作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

REITs于上世紀60年代在美國誕生，其中亞洲地區以新加坡為首，于2002年推出了第一只REIT，發展至今上市的REITs已有超過40只，成為全球主要的REITs市場之一。

一向賦予國際金融中心地位的香港，于2003年8月公布房地產投資信托基金守則，正式在香港引入房托基金的概念，而后于2005年開始正式發展REITs市場。

不過相較于新加坡而言，香港較顯發展緩慢。截至目前，香港僅有11只房托基金掛牌，對比環球其他交易所，新加坡有43只REITs、東京有62只等，香港REITs市場規模只屬中等。

意識到問題的香港也在近兩年不斷優化基金守則。

如今年金發局便發表了關于如何振興香港房地產投資信托基金市場以提升流動性的報告，建議把REITs納入“互聯互通”，由“港股通”先行，再擴展至雙向交易；去年年中香港強積金放寬投資在REITs的10%限制，證監會也放寬房托投資限制。

這些利好激勵著手持投資物業的公司。就在8月底，香港房托基金市場迎來一位新客——寶龍商業房托。

自去年六月陳德力加盟寶龍以來，寶龍向外界傳遞出一個信號，即希望在商業地產上加速擴規模。

在將股權禮包綁定陳德力之后，這一年來寶龍在商業上的成績有了不小提升，同時陳德力還推動了一些改革措施，比如針對出租率提升實施了分類管理和相關激勵考核。

如今，寶龍在商業方面再邁進一步。

8月27日晚間，寶龍地產控股有限公司發布公告稱，其建議分拆寶龍商業房地產投資信托基金在香港聯合交易所有限公司主板獨立上市。

據介紹，寶龍房托基金是一個以基金單位信托形式組成的香港集體投資計劃，為主要在中國內地擁有和投資優質創收商用物業而成立的房地產投資信托基金。

待建議分拆及上市完成后，預期寶龍地產將擁有寶龍房托基金單位50%以下。

這意味著，寶龍房托基金將在越秀房托、招商局商業房托之后加入港交所的REITs市場。不過在招股書中，寶龍房托強調了自己區別于兩者的獨特性——將是香港首個專注于購物中心，以中國內地為基地的商用物業產業信托，為基金單位持有人提供了投資中國內地純購物中心物業資產組合的難得機會。

簡而言之，相比于前輩們以零售、寫字樓、酒店等的資產組合，寶龍房托基金將旗下持有資產只專注在購物中心上。

觀點地產新媒體查閱獲悉，截至2021年6月30日，寶龍房托基金初步包含八個優質購物中心，組合的總樓面面積達740635平方米。

這八項房托基金物業均全為位于華東及華中的購物中心，具體包括上海奉賢寶龍廣場、杭州臨安寶龍廣場、鹽城寶龍廣場、宿遷寶龍廣場、泉州安溪寶龍廣場、青島膠州寶龍廣場、洛陽寶龍廣場及新鄉寶龍廣場。

數據來源：企業公告

這些物業清一色為“寶龍廣場”產品系列，這也是寶龍集團旗下四大商業產品系之一。

據悉，目前寶龍主要發展有四大產品線，囊括“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”、“寶龍天地”，其中又以寶龍廣場為主。

最新中期報告顯示，于2021年6月30日，寶龍地產持有用于投資的物業（主要為購物中心），包括已竣工物業及在建物業的建筑面積合共約615.5萬平方米，較2020年12月31日增加約9.1%。

截至今年中期，寶龍地產持有及管理的購物中心已達51家，另管理6家輕資產購物中心。

從寶龍房托資產包看，寶龍將其購物中心組合中發展最為成熟的一批物業放在其中。

以判斷基金物業運營效果的重要指標出租率為例，以往寶龍商業平均出租率在行業內并不算高，如其2020年商業項目整體出租率為89%，直到今年上半年才破90%至92.3%。

而數據顯示，于2018年-2020年，寶龍房托這八個物業的平均租用率分別為94.4%、96.0%、95.8%。于2021年6月30日，這一指標升至96.5%。

對比獲悉，出租率顯然是目前寶龍房托最為突出的一項指標。

觀點地產新媒體了解，目前發展成熟的越秀房托在內地的物業整體出租率約為93.2%，其中成熟型物業出租率94.%，較好于成長型物業91.5%的出租率；招商局商業房托則整體表現為87.1%。

寶龍房托整體的高出租率來自于項目本身的運營程度。觀點地產新媒體梳理發現，8個物業均為開業有一定年限的購物中心，如其中泉州安溪寶龍廣場于2010年12月，開業時間達11年，截至2021年中期可租賃總面積為45595平方米，由一幢三層購物中心所組成，且目前出租率達100%。

除此外，鹽城、宿遷、洛陽寶龍廣場開業達10年，上海奉賢、青島膠州寶龍廣場開業6年，開業時間最短的為杭州臨安寶龍廣場，于2019年11月開業，不過可以看到其已出租每平方米的平均月租金為97.2元，出租率同樣達100%。

面積和收益最大的則是宿遷寶龍廣場，其為8個購物中心中唯一可租賃總面積超10萬平方米的項目，樓面面積約17萬平方米；2020年整年的租賃收益為7072萬元，出租率為98.5%。

雖在出租率上領先，但從資產、營收規模看則優勢不突出。

于2021年6月30日，寶龍房托基金物業旗下8個物業的可租賃總面積約為453475平方米，評估價值為82.313億元——這一資產規模略優于招商局商業房托，截至中期其五個物業組合經過重新估值后增加至67.08億元。

同時相較于同樣有8個基金物業的越秀房托來說則略差一截，后者截至中期可供出租總面積將近63.29萬平方米，同時其評估市值約為344.88億元。

資產的優劣程度與租賃規模也直接造成營收層面的差異。

截至2018年、2019年、2020年12月31日，寶龍房托收益錄得3.24億、3.36億、3.58億，2021年中期則錄得2.04億；同期物業收入凈額分別為2.41億、2.45億、2.69億及1.52億，經營溢利分別為8.9億、6.57億、3.31億及1.7億。

招商局商業房托則在2020年、2021年中期分別錄得收入3.7億元、2.11億元；越秀房托分別錄得17.59億元、8.82億元，顯然與前兩者不是一個量級。

從融資杠桿空間來看，寶龍房托與一般的房托基金相同，以健康的低負債水平為主。

值得注意的是，去年香港證監會發表房托基金守則咨詢總結提到，容許房托基金在投資物業發展項目時，可超過現有的資產總值10%的上限；同時將房托基金借款限額由資產總值的45%提高至50%等。

其中后一項借款比率的調整，給香港REITs市場帶來一些潛在機會。

如越秀房托主席林德良在去年底與觀點地產新媒體的對話中就提及，借貸比率界限的上升讓公司可以吸納更多社會資金或者第三方資金進入，這對于越秀房產基金來說更多的是機會。

招商局商業房托執行董事郭瑾同樣在最近的對話中稱，在香港目前低息的情況下，若不善用杠桿率等于是浪費資源；而且由于基金的規模不算太大，所以可以稍微積極一點利用桿比率來拓展規模。

不過他提及，并不希望杠桿率上升至貼近上限水平，因為相信投資者選擇投資房托基金亦是基于行業的低杠桿水平，所以目標或于40%至45%之間，可以達到緩沖效果。

寶龍房托的想法則更顯保守謹慎些，其于招股書中稱，寶龍房托基金的借貸將不會超過其資產總值的50%，但同時其提及，預期寶龍房托基金的資本負債比率將低于40%。

另值得一提的是，陳德力并無任職房托，該房托基金管理層由主席許華芳帶頭，楊嘉誠任行政總裁，溫海霞任首席財務官，此外許華芳胞姐許華芬、堂妹許華琳任非執行董事。

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原標題： 又一內地REITs赴港：8個純購物中心組合的寶龍房托IPO闖關