)看，年內(nèi)遞表并成功上市的僅有9家。此外，年內(nèi)新增上市物企共14家（其中13家為常規(guī)IPO上市，均為港股物企），較上年18家減少4家，未及預(yù)期。
2014-2021年上市物企數(shù)量
注：2021年6月30日，方圓房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)正式更名為方圓生活服務(wù)集團(tuán)，集團(tuán)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展逐步向物業(yè)管理服務(wù)方向轉(zhuǎn)變，此處將其納入統(tǒng)計(jì)范圍。
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)整理
經(jīng)歷資本市場(chǎng)的跌宕起伏，物企的對(duì)于上市也有了更多的思考。中南服務(wù)、中梁百悅智佳在二次遞表，通過(guò)聆訊后，后續(xù)進(jìn)展不明；祥生活服務(wù)表示決議暫緩上市；陽(yáng)光智博終止IPO，換股萬(wàn)物云；富力物業(yè)選擇被碧桂園服務(wù)收購(gòu)。此外，6月集中遞表的物企在年底其遞表資料陸續(xù)過(guò)期。
03 規(guī)模擴(kuò)張下蘊(yùn)含諸多風(fēng)險(xiǎn)
事實(shí)上，一直以來(lái)物企面臨著來(lái)自三方面的規(guī)模壓力，對(duì)資本市場(chǎng)而言，有規(guī)模才有估值；對(duì)母公司而言，有了規(guī)模才更有利于融資輸血；對(duì)于行業(yè)而言，規(guī)模意味著客戶數(shù)量，意味著更廣闊的發(fā)展空間。
規(guī)模為王，提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力成為企業(yè)的共識(shí)，頭部的競(jìng)爭(zhēng)早已是搶跑的狀態(tài)，2021年的大手筆動(dòng)作也顯現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模焦慮。
表：2021年企業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)一覽表（不完全統(tǒng)計(jì)）
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管
從規(guī)模擴(kuò)張的渠道來(lái)看，收并購(gòu)和地產(chǎn)母公司的輸送是兩個(gè)重要渠道。特別是2021年，在政策、資金、地產(chǎn)變局等因素的助推下，行業(yè)迎來(lái)并購(gòu)熱潮。
從資金端來(lái)看，根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)數(shù)據(jù)，48家上市物企上市共募集資金凈額約852億港元，其中，計(jì)劃用于收并購(gòu)的金額占比61.51%，為最主要的用途。截至2021年中期，已使用的金額總值約為221億港元，占募集資金總額的25.90%，使用率仍不足三成。已使用的金額中，用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的總額約為144.36億港元，占已使用募集資金總額的65.85%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管&中物研協(xié)整理
截至2021年12月31日，1-5億，5-10億元，以及10億元以上的并購(gòu)事項(xiàng)（19項(xiàng)、5項(xiàng)和7項(xiàng)）均較上年同期增多（10項(xiàng)、1項(xiàng)和3項(xiàng)）；并購(gòu)金額分別為41.75億元、36.70億元和267.94億元，分別較上年同期增長(zhǎng)84.54%、497.11%和391.68%，并購(gòu)事項(xiàng)及并購(gòu)總額均顯著增加。
圖：2019年-2021年上市物企披露的并購(gòu)交易金額
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、克而瑞物管&中物研協(xié)整理
但是規(guī)模擴(kuò)展的背后問(wèn)題隨之浮現(xiàn)，一方面是規(guī)模快速擴(kuò)展，大量收并購(gòu)帶來(lái)人才稀釋、品牌管理等問(wèn)題，這為企業(yè)盈利的持續(xù)能力帶來(lái)不確定性。
另一方面，頭部企業(yè)的業(yè)務(wù)定位早已超出傳統(tǒng)的物管范疇，“空間”管理服務(wù)的概念更能囊概頭部企業(yè)的實(shí)際定位，但是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的路徑尚不清晰，規(guī)模之上的盈利模式尚需探討。
從物管管理角度，頭部企業(yè)有自己的發(fā)展之道，但規(guī)模之遠(yuǎn)的利潤(rùn)如何維持，規(guī)模之上的盈利厚度如何挖掘，已經(jīng)開(kāi)始成為擺在頭部企業(yè)面前不得不思考的問(wèn)題。
綜合來(lái)看，盡管物業(yè)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張中仍然存在很多問(wèn)題，但是這也是一個(gè)行業(yè)從粗放發(fā)展到規(guī)范化發(fā)展的必經(jīng)之路。物業(yè)從疫情開(kāi)始之年，走到臺(tái)前，短短三年時(shí)間取得了不起的進(jìn)展。
不少物企已經(jīng)在規(guī)模之外，逐漸加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)坪效的重視度。比如，規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)候更加重視區(qū)域布局和城市深耕度；越來(lái)越多的企業(yè)在構(gòu)建服務(wù)體系，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候更重視客戶研究，重視業(yè)主滿意度；也看到更多的企業(yè)將品質(zhì)管理作為內(nèi)部管理的重中之重……在政策、資本市場(chǎng)、業(yè)主等外力的推動(dòng)，結(jié)合企業(yè)自我發(fā)力前進(jìn)，相信物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將迎來(lái)更廣闊的發(fā)展空間。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 資本市場(chǎng)回歸理性，物企上市放緩
