法園金融法律研究 
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作者：王平lawyer
來源：法園金融法律研究（ID:LAW_FINANCE_WP)
2022年1月26日，財政部、稅務總局聯合發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》（財政部、稅務總局公告2022年第3號），專門出臺稅收政策支持基礎設施領域不動產投資信托基金（以下稱基礎設施REITs）試點。根據國家發展改革委《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號），“十四五”規劃《綱要》提出，推動基礎設施REITs健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。
REITs試點工作的關鍵在于找到合適的基礎設施資產。在國家層面，即建立全國基礎設施REITs試點項目庫?；趪覍EITs試點工作的大力支持，對于私募基金而言，也意味著新的投資機會，這種機會在于提前尋找到適合做REITs試點項目的基礎資產。
對于如何尋找合適的基礎資產，作為《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》附件的《對于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》進行了明確規定。
一、REITs試點項目鼓勵的地域及行業
1、（REITs）試點項目鼓勵的地域
全國各地區符合條件的項目均可申報，重點支持位于京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態保護和高質 量發展等國家重大戰略區域。
2、（REITs）試點項目鼓勵的行業領域
（REITs）試點項目鼓勵的行業主要集中在交通、能源、市政、生態環保、園區、倉儲物流及新型基礎設施，保障性租賃住房。對于有供水、發電等功能的水利設施，自然文化遺產、國家 AAAAA 級旅游景區等具有較好收益的旅游基礎設施，也屬于探索試點的范圍。另外，還明確了酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬于試點范圍。
二、REITs試點項目應滿足的基本條件
《對于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》對（REITs）試點項目項目應滿足的基本條件進行了詳細羅列，筆者總結為以下五個要點：
1、基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確，土地使用依法合規。發起人（原始權益人）依法合規直接或間接擁有項目所有權、特許經營權或經營收益權。項目公司依法持有擬發行基礎設施 REITs 的底層資產。項目公司不一定必須擁有土地使用權，但土地使用必須合法合規。
2、基礎設施項目具有可轉讓性。包括轉讓已履行內部決策程序，對項目公司名下的土地使用權、項目公司股權、特許經營權、經營收益權、建筑物及構筑物轉讓或相關資產處置存在限定條件或障礙的，相關障礙已解除，并取得相關部門無異議函等文件。
3、基礎設施項目成熟穩定。項目運營時間原則上不低于3年，現金流投資回報良好，收益持續穩定且來源合理分散，預計未來 3 年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于 4%。
4、資產規模符合要求。首次發行基礎設施 REITs 的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于 10 億元，發起人（原始權益人）以控股或相對控股方式持有、按有關規定可發行基礎設施 REITs 的各類資產規模原則上不低于擬首次發行基礎設施 REITs 資產規模的 2 倍。
5、發起人（原始權益人）等參與方符合要求。發起人（原始權益人）、項目公司、基金管理人、資產支持證券管理人、基礎設施運營管理機構近 3 年在投資建設、生產運營、金融監管、市場監管、稅務等方面無重大違法違規記錄。項目運營期間未出現安全、質量、環保等方面的重大問題或重大合同糾紛。
三、私募基金基礎資產儲備投資機會分析
對于私募基金而言，儲備（REITs）試點項目將是一個重要的投資機會。但是開展儲備（REITs）試點項目，應注意以下三個問題：
其一、對擬儲備的（REITs）項目，必須嚴格開展盡職調查，確保項目合法合規，符合《對于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》的要求。即便不符合要求，也可以通過整改符合要求。
其二、結合自身管理產品規模及產品策略開展此類業務，畢竟REITs 項目有規模要求。如果自身基金規模較小，或資金的用途與項目的情況不匹配，則不適合開展此類業務。當然，也可以通過與其他機構合作等方式提升基金規模參與此類業務投資。
其三、投資的目的終究是為了賺錢，對項目本身未來的收益進行合理測算，也是投資成敗的關鍵。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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