作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

8月13日，禹洲集團(tuán)率先發(fā)布了2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，并舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

今年上半年，禹洲集團(tuán)收入120.81億元，同比增加494.86%；期內(nèi)溢利12.18億元，母公司擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)7.91億元，同比扭虧為盈，基本達(dá)到了年初時(shí)的業(yè)績(jī)承諾。

報(bào)告期內(nèi)，禹洲累積合約銷售金額人民幣527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標(biāo)的47.92%。

受到去年財(cái)報(bào)“事件”的影響，禹洲今年上半年承受了不小壓力，需要有力的業(yè)績(jī)證明，給投資者、機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)公司一個(gè)回應(yīng)。

據(jù)一位參加了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的分析師透露，無(wú)論是禹洲集團(tuán)董事長(zhǎng)林龍安還是高管層，都表達(dá)出了一種反省的態(tài)度，林龍安多次表示，確保不會(huì)再犯錯(cuò)。

自2020年報(bào)與安永在審計(jì)報(bào)告發(fā)生沖突以來(lái)，林龍安決定與安永達(dá)成更深度的合作。安永會(huì)嚴(yán)把投資和合同交互使用的準(zhǔn)則，他們的深圳團(tuán)隊(duì)一起把關(guān)投資合同、交互使用的細(xì)節(jié)，提前做好審計(jì)前的各項(xiàng)工作。

“摔跤不可怕，可怕的是不改革、不改變。”林龍安表示，禹洲成立以來(lái)都太穩(wěn)健了，這次摔跤會(huì)是一次促成改革的機(jī)會(huì)。

期內(nèi)，禹洲通過(guò)公開招拍掛的方式，在蘇州、鄭州及江門拿下了4幅地塊，總建筑面積約547,871平方米，平均樓面價(jià)為每平方米人民幣7847元，權(quán)益地價(jià)21.89億元，總貨值111億元。

值得注意的是，2020年同期禹洲拿下了11宗項(xiàng)目。

禹洲變得謹(jǐn)慎的原因有兩個(gè)，一個(gè)是外部環(huán)境變化，22城集中供地政策突如其來(lái)，而這與禹洲布局一二線核心城市的戰(zhàn)略相吻合，受到了影響。

另一個(gè)是企業(yè)的融資問(wèn)題，由于受到了年報(bào)影響，穆迪、惠譽(yù)為首的多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行都應(yīng)期下調(diào)了禹洲的評(píng)級(jí)，導(dǎo)致公司再融資面臨困難。自3月份以來(lái)，禹洲還沒(méi)有發(fā)行過(guò)任何一筆美元債。

兩相結(jié)合，禹洲決定在今年上半年采取觀望態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)留在半年。如今，各個(gè)城市的集中供地政策又再次面臨調(diào)整，不少城市暫停了出讓計(jì)劃，禹洲將在其中尋找機(jī)會(huì)。

禹洲高管也在會(huì)上表示，各城市政策在微調(diào)，所以下半年預(yù)期土拍市場(chǎng)不會(huì)像上半年競(jìng)爭(zhēng)那么激烈，應(yīng)該會(huì)降一些價(jià)格，相信有很大的機(jī)會(huì)。

截至2021年6月底，禹洲總土地儲(chǔ)備為2200萬(wàn)平方米，總貨值達(dá)到4400億元，一二線及準(zhǔn)二線城市占90%以上，平均樓面價(jià)6854元/平方米。其中海西經(jīng)濟(jì)區(qū)15%、長(zhǎng)三角37.5%、環(huán)渤海21.7%、華中區(qū)8.7%、大灣區(qū)6.0%、西南區(qū)7.0%以及大灣區(qū)的城市更新4.1%。

下半年，禹洲整體可售貨值1319億元，按照正常去化率，完成全年1100億目標(biāo)沒(méi)有問(wèn)題。

值得注意的是，最初禹洲內(nèi)部目標(biāo)不止1100億，但面臨市場(chǎng)環(huán)境比較艱難，不想過(guò)度加快買地-銷售-融資的車輪，便調(diào)低了增速。

林龍安表示：“如果項(xiàng)目沒(méi)有利潤(rùn)，我們就不參與了。以利潤(rùn)為導(dǎo)向，以質(zhì)量為增長(zhǎng)，促使我們的改革到位。” 禹洲現(xiàn)在更多的是追求盈利、追求權(quán)益比上升，每年上升幅度在5%-10%左右。

不過(guò)，禹洲的核心城市布局策略保證了公司的規(guī)模下限，但毛利率方面卻依舊處于低位，上半年為20.09%，同比微漲，主要由于上海、合肥、南京及廈門的盈利項(xiàng)目。

縱使各個(gè)房企的毛利率在近年來(lái)都面臨著下滑壓力，但對(duì)于禹洲來(lái)說(shuō)，仍有比較大的改善空間。

林龍安認(rèn)為，回歸到以前的高盈利、高毛利絕不可能，但有信心做到行業(yè)平均水平或者之上。

三條紅線方面，禹洲仍舊有踩到一條，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.98%，下降3.94個(gè)百分點(diǎn)，較監(jiān)管規(guī)定的70%仍有近4個(gè)百分點(diǎn)。剩余兩條紅線，現(xiàn)金短債比1.85倍，凈負(fù)債率80.42%，下降5.38%個(gè)百分點(diǎn)。

公司副總裁邱于庚認(rèn)為，禹洲非常有把握在年底三條紅線都能達(dá)到監(jiān)管要求。

由于上半年放慢了發(fā)債節(jié)奏的原因，禹洲有息借貸602億元，較去年下降了37億元，平均還款期限3.12年。

對(duì)于禹洲來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有迫在眉睫的生存問(wèn)題，重點(diǎn)是如何合理選擇發(fā)展道路。

對(duì)于一些類似擔(dān)保和商票的隱形負(fù)債，林龍安透露，公司從不會(huì)發(fā)行商票，擔(dān)保總額在近兩年大幅下降，僅有63.4億元。

值得注意的是，禹洲目前融資成本為7.13%，自2018年下降至6.95%以來(lái)，便一直在7%左右上下波動(dòng)。

這與評(píng)級(jí)公司對(duì)禹洲的態(tài)度是強(qiáng)關(guān)聯(lián)的，今年上半年，穆迪下調(diào)禹洲集團(tuán)企業(yè)家族評(píng)級(jí)至“B1”，展望調(diào)為“負(fù)面”；惠譽(yù)下調(diào)禹洲長(zhǎng)期外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)至“B+”。

禹洲管理層表示，不能代表評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)去進(jìn)行任何預(yù)判，還是尊重他們的看法。公司一直都有與境外評(píng)級(jí)公司溝通，溝通是非常充分的。

如今，不少房地產(chǎn)企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型的壓力，林龍安表示：“禹洲做其他的做不了。公司主體是地產(chǎn)，也會(huì)做與地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的商業(yè)、物業(yè)的對(duì)接，以及平臺(tái)的銜接。”

依靠布局的優(yōu)勢(shì)，禹洲持有型物業(yè)業(yè)務(wù)主要集中在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有已開業(yè)項(xiàng)目28個(gè)及籌備期項(xiàng)目11個(gè)，打造商業(yè)面積超152萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心、寫字樓及社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的占比分別為61%、23%及16%，平均出租率81%。

今年6月份，禹佳服務(wù)遞交上市申請(qǐng)書失效，隨后便馬上了提交了一份涵蓋了新數(shù)據(jù)的申請(qǐng)書。

林龍安表示，物業(yè)上市沒(méi)有停下來(lái)，不斷在銜接，等到半年報(bào)公告之后還要補(bǔ)充相關(guān)的報(bào)表，爭(zhēng)取在下半年能夠上市。

這個(gè)打包了商管+住管概念的物業(yè)公司對(duì)于禹洲來(lái)說(shuō)是極其重要的，作為圍繞房地產(chǎn)主業(yè)走出的第一步，禹洲需要一些新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

截至2021年6月30日，禹佳服務(wù)在管項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，總合約面積超過(guò)2700萬(wàn)平方米，其中來(lái)自第三方在管建筑面積占比超過(guò)14%。在管項(xiàng)目中，長(zhǎng)三角地區(qū)占比超過(guò)55%，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)占比超過(guò)26%。

其中，商管總簽約面積接近200萬(wàn)平方米，在管約100萬(wàn)平方米左右。

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