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鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點新媒體
雖數(shù)額不大，但祥生通過幾筆出售回籠了部分資金。
為了緩解流動性壓力，祥生還在繼續(xù)出售資產(chǎn)。
6月5日，祥生控股對外宣布，以9250萬元的價格出售目標公司湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權予浙江交投。
觀點新媒體獲悉，祥生與浙江交投是彼此熟悉的合作伙伴，在浙江曾合作打造多個項目，目標公司亦由買賣雙方各持有50%權益。
目標集團擁有總建筑面積約42.08萬平方米的在建物業(yè)項目，包括位于中國浙江省嘉興市的住宅及附屬物業(yè)，大部分已售罄。
此次資產(chǎn)出售，亦為了回籠資金。祥生控股于公告中稱，出售事項為該集團提供了較早變現(xiàn)其投資的機遇，從而可改善該集團的流動資金狀況。
出售嘉興項目
根據(jù)祥生控股所披露的公告，項目公司50%的代價為現(xiàn)金9250萬元，將分三期支付。
首期付款為代價的10%，即925萬元，將于簽署股權轉讓協(xié)議后三個營業(yè)日內(nèi)支付，賣方應與買方合作，于收到首期付款后兩個營業(yè)日內(nèi)完成轉讓目標公司50%股權 的相關工商登記程序。
第二期付款為代價的50%，即4625萬元須于完成登記后三個營業(yè)日內(nèi)支付，付款后兩個營業(yè)日內(nèi)，賣方須向買方轉讓目標公司的所有相關公司文件及若干企業(yè)管理系統(tǒng)。第三期付款 為代價的余下40%，即370萬元須于移交完成后三個營業(yè)日內(nèi)支付。
出售事項完成后，祥生控股將不再持有目標公司任何股權，且其將由買方全資擁有。與此同時，祥生、湖州吳興及目標公司訂立債務轉讓協(xié)議，據(jù)此，祥生將向目標公司轉讓其結欠湖州吳興的債務2475萬元，以抵銷目標公司結欠賣方相同金額的債務。
公告顯示，目標公司擁有三家全資項目公司，即嘉興市南湖區(qū)交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、嘉興市秀洲區(qū)交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及嘉興市秀洲區(qū)交控祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。合計擁有總建筑面積約42.08萬平方米的在建物業(yè)項目，包括位于中國浙江省嘉興市的住宅及附屬物業(yè)。
根據(jù)公告中披露的湖州交投祥生財務報告，該公司2020年收入為6.05億元，而2021年已經(jīng)大幅提升至22.6億元；2020年稅后利潤為760.6萬元，2021年提升至1.67億元。
這筆出售為祥生帶來的預期收益約1.27億元，這一數(shù)值由截止2022年5月31日湖州交投祥生50%股權的公平值2.37億元，減去湖州交投祥生50%股權的長期股權投資賬面值1.1億元所得。
浙江交投與祥生是熟悉的合作伙伴，觀點新媒體獲悉，2020年雙方便聯(lián)合拿下嘉興不少地塊共同開發(fā)建設，目標集團所涉及到的交投祥生白鶴郡、交投祥生錦漁別院、祥生交投群賢府等項目大多已是售罄狀態(tài)。
仍在售的項目為2021年末開盤的交投祥生夢溪云廬項目。這一項目為2020年12月，交投祥生以樓面價10039元/平方米+6300平方米配建拿下，折合實際樓面價約12816元/平方米，目前售價約18200元/平方米。
另一個項目則進展稍微緩慢，2021年8月30日，湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以上限價5.1億元競得嘉秀洲-025號地塊，建面約5萬平方米，目前這一項目仍未預售。
祥生同樣于公告中指，目標集團開發(fā)的大部分物業(yè)項目已售出，預期將于年底前竣工及交付。
浙江一直是祥生的根據(jù)地。多年來，祥生采取「1+1+X」擴張策略，即以于浙江省的發(fā)展為基礎，深入滲透泛長三角區(qū)域，并擴展至泛長三角區(qū)域以外的其他具高增長潛力的城市（例如荊門、衡陽、常德及呼和浩特）。
從土地儲備的分布來看，截至2021年底，祥生應占土地儲備總量2081萬平方米，當中的405萬平方米為可供銷售╱租賃╱投資性的已竣工物業(yè)，1310萬平方米處于開發(fā)中，366萬平方米留待未來開發(fā)之用。
其中，浙江省1046萬平方米占總量50.3%，泛長三角區(qū)域774萬平方米占總量37.2%，其他區(qū)域260.21萬平方米占總量12.5%。截至目前，祥生位于整個長三角布局已占到現(xiàn)有土儲總量的87.5%。
在嘉興這一區(qū)域，祥生附屬公司開發(fā)了5個項目，可供銷售╱可供出租以及投資性的已完工物業(yè)6.94萬平方米；合聯(lián)營公司開發(fā)了5個項目，在建規(guī)劃建筑面積17.16萬平方米，未來開發(fā)預估建筑面積3.8萬平方米。
現(xiàn)金流紓困
祥生的債務難題早有端倪。
2021年11月18日，祥生控股遭遇股價腰斬，當日收盤跌53.91%，報1.59港元，總市值跌至48.39億港元；隨后，祥生控股股價便進入下降通道，至今年6月6日收盤，股價為0.54港元，市值僅剩約16.43億港元。
在這期間，祥生著手對到期債務進行管理。今年1月18日，祥生控股宣布完成于1月23日到期的3億美元債券的交換要約。
3月，祥生因未能按時償付美元債利息再違約，涉資1200萬美元（折合人民幣即7633.08萬元）。祥生稱，因受宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場環(huán)境及金融環(huán)境、多輪疫情等多種不利因素影響，公司流動性出現(xiàn)階段性問題。
多米諾骨牌持續(xù)發(fā)酵。4月6日，祥生控股披露，2023年優(yōu)先票據(jù)加速通知觸發(fā)了公司2022年到期2億美元10.5%優(yōu)先票據(jù)（2022年優(yōu)先票據(jù)）契約項下的交叉違約。由此，2022年優(yōu)先票據(jù)即日起停牌，直至另行通知為止。
有數(shù)據(jù)顯示，祥生主要有4筆境外債券，涉及存續(xù)金額約6.21億美元；除了上述違約的債券，剩余3筆均在明年不同時段到期，票面利率12%-13%，余額累計為4.2億美元。
此外，祥生地產(chǎn)集團另有一筆5億元的境內(nèi)私募債。該公司債發(fā)行于2020年12月，年限2.25年，票面利率7.7%，將于2023年3月到期。
為了緩解流動性壓力，祥生早已祭出多項紓困舉措。今年1月，祥生控股宣布作價3.37億元出售浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.81%股權，該公司主要資產(chǎn)為一家位于浙江省諸暨市的保健及養(yǎng)老中心，建筑面積約35.37萬平方米，目前正在建設中。
由于大健康業(yè)務前期資金投入大、回報周期長，這筆出售亦在情理之中，該筆出售祥生控股從中錄得1.75億元收益。
同時間，祥生再與一家國企“換地”，在出售項目的同時購入一個項目。
具體來看，以4.87億元出售杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%股權，后者主要資產(chǎn)為一幅杭州市西湖區(qū)面積為96162平方米的住宅用地，再以5.59億元收購杭州迪蕩投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）的7.3258%權益及及待售債務，該企業(yè)持有紹興市越城區(qū)東湖鎮(zhèn)一幅面積為106509平方米的住宅用地。
有分析指，通過這一舉措，祥生不僅收回了對暫未盈利的項目上的投資，還增強了對優(yōu)質(zhì)項目的持股。
隨后于3月，祥生再以2.72億元出售臺州塘里村BT項目公司58.5%股權，這一項目包括位于浙江省臺州市臨海市大洋街發(fā)展中住宅及配套設施物業(yè)，總建筑面積約4萬平方米。
雖數(shù)額不大，但祥生通過幾筆出售回籠了部分資金。
債務問題引發(fā)了評級機構的擔憂，年初，惠譽將祥生控股長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）從"B-"下調(diào)至"CC"。惠譽表示，鑒于其未來五個月內(nèi)沒有足夠的現(xiàn)金償付大規(guī)模到期資本市場債務（尤其是1月23日到期的2.92億美元債），祥生控股的信用風險升高。并認為，自去年11月股價暴跌以來，祥生控股集團對信托貸款的再融資能力可能已經(jīng)顯著惡化。
2月15日晚間，穆迪撤銷對祥生控股的“Caa2”企業(yè)家族評級和“Caa3”高級無抵押債券評級。評級撤銷前展望為“負面”。
在此之前，穆迪同樣表達了對于祥生控股流動性的風險質(zhì)疑。
穆迪預期，祥生控股集團在未來6-12個月內(nèi)的合同銷售額將有所下降，其需要使用其內(nèi)部現(xiàn)金資源來償還債務，這將減少其可用于支持其運營的資金，進而削弱其運營現(xiàn)金流，使流動資金進一步緊張。
體現(xiàn)業(yè)績上，截至前四月，祥生控股合約銷售總額約為111.25億元，合約建筑面積約為81.72萬平方米，與去年同期存在較大跌幅
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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