《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：    

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；    

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。    

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。   

當事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。   

真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應當承擔舉證證明責任。

（一）登記簿上存在有效的異議登記；   

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；   

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；   

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。   

本案是否存在其他影響法官自由心證的情形，筆者無從得知。但從文書中記錄的查明事實和說理分析來看，不能說服筆者。主要是以下幾個方面：

首先，按照一審判決認定的事實，法院判決錦城公司需就案涉抵押房產(chǎn)系向周俊玉等人配合過戶，該判決是行為的給付判定而非物權(quán)確認判定，在此情形下，周俊玉等人應當僅對錦城公司享有合同債權(quán)，并不能基于判決對案涉房產(chǎn)主張享有物權(quán)。錦城公司對案涉爭議房產(chǎn)的抵押行為應屬有權(quán)處分，本案抵押權(quán)銀行無以“善意取得制度”裁判其能否取得抵押權(quán)的余地。本案最高院雖未明確“善意取得”規(guī)則的法律適用，但觀其說理部分應為如此，此系筆者不認可本案判決原因之一。

其次，假使本案周俊玉等人對爭議抵押房產(chǎn)享有事實物權(quán)，而抵押人屬無權(quán)處分，筆者認為在考察抵押權(quán)銀行的“善意”標準時仍然失之過嚴。關(guān)于“善意取得”制度中“善意”的認定標準問題實務中一直存在爭議。按照原《物權(quán)法》解釋的認定標準為“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意”，并且十六條以列舉的方式表明了相對人非“善意”的情形，但審判實務對此標準的把握仍難統(tǒng)一。按照《物權(quán)法》解釋的理論，本案中的銀行一方至少對抵押人的抵押處分行為系無權(quán)處分不是明知的。那么我們只討論銀行在放款期間是否對抵押物的審查中無重大過失？有學者認為對相對人是否“善意”的認定標準可以區(qū)分“民事”與“商事”主體的不同而作不同認定，多數(shù)認為銀行作為專業(yè)金融機構(gòu)有能力更加嚴格地審查抵押物權(quán)屬的具體狀況，故而苛以銀行較重的審查義務，筆者認為不妥。首先在交易中不應單純以哪一方的“審核”能力來確認其應負的義務，這本身就有違公平；其次將本應系原權(quán)利人或案外相關(guān)權(quán)利人通過自身行為可以避免的錯誤表征（如通過及時變更登記、異議登記、預告登記等行為來防止此類事情的發(fā)生），通過強加給交易相對人來嚴格審查其錯誤之原因，更是有違公平；再次銀行是從事專業(yè)化抵押貸款服務的盈利性金融機構(gòu)，如果善意標準過于嚴苛，將導致銀行的信息成本驟增，銀行可能會將此類成本分攤到其他并不存在疑點的不動產(chǎn)抵押貸款交易之中，最終影響到普通貸款者的權(quán)益。最后關(guān)于實務中有些“錯誤表征”難以窮盡其可能性（比如共同共有的可能性），讓本身不了解內(nèi)情的抵押權(quán)人方來窮盡調(diào)查，明顯不合理。故而筆者認為作為“交易”相對人的銀行，在“善意”認定的標準上不應對其苛之過嚴。此系筆者不認可本案判決的原因之二。

即便如此，從銀行角度分析為避免實務中的不必要“對抗”，建議銀行在不動產(chǎn)抵押登記辦理實務中仍應審慎對待，筆者總結(jié)了以下幾點，供銀行從業(yè)人員參考：

2.審核放貸時，審慎核實動產(chǎn)抵押物的對外法律關(guān)系(如買賣關(guān)系、承租關(guān)系、借用關(guān)系等);

3.鑒于動產(chǎn)抵押不以轉(zhuǎn)移占有為表征，故銀行還可向借款人提供聲明書、保證書或保證條款、承諾等。