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旭輝尚未度過黎明前的黑暗

好貓財經 好貓財經
2022-03-31 15:14 3967 0 0
這些非全資項目中,旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。少數股東權益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋

作者:神鎮的貓總

大灣區某合作樓盤,一個大股東一個小股東,小股東面臨資金問題,想七折將股權賣給大股東,大股東不想要。

不久后,大股東資金也開始緊張,五折對外出售股權,遍尋買家未果。

這個笑中帶淚的故事,遠遠還沒有反映出,過去一年里合作項目的全部尷尬。

房企合作開發樓盤,初衷是為了分擔風險,如今卻出現了一個致命問題:

銷售不暢、預售資金監管趨嚴、合作方暴雷風險,合作項目公司資金,無法有效歸集至股東方,加劇了房企流動性壓力。

解決辦法也很尷尬,如果收購合作方股權,一定程度上方便資金歸集,但短時間也需付出一筆現金,以及承擔今后全部開發壓力。

當然,如果是“明股實債”,或者與合作方簽訂了“抽屜協議”,不得不收購合作方股權,則可能會是另外一個故事。

典型如旭輝。

瑞銀的報告指出,旭輝400多個項目公司,80%非全資擁有。這些非全資項目中,旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。

總體來看,旭輝的表外債務規模為600-900億元,隨著合作方債務風險加大,旭輝或需投入100-570億元接盤股權。

作為行業戰略大師,自稱保守派的旭輝老板林中,當然不同意,立刻跳起腳來罵瑞銀:

你們數據從哪里來,你們這是落井下石,旭輝沒有義務全部收購這些股權。

業績發布會上,林中也說,旭輝要轉向低負債、輕土儲、高效率、低成本運營模式,同時大股東將入場增持股票。

林中說的話有些熟悉,因為曾經許家印也有過類似表態。

其實看看旭輝的財報,你會明白瑞銀的擔心,并不是沒有出處,旭輝也并不是想象中的保守派。

先看并表部分的數據。

截至2021年末,旭輝在手貨幣資金下降45億元至467億元,短期有息負債同比下降12億元至177.3億元,總有息負債同比增加近100億元至1141億元。

長債增加、短債減少,證明旭輝再融資順暢,相比其他房企,表現堪稱亮眼。

如果不考慮明股實債、表外負債、預售監管資金、以及合作項目資金歸集,旭輝的短期償債壓力確實不大。

但通常來講,房企目前至少有三成以上資金,為預售監管資金,如果合作項目比例大的話,預售監管資金比例可能會達五成以上。

少數股東權益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋。

2019-2021年,旭輝總權益分別為672億元、835億元、1074億元,少數股東權益為332億元、440億元、635億元。

也就是說,旭輝2021年少數股東權益占比高達60%,這大大影響2373億元銷售額的含金量,同時也影響467億元貨幣資金的使用靈活性。

旭輝的資金壓力,比目前呈現出的優秀“現金短債比”要大得多。

從資產負債表變化來看,旭輝確實需要收購部分合作方的股權,從而推升整體現金流壓力。

根據“資產=負債+權益”恒等式,旭輝2021年數據為“4327億元=3253億元+1037億元”。其中資產同比增加534億元,負債和權益分別增加297億元、237億元。

分項來看,“資產”增加主要來自“投資物業”增加177億元,“擬作出售的開發中物業”386億元;“負債”增加主要來自“應付賬款”和“應付合聯營款項”,以及“有息負債”增加100億元。

“權益”則是“少數股東權益”增加近200億元。

這組數據在業務層面解讀為,通過收購全部或部分少數股東股權,并表了大量收租物業以及土地儲備,同時增加了負債和少數股東權益,以平衡資產負債表。

旭輝管理層主動透露了三個項目。

比如北京密云項目,接盤了花樣年的股權;天津云湖項目,涉及世茂股權;天津九和府項目,涉及平安和正榮的股權。

還有其他很多項目,旭輝尚未詳細披露。

比如北京五棵松項目、普陀旭輝中心50%的股權并購,旭輝增加了高評估價值的投資物業。

比如增持昆明旭輝商業廣場、天津旭輝·濱海江來的權益,是平安系資金的退出,以及信托系小股東的進入。

比如長沙旭輝雨金廣場、烏魯木齊旭輝廣場80%權益的增持,是某基金資金的退出;比如福州時代江來股權從33%增持至50.1%,是接盤藍光的股權。

諸如此類動作,旭輝得到了不易變現的資產,付出了現金,以及在表內騰挪的巨額少數股東權益和應付款項等,旭輝整體資產負債表得以擴張。

整體來看,相對于旭輝權益占比較低的現狀,旭輝整體拿地力度并不小。

整個2021年,旭輝增加土地儲備建筑面積5250萬平方米,應占權益2840萬平方米,僅略少于2020年,其中多數為上半年拿地。

旭輝目前最慶幸,是最終沒有收購廣西彰泰,不過旭輝還是將錢撒向了并購市場。

再來看看表外數據。

旭輝主動披露,表外權益后有息負債為203.9億元,按照股權比例擔保余額為157.9億元。

整體來看,旭輝2021年合聯營權益額并未明顯增加,但形成了對合聯營企業大量應收應付款項,且應付款大于應收款。

銷售整體下行背景下,這樣的局面,只會加劇旭輝的財務風險。

面對現金流壓力,以及外界的質疑,其實林中不需要懊惱,也不要覺得委屈,該和金融機構怎么談判就怎么談判,該怎么支持上市公司就怎么支持。

房地產行業就是重資產、重政策行業,要承認自己預判的出入,畢竟要是誰都說早知道的話,所有企業就退出房地產開發業了。

王健林夠果斷了,也沒有完全脫身地產開發,旭輝也不錯了,但商業模式仍得從自身找原因。

確實到了應該反思改變的時候,且徹底貫徹在戰略執行上。

比如林中說增持股票,不如直接給予上市公司資金支持;比如擺脫重資產模式,不如直接減少拿地,甚至提前盤活出售資產。

以免長路漫漫,陷入被動局面。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“好貓財經”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 旭輝尚未度過黎明前的黑暗

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