自國家對金融政策調(diào)控以來，房地產(chǎn)及中小企業(yè)融資又一次站在風口浪尖上，中小企業(yè)融資難已經(jīng)不是剛剛發(fā)生的問題，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說一要面臨融資難的問題，同時由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，即項目公司經(jīng)營模式，又面臨集團投資征收利息納稅造成的成本增加，所以，既要考慮融資的可行性，又要考慮融資的成本。所以，對于集團化企業(yè)來說，統(tǒng)借統(tǒng)還的政策利用、注冊資本及資本弱化以及利息費用控制就成為資金成本控制的重點。

統(tǒng)借統(tǒng)貸是指公司集團化經(jīng)營戰(zhàn)略背景下，為了提高集團公司信貸資金管理水平，實施“集團公司統(tǒng)一融資，所屬企業(yè)申請使用”的資金管理模式，以改變原實行的“集團擔保，各自貸款”模式帶來的種種弊端，即集團公司統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，所屬企業(yè)按一定的程序申請使用，并按同期銀行貸款利率將利息支付給集團公司，由集團公司統(tǒng)一與金融機構(gòu)結(jié)算的資金集中管控模式。同時財稅〔2016〕36號也對統(tǒng)借統(tǒng)還的模式進行了明確：

1.企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。

2.企業(yè)集團向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務(wù)公司與企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構(gòu)或債券購買方的業(yè)務(wù)。

指企業(yè)和企業(yè)的投資者為了最大化自身利益或其它目的，在融資和投資方式的選擇上，降低股本的比重，提高貸款的比重而造成的企業(yè)負債與所有者權(quán)益的比率超過一定限額的現(xiàn)象。通常權(quán)益資本與債務(wù)比超過1：1即為資本弱化。

營業(yè)稅時代，依據(jù)財稅字[2000]7號 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》第二條規(guī)定，統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。 

營改增后按照財稅〔2016〕36號《全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》附件3.營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息免征增值稅。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

所得稅對于集團化融資的實際影響主要來自于資本弱化的影響，依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過標準而發(fā)生的利息支出，不得在稅前扣除。同時依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）第一條規(guī)定：在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。企業(yè)實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：金融企業(yè)為5：1；其他企業(yè)為2：1。第二條規(guī)定：企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計算應(yīng)納稅所得額時準予扣除。

集團化企業(yè)根據(jù)國家工商總局98年《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》，應(yīng)當具有下列條件：

① 集團母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上，至少擁有5家子公司；

②母子公司注冊資本總和在1億元人民幣以上；

③ 集團成員單位均具有法人資格。

最明顯特征集團企業(yè)應(yīng)該具有《企業(yè)集團登記證》：

很多情況下，多數(shù)財務(wù)或投融資人員將公司及其多個全資子公司合稱為集團，在實操中由于大家對于集團公司認知的參差不齊，在能夠承擔最壞結(jié)果，即認繳相關(guān)稅費的前提下，不妨與稅務(wù)等相關(guān)部門溝通，在計算相關(guān)成本與資金占用的比較下，決定是否按照此標準執(zhí)行納稅。

統(tǒng)借統(tǒng)還的政策按照《36號文》附件三將其劃分兩種類型 ：

1、集團或集團內(nèi)核心企業(yè)作為統(tǒng)借方；

2、集團所屬財務(wù)公司作為統(tǒng)借方。

政策的適用對象不僅僅是企業(yè)集團本部，核心企業(yè)或者財務(wù)公司為主體作為統(tǒng)借方也同樣適用，此標準的試行廣泛存在于各上市公司、500強企業(yè)的財務(wù)公司中，既降低自身的財務(wù)成本，也拓寬了經(jīng)營范圍，甚至部分拿到金融牌照。

國務(wù)院《注冊資本登記制度改革方案》實施后，注冊資本由實繳制改為認繳制，自2014年1月1日起，工商部門對新設(shè)立的企業(yè)實行注冊資本認繳制，同時，對于驗資環(huán)節(jié)的要求不再嚴格，企業(yè)可視自身的需要設(shè)定注冊資本，受此影響，注冊資本達數(shù)億的公司層出不窮，但根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函〔2009〕312號）的規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)視自身企業(yè)規(guī)模、涉及項目總投及資金來源渠道等情況，在注冊資本、融資模式及資金成本的控制上，從一開始就做好相應(yīng)規(guī)劃。

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原標題： 房地產(chǎn)開發(fā)之關(guān)聯(lián)方借款的財稅處理技巧