作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

在地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長(zhǎng)的黃金時(shí)代，依靠“低價(jià)拿地、高價(jià)賣房”進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，是房企發(fā)展的主旋律。

時(shí)間來到下半場(chǎng)，行業(yè)告別了大規(guī)模擴(kuò)張的增量時(shí)代，過渡到以大資管、大運(yùn)營(yíng)為主流的存量開發(fā)時(shí)代，這一時(shí)期，城市更新成為房企逐鹿的第二賽道。

其中，萬科郁亮就曾表示，“城市更新是有前景的業(yè)務(wù)”；龍湖吳亞軍則認(rèn)為，“下一個(gè)十年，我們的核心就是跟著中國(guó)的城市發(fā)展，城市化再城市化”；而花樣年潘軍則提到，“城市更新的短期利潤(rùn)思維要轉(zhuǎn)到長(zhǎng)期思維”。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，中國(guó)排名前100房企當(dāng)中，已有八成比例涉足城市更新業(yè)務(wù)，其中不乏碧桂園、萬科、融創(chuàng)、保利等頭部房企。

城市更新已成為新的風(fēng)口，而房企們也企圖通過不同方式，加大其在這一領(lǐng)域的布局。

最新消息顯示，近日，中交聯(lián)合萬科、招商蛇口多家房企聯(lián)合設(shè)立100億上海城市更新引導(dǎo)基金，投資領(lǐng)域聚焦于上海市城區(qū)的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)、租賃住房等城市更新項(xiàng)目。

事實(shí)上，城市更新項(xiàng)目擁有體量大、開發(fā)周期長(zhǎng)、對(duì)資金要求高等特點(diǎn)，因此，這種多方聯(lián)合設(shè)立城市更新基金的模式或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)發(fā)展的突破點(diǎn)。

消息顯示，近日，上海世博、中交地產(chǎn)、萬科、招商蛇口與國(guó)君創(chuàng)投、上海地產(chǎn)簽署了《上海城市更新引導(dǎo)私募基金合伙企業(yè)(有限合伙)協(xié)議》，共同投資設(shè)立上海城市更新引導(dǎo)私募基金合伙企業(yè)(有限合伙）。

公告透露，上述基金的募集規(guī)模為人民幣100.02億元，其中，上海地產(chǎn)與國(guó)君創(chuàng)投出資0.01億元，此外，上博出資40億元，中交、萬科、招商蛇口各出資20億元。

從基金的組織形式上看，上海地產(chǎn)與國(guó)君創(chuàng)投為基金的普通合伙人，且國(guó)君創(chuàng)投作為基金的管理人（GP），負(fù)責(zé)基金的投資管理運(yùn)營(yíng)及基金備案、信息披露等相關(guān)法定及約定事宜，負(fù)責(zé)向基金提供投資管理服務(wù)。

而其他參與企業(yè)為有限合伙人（LP），以其所投資的金額為限承擔(dān)有限責(zé)任，但不參與基金的日常經(jīng)營(yíng)管理，其收益為公司的利潤(rùn)分成。

換言之，國(guó)君創(chuàng)投與上海地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)基金的投資管理，即尋求優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的、完成土地整理、住房改造等等，而其他參與企業(yè)則負(fù)責(zé)提供資金。

事實(shí)上，對(duì)中交、萬科等房企而言，發(fā)起設(shè)立上海城市更新引導(dǎo)基金，一方面，能夠加強(qiáng)企業(yè)在城市更新方面的布局，提升企業(yè)綜合實(shí)力；另一方面，合伙人之間能夠是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，特別是資金方面的互補(bǔ)。

城市更新是房企發(fā)力的下一個(gè)風(fēng)口，但由于項(xiàng)目體量通常較大，動(dòng)輒需要幾十億或上百億投入，而且項(xiàng)目開發(fā)周期比較長(zhǎng)，故對(duì)資金要求高。在此情況下，城市更新基金的出現(xiàn)，能夠減少資金投入“一家獨(dú)大”的現(xiàn)象，有利于加快舊改資金的平衡。

與此同時(shí)，分析人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，城市更新基金在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段，能夠提供不同的用途。“城市更新基金用款限制較小，因此，可以作為前融資金緩解征拆壓力；在項(xiàng)目建設(shè)周期，可以作為資本金撬動(dòng)銀行貸款。”

事實(shí)上，這并非中交地產(chǎn)參與的首例城市更新基金。

早在今年6月2日，上海市宣布成立全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金，總規(guī)模約800億元人民幣，彼時(shí)，中交地產(chǎn)就是其中一個(gè)有限合伙人。

同期，上海地產(chǎn)與招商蛇口、萬科、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資等國(guó)資背景的房企和保險(xiǎn)資金紛紛入局。

無論是六月份涉及的800億元城市更新引導(dǎo)基金，還是本次加碼的100億元基金，其投資領(lǐng)域均聚焦于上海市城區(qū)的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)、租賃住房等城市更新項(xiàng)目。

中交地產(chǎn)接二連三押注上海城市更新，欲意何為？

一方面，上海增量土地的供應(yīng)早已面臨一定的瓶頸，根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，2020年上海城市建設(shè)用地總規(guī)模將控制在3185平方公里以內(nèi)、2035年控制在3200平方公里以內(nèi)。而到2015年末，上海城市建設(shè)用地規(guī)模已達(dá)3071平方公里。

換言之，過去的五年時(shí)間里，上海城市建設(shè)用地增量指標(biāo)僅有100多平方公里，而2020年至2035年的十五年時(shí)間，增量土地更是少之又少。

另一方面，上海在存量改造方面擁有大量的發(fā)展空間。據(jù)2021年2月上海市政府印發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海市將全面啟動(dòng)以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭(zhēng)2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實(shí)現(xiàn)全覆蓋；實(shí)施5000萬平方米各類舊住房的更高水平更新改造等。

與此同時(shí)，近年來，國(guó)家和上海市相繼出臺(tái)了一系列政策盤活存量用地。

今年5月，上海市規(guī)劃國(guó)土資源管理局發(fā)布了城市更新四大行動(dòng)計(jì)劃，包括“共享社區(qū)計(jì)劃、創(chuàng)新園區(qū)計(jì)劃、魅力風(fēng)貌計(jì)劃、休閑網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”。此次發(fā)布城市更新四大行動(dòng)計(jì)劃中，共享社區(qū)計(jì)劃為落實(shí)中心城“雙增雙減”要求，增加公共綠地和公共空間，控制建筑容量和高層建筑，堅(jiān)持TOD（公交導(dǎo)向開發(fā)）導(dǎo)向等。

此外，今年9月7日，國(guó)家發(fā)改委、住建部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的城市更新基金。

上海增量土地匱乏，而存量舊改方面存在巨大的空間、政府政策大力支持，這也是中交地產(chǎn)押注上海城市更新基金的重要原因。

據(jù)了解，2019年第四季度，中交地產(chǎn)首次明確，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、投資布局基礎(chǔ)上，推進(jìn)“六個(gè)一工程”，對(duì)接進(jìn)入融資代建、城市更新、TOD、健康養(yǎng)老、物流地產(chǎn)、文旅文創(chuàng)等領(lǐng)域，探索產(chǎn)城融合領(lǐng)域的發(fā)展。

其中，城市更新是其發(fā)展的一大重點(diǎn)。

另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，目前，中交地產(chǎn)擁有深圳龍崗區(qū)南灣街道百門前工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目、深圳福田區(qū)梅林街道東林工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目、長(zhǎng)沙市天心區(qū)政府簽署新開鋪路423號(hào)地塊城市更新項(xiàng)目（長(zhǎng)青廠項(xiàng)目）等多個(gè)項(xiàng)目。

從過往表現(xiàn)來看，中交地產(chǎn)的城市更新業(yè)務(wù)大多集中在粵港澳大灣區(qū)一帶，但從近期的發(fā)展步調(diào)來看，上海已列入其布局重心，不過，該公司還未在上海落地實(shí)質(zhì)性的城市更新項(xiàng)目，均已基金方式參與。

對(duì)此，分析人士提到，“通過基金方式參與城市更新項(xiàng)目，加大企業(yè)業(yè)務(wù)布局的同時(shí)，不會(huì)增加負(fù)債比例。”

在“三道紅線”壓力下，房企無法大量舉債承接城市更新項(xiàng)目，這對(duì)企業(yè)操盤提出了更高的難度和要求，而私募基金屬于權(quán)益性融資工具，在會(huì)計(jì)核算時(shí)不會(huì)計(jì)入負(fù)債，可以對(duì)企業(yè)并表與出表需求進(jìn)行靈活處理。

對(duì)中交地產(chǎn)而言，在地產(chǎn)下半場(chǎng)，通過基金方式提前布局上海城市更新，不失為一種好方法。

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原標(biāo)題： 800億城更基金后 中交、萬科再投百億搶占上海市場(chǎng)