時隔一年，全面降準又來了！為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降。
作者：黃博文
來源：地產(chǎn)黃老邪（ID:DCHLX1）
為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，7月9日，央行宣布將于2021年7月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率為8.9%。據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計，本次釋放資金總量大概在萬億以上。嚴重依賴資金的房地產(chǎn)行業(yè)，看到這萬億資金怎能不心動呢？但開發(fā)商們可不能盲目樂觀，大水漫灌的時代早已過去，現(xiàn)階段修煉企業(yè)內(nèi)功才是王道。7月7日，總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會議決定：針對大宗商品價格上漲對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的影響，要在堅持不搞大水漫灌的基礎(chǔ)上，保持貨幣穩(wěn)定性、增強有效性，適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加強金融對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降。兩天之后，降準消息落地。想要明白本次降準對房地產(chǎn)行業(yè)會造成什么樣的影響，必須要明白為什么要在這個時間節(jié)點上降準。最近半年，中國的居民消費指數(shù)出現(xiàn)了重大問題。例如6月份，居民消費價格（CPI）同比增長1.1%，和國家制定的3%的目標相差甚遠。6月份除一些硬性支付的消費之外，幾乎所有的自主消費領(lǐng)域，也就是民生消費領(lǐng)域都出現(xiàn)了全面下跌。也就是說除了不得不承擔的漲價，中國居民其他可選擇的消費領(lǐng)域出現(xiàn)了全面萎縮。造成這種情況有兩方面的原因，第一，老百姓沒錢了；第二，后疫情時代的報復(fù)性消費之后，大家都不敢花錢了。過度通脹絕不是好事，但CPI過低，物價不溫和上漲，人們就會傾向于保有貨幣，社會的各項投資與消費就會趨于萎縮，久而久之，社會就業(yè)崗位就會減少，工資水平也會下滑。因此，要保持3%的通脹率，政府必須在CPI過低時向經(jīng)濟體注入貨幣，來維持貨幣平衡，降準就是一個非常重要的工具。可以說，本次降準的主因，并不是國家在可憐步履維艱的房地產(chǎn)行業(yè)，試圖以刺激地產(chǎn)的形式拉動經(jīng)濟。降準的執(zhí)行細則也在強調(diào)加強金融對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持。不要忘了，今年兩會的關(guān)鍵詞之一就是“不以房地產(chǎn)作為短期拉動經(jīng)濟手段”，“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)也會毫無疑問地堅決執(zhí)行。2.降準并非“空歡喜”,中小房企如何抓住降準“紅利”？
降準對于實體行業(yè)、股市當然是利好的，同時也大概率對樓市有帶動作用。因為降準意味著利率有所降低，資金更加充裕，企業(yè)成本下降，投資更加主動，消費更加積極。但這萬億資金是不是能為地產(chǎn)行業(yè)注入一劑強心針？對于不同的利益主體來說，答案顯然是不同的。理論上，降準釋放了貨幣流動性，樓市將直接受益于房貸，因為年初的“兩道紅線”政策所造成的房貸放款難、放款慢問題可能會得到改善。另外，降準使銀行的貸款總量增加，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也有望回落。但這也只是理論上的推測，降準主要目的是支持實體經(jīng)濟發(fā)展，特別是小微企業(yè)，監(jiān)管層對于消費貸、經(jīng)營貸流入樓市進行檢查，防范資金違規(guī)流入樓市。此外，“三道紅線”政策仍在執(zhí)行，紅線不放開，融資成本再低，企業(yè)也只能望梅止渴。相關(guān)專家也指出，降準之后，央行仍將通過MPA考核、窗口指導等方式，加強對商業(yè)銀行的引導和約束，確保降準釋放的資金流向國民經(jīng)濟重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。所以，降準資金將很難流向房地產(chǎn)市場。黃老邪認為，此次降準，對于房地產(chǎn)行業(yè)會造成以下影響：1.降準只能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來有限的利好，甚至部分利好只是心理上的利好，切忌過于樂觀；2.當下一線城市樓市被嚴厲打壓，不具備上漲空間，本次降準更利好于房價漲幅偏低的二線、強三線城市樓市；3.本次降準對于地產(chǎn)行業(yè)只能帶來短期影響，不能夸大降準所能影響的時間維度；4.此次降準有利于從融資角度，緩解由于原材料成本上漲給地產(chǎn)企業(yè)所帶來的壓力5.降準不是趨勢性的行為，“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)；6.畢竟銀行更有錢了，更有利于融資創(chuàng)新能力強的房企，例如與國企合作，與產(chǎn)企合作，對接基金等。由博志成發(fā)起建立的G50董事長俱樂部、F100董事長俱樂部、IP100董事長俱樂部，都是致力于房地產(chǎn)企業(yè)抱團發(fā)展、鏈接資源的優(yōu)秀平臺。另外，此次降準對不同區(qū)域、不同類型房企影響不同，因此黃老邪也建議中小房企根據(jù)企業(yè)的特點，融資創(chuàng)新能力進行思考，量體裁衣進行決策。更重要的是，每個企業(yè)都要有應(yīng)對相關(guān)政策出臺的快速研討、快速反應(yīng)的機制。通過此次應(yīng)對降準的契機，在企業(yè)內(nèi)部形成思考、討論的機制，鍛煉企業(yè)研究內(nèi)功。G50作為會員企業(yè)的智囊?guī)欤槍Ρ敬窝胄腥娼禍剩珿50董事長俱樂部秘書處和專委會第一時間征詢了G50多位專家的意見：
G50戰(zhàn)略運營專家 廖魯江：
1.降準釋放一萬億，對于中國經(jīng)濟利好，對于房地產(chǎn)談不上利好。
①2021年的上半年，M2的增速其實一直是在下降的，貨幣政策處于趨緊狀態(tài)，我認為這是一次適應(yīng)性的調(diào)整，對于中國經(jīng)濟來說是一個刺激措施，更好的釋放流動性，利好中國經(jīng)濟發(fā)展。
②對于房地產(chǎn)仍然是保持著總量平衡，不會增加資金量：a.針對房企的三道紅線政策繼續(xù)執(zhí)行；b.銀行開發(fā)貸、個人按揭貸款的上限還是存在；c.各地的拍地的熱度還是比較高，根據(jù)三穩(wěn)政策導向，拍地資金的來源仍會是重點檢查對象。
2.對于房地產(chǎn)下半年形勢，不要被一萬億現(xiàn)象迷惑，需保持謹慎的悲觀，狠抓現(xiàn)金流，安全生存是第一位的。
①抓好現(xiàn)金流，保證企業(yè)現(xiàn)金流的順暢，我覺得是下半年房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先要解決的問題。
②不要被一萬億現(xiàn)象迷惑，總體上對市場對于資金面應(yīng)保持相對悲觀的心態(tài)，這樣才能做到安全第一。
③對于下半年市場的形勢，建議是保持謹慎的悲觀。目前地價的上漲幅度并沒有完全反映在銷售上，在市場端，我覺得很快會進入一段多空博弈期，這樣如果現(xiàn)金流出現(xiàn)問題的話會很危險。所以還是那句話，在下半年，我覺得房企的安全生存是第一位的。
G50戰(zhàn)略規(guī)劃專家 張修楓：
1.意料之中，疫情+國際形勢雙重壓力下，國家一定是采用“強心劑”來刺激經(jīng)濟的；
2.今年以來從集中供地到嚴控地產(chǎn)融資，其實都是在為“放水”做準備。但前幾次的控制效果都甚微，所以2020年來加大了房地產(chǎn)調(diào)控的力度，希望能夠扎緊籬笆再放水，地產(chǎn)同行不要忽視國家在這方面的決心，因為房地產(chǎn)行業(yè)暴露出的問題已經(jīng)觸及到金融體系的安全性問題了，前期在地產(chǎn)和金融方面做了很多鋪墊的政策而且觀察了效果之后，這次才這么放水的，因此地產(chǎn)企業(yè)不要掉以輕心，以為國家是要放松房地產(chǎn)調(diào)控了；
3.對于后市的判斷：短期內(nèi)偏謹慎，貨幣寬松政策的前提肯定是宏觀經(jīng)濟遇到困難了，實體經(jīng)濟的困難也可能會傳導到房地產(chǎn)市場，對于銷售不利，而且放水后是否會引起房地產(chǎn)下游供應(yīng)鏈成本的上漲？值得房地產(chǎn)公司關(guān)注警惕；中長期保持樂觀，還是要相信我們國家對于經(jīng)濟的掌控力，而且當實體經(jīng)濟復(fù)蘇后，最終房地產(chǎn)仍然會受益；
1. 房企能否受益于本次降準，取決于企業(yè)自身融資創(chuàng)新、融資渠道、融資工具運用、上下游配合的能力。
2. 流動性最終會釋放到終端市場，包括一手房與二手房市場。房企應(yīng)圍繞相對有優(yōu)勢的城市，特別人口流入的城市，優(yōu)質(zhì)的地段和有品質(zhì)的房產(chǎn)，具體的項目才會享受到這一波紅利。
降準只是一時的利好，但融資問題卻是中小房企永恒的痛。行業(yè)“馬太效應(yīng)”，在很大程度也體現(xiàn)在融資上，規(guī)模房企與國企成為金融機構(gòu)重點的客戶爭搶對象，由此繼續(xù)引起強主體融資成本的降低，而中小房企卻只能無奈地接受越來越高的融資成本。中小房企如何對抗融資的“馬太效應(yīng)”，黃老邪認為應(yīng)采取“全員融資”策略。所謂的“全員融資”，不是所有員工都跑去借錢，而是思考如何從投資、運營、工程、銷售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及其他方面提升企業(yè)資金的使用效率與價值。如何使全員融資在企業(yè)內(nèi)部落地，有以下六大策略：首先企業(yè)要知道融資不只是代表著借錢，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對外部資金的動作，都可以看做是融資的動作。這也是泛融資的概念而不是傳統(tǒng)融資的概念。首先在狹義的融資體系方面，一定要建設(shè)好融資的規(guī)模、節(jié)奏、結(jié)構(gòu)、標準、決策流程等體系和機制，打?qū)嵒A(chǔ)。廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運營體系，然后打通投融產(chǎn)銷，建立高效的經(jīng)營節(jié)奏控制體系。如果做不到這些，企業(yè)有可能出現(xiàn)過于依賴財務(wù)性杠桿的現(xiàn)象，增加企業(yè)面臨的風險。團隊保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢，而是所有的人都要為融資做貢獻，創(chuàng)造價值，所有的員工都要為自有資金的使用效率的提升來做貢獻，創(chuàng)造價值。首先企業(yè)要在銷售端去發(fā)力，從某個角度來說，銷售也是做融資的，只是錢不是從銀行去融，而是從業(yè)主以及準業(yè)主的手中去融，這種銷售回款使用起來最沒有風險，而且還不用去還。投資也可以看做是在做融資，比如進入了一個庫存低，未來去化率快的城市可以看作是為企業(yè)融資做貢獻。同時投資部門與其他企業(yè)和政府合作，用少量資金撬動了一個大項目，也可以看作是為企業(yè)融資做貢獻。此外，工程部門把施工進度管理好，盡快達到預(yù)售條件、招采部門建立完備的供應(yīng)商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業(yè)融資做貢獻。因此，每一個部門的每一個員工的每一個動作，在為客戶創(chuàng)造價值的同時，一定也在為公司的自有資金快速周轉(zhuǎn)在創(chuàng)造價值，這才是全員融資。如果投資部門進入了一個未來兩三年內(nèi)都供需失衡的一個城市，后面的團隊再怎么努力，也會對資金造成積壓，降低整個公司的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度，資金的周轉(zhuǎn)速度。因此進對了城市拿對了地，就相當于是為企業(yè)融資。包括銷售的定價策略，產(chǎn)品定位是不是精準？是不是按照快速去化的策略來定位的？營銷過程中的推廣的策略是否有彈性？是不是能快速的應(yīng)對市場的不確定性？如果具備這些條件，單項目的融資策略就有了一個重要的支撐點。單項目的高周轉(zhuǎn)就是早開盤，快簽約，加快后續(xù)建設(shè)速度，適度控制支出，以此來降低項目對資金的占用，來加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉(zhuǎn)效率與價值。但高周轉(zhuǎn)不等同于低品質(zhì)，而是把產(chǎn)品高質(zhì)量的要求放在建造標準上去，放在產(chǎn)品線標準化上去，放在客戶的敏感點分析和精準的定位上去。收購兼并跟合作，它本身也就是一種融資的，做杠桿的一種重要渠道或者是方式方法。一個項目一定要有一個好的團隊，尤其是操盤手或項目總，項目總的好壞在很大程度上決定著這個項目的周轉(zhuǎn)速度，進而決定了對資金的占用程度。另外，企業(yè)在設(shè)立激勵機制與跟投方式的時候，一定要把資金的使用效率和周轉(zhuǎn)速度作為一個重要的指標。好的激勵機制與跟投機制，其實就是一個好的融資方案。多項目策略只有一個，那就是平衡資金降低峰值。每一個項目都有量、價、節(jié)奏三個重要指標，把多項目的三個指標來綜合平衡，多項目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯峰，以此來減少對外部資金的依賴和對自有資金的占壓，這是多項目融資的重要的策略。五、優(yōu)化節(jié)奏、調(diào)整結(jié)構(gòu)所謂優(yōu)化節(jié)奏，其中之一就是優(yōu)化投融產(chǎn)銷的節(jié)奏。投融產(chǎn)銷的四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，越能降低資金的閑置和占壓，這就相當于融資。優(yōu)化結(jié)構(gòu)的第二個重要內(nèi)容是多年滾動節(jié)奏，通過做三年滾動經(jīng)營規(guī)劃，把經(jīng)營活動串聯(lián)起來，合理調(diào)整資金的使用規(guī)模、使用時機，使用成本，在此基礎(chǔ)上提高資金的使用效率與價值。代建對自有資金的占壓很小，本質(zhì)上其實是品牌管理、產(chǎn)品，服務(wù)的輸出，屬于輕資產(chǎn)運作。現(xiàn)在很多的大企業(yè)都專門成立了代建公司或者代建事業(yè)部，或者是重點在發(fā)力做代建。合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團隊、體系、機制能管好合作項目，能夠與合作方共贏多贏，也是一個很好的全員融資的破局方案。建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈，有利于企業(yè)去與政府去談地，能做到巧拿，而不是去拼地價硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時泛地產(chǎn)生態(tài)圈也可以幫助企業(yè)打造一種新的生活方式，利于銷售。博志成發(fā)起建立了IP100董事長俱樂部，目標是匯集文旅、康養(yǎng)、生態(tài)等各領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)公司，去協(xié)助開發(fā)商打造新的生活方式，從而提高效率，降低成本。投資者生態(tài)圈其實就是外部事業(yè)合伙人。現(xiàn)在很多房企都在與制造業(yè)企業(yè)或服務(wù)業(yè)企業(yè)合作，將他們富余的資金引流到房地產(chǎn)行業(yè)來。但首先要保證引入資金的安全，同時要有共贏多贏的心態(tài)。
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原標題：
央行降準！利好地產(chǎn)？
地產(chǎn)黃老邪 
