觀點 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
觀點網 封關風口為海南熱度再添一把火，不論央企還是民企，“上桌分蛋糕”的需求越燒越旺，三亞今年也更積極賣地。
時隔將近兩個月，三亞這次憑借崖州灣科技城和紅塘灣兩宗地塊收金7.69億元。
其中，紅塘灣中心城區控規HTW-09-07地塊由海南忠華酒店管理有限公司以總價3.11億元拿下，樓面價6979元/平方米，扣除配建后樓面價為7173元/平方米，又一座國際酒店或將落地。
另一邊競爭更激烈的科技城區域，招商聯合三亞科技城控股，以4.58億元競得三亞崖州灣科技城高新區深海板塊YK02-11-05地塊，補齊在科技城城心的最后一塊拼圖。
耕耘崖州灣科技城至今六年，早早播種的招商一邊加碼，一邊等待豐收。
科技城地塊是崖州灣今年出讓的首宗宅地，拍下該地塊也是招商年內首次在三亞拿地。
資料顯示，地塊總面積為33933.08平方米，容積率2.2，總建面約74652.78平方米，建筑密度≤22%，由三亞招商深海產業發展有限公司以底價4.58億元競得，成交樓面地價約6132元/平方米。
據觀點新媒體了解，三亞招商深海產業發展有限公司成立于2018年12月，由招商與三亞科技城控股集團分別持股65%、35%。
雖然是聯合拿地，但地塊緊挨著去年年底開盤的三亞招商·臻園，并且周邊基本由招商開發的項目圍繞，最終的主操盤手或許還是招商。
值得注意的是，2018年以來，崖州灣科技城累計掛牌成交20宗住宅用地，YK02-11-05地塊已經是科技城核芯區范圍內的最后一塊住宅用地。
從區位來看，地塊是招商手上最靠近海邊的項目，距離海岸線直線距離僅有800米左右，東南側是正在建設的通海公園。
配套方面，地塊本身已處在崖州灣科技城大學城板塊片區內，周邊還有科技城第一幼兒園、上海世外教育附屬外國語學校、三亞寰島實驗小學/中學等“一條龍”教育資源；招商花園里商業、科技城綜合醫院、三亞國康醫院等成熟配套也分布在地塊附近。
再加上招商六年來在崖州灣科技城陸續開發建設的產城配套，地塊將與招商臻園、招商林嶼間、海月花園、招商科創廣場等已有項目形成一個以通海公園景觀帶為軸的大居住板塊。
早在地塊掛牌時，市場對于拿地企業已有所猜測。
就落在招商現有項目的旁邊，YK02-11-05號地作為“隔壁地塊”，由前期有所布局的房企拿下的概率相對更大，最后花落招商其實也算是意料之中。
或許正是地塊位置因素，作為城心最后一塊宅地的YK02-11-05地塊才能沒有競爭、沒有溢價交到招商手上。
此外，還有市場消息表示，招商拿下該地塊后或將落地“第五代住宅”，比如在新規基礎上建設更大的陽臺，提升空間使用率，戶型配置上或許會走超大改善型路線。
對比崖州灣此前出讓的宅地，YK02-11-05地塊的配件要求也相對苛刻。
除了按標準配建社區服務點外，競得人還須在三亞崖州灣科技城規劃范圍內配建公共服務或基礎配套設施項目，配建總金額不得低于5000萬元。
加上配建金額后，地塊樓面地價來到6802元/平方米，位列區域樓面價格排行榜第五。
除此之外，競得人還需做出承諾，未來三年內在崖州灣科技城范圍內的項目投資總額不低于13億元，其中產業項目（工業或科研用地）的固定資產投資總額不低于1億元。
換句話說，招商不止拍下了一塊地，還簽下了一份投資承諾書。
實際上，從2018年開始布局的招商，可以說是進入崖州灣科技城最早、或許也是最深入的玩家。
六年前的崖州灣科技城還沒有現在的繁榮，69.3平方公里內產城園區尚未建成，如今的住宅高樓還是平坦的地皮，但海南將崖州灣確定為自貿港重點園區，決定建設一座現代化科技新城。
根據資料，崖州灣科技城主打科技創新及產業發展兩個重心，以“政府主導、企業實施、市場化運作”為原則，通過“央地合作”進行建設。
2019年，崖州灣科技城引入了招商局集團、中國中化分別合資成立開發運營平臺公司，建立深度戰略合作關系。
可以看出，招商局集團及關聯公司從一開始便擁有一張更方便快捷的合作“準入券”，也為招商蛇口在崖州灣科技城的投拓布局打下了基礎。
作為核心開發運營主體之一，招商局集團深度參與科技城片區的綜合開發，產業方面推動建設了深海裝備產業園、化合物資源中心等核心產業平臺，基礎設施建設與城市配套則交給了招商蛇口。
2018年至今，崖州灣科技城共出讓20宗宅地，招商蛇口便出手拿下7宗，總拿地金額約為32億元，項目類型涵蓋商品房、安居房及“商品房+自持性租賃住房”。
其中，安居房用地被開發為招商海月花園以及正在建設的招商海琴花園。據安居客平臺數據，招商海月花園顯示已售罄，項目主推3室戶型，價格在12800元/平方米左右；招商海琴花園主推4室戶型，周邊樓盤均價為21000元/平方米。
除了這次拿下的YK02-11-05地塊，其余4個商品房項目均已建成銷售，分別為招商雍華府、招商崖州灣自貿中心、三亞招商臻園以及招商林嶼間。
據官方海報，招商林嶼間于今年6月首開入市，當天成交258套住宅，首推房源去化率約97%，成交金額約為8億元，是三亞今年首開項目去化套數最多的樓盤。
雖然入局早、項目多，但招商在崖州灣科技城的對手并不少。
崖州灣科技城是最近幾年建設開發的新城，有自貿港重點園區的名號加成，想要吃上第一批螃蟹的房企也緊隨其后沖入戰局。
招商拿下的7宗宅地之外，三亞陽霖置業、中國金茂、海南萬科、四川三聚億實業、保利以及崖州灣科技城控股集團瓜分了另外13宗宅地。
距離此次地塊最近的是三亞璞海項目，首開時間為2019年12月，已于2022年交房。據安居客數據，三亞璞海二手房均價在34000元/平方米左右，是片區內定價最高的項目。
也是因為新城性質，片區內項目開發周期重疊度高，新盤入市的市場競爭強度也很高。
截至目前，崖州灣科技城片區內在售項目包括觀山悅海苑、保利淺海、保利汀瀾和著、保利崖州灣等，還有航天云海臺三期、三亞金茂灣、保利棲悅等項目等待入市。
競爭號角已然吹響，招商收下崖州灣科技城最后一塊宅地拼圖，還走在持續加碼的路上。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
