觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
歷時(shí)整整一年，其終于完成了股權(quán)重組，為“轉(zhuǎn)板”鋪平道路。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月25日，在新三板摘牌一年后，德商產(chǎn)投服務(wù)叩響了港交所的大門。對(duì)于這家在管建筑面積只有390萬(wàn)平方米的物管公司而言，奔赴港交所的路途看上去多少有些周折。
德商產(chǎn)投服務(wù)在招股書中稱，其是一家位于四川省成都市的物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)提供商，致力于為中高端住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)包括向商業(yè)物業(yè)開發(fā)商及租戶提供市場(chǎng)調(diào)研服務(wù)、招商服務(wù)及街區(qū)管理服務(wù)。
德商產(chǎn)投服務(wù)的歷史要追溯到2010年，當(dāng)時(shí)由主要?jiǎng)?chuàng)始成員鄒康及鄒健成立成都德商（成立時(shí)原稱成都德商投資管理有限公司）。于往績(jī)記錄期，成都德商為德商產(chǎn)投服務(wù)的主要營(yíng)運(yùn)附屬公司，德商產(chǎn)投服務(wù)的大部分收益來(lái)自該公司。
成都德商自成立以來(lái)一直由鄒康及鄒健兩姐弟控制，初始注冊(cè)資本為人民幣50萬(wàn)元，分別由鄒康、鄒健、鐘馨、楊彬及周洪波持有43.5%、44%、5%、5%及2.5%。
2011年4月，成都德商更名為成都德商物業(yè)服務(wù)有限公司。自其成立起，根據(jù)成都德商的資本需要進(jìn)行了幾輪注資及企業(yè)重組。
漫長(zhǎng)轉(zhuǎn)板路
2016年7月8日，成都德商收到其股份于中國(guó)新三板掛牌的批準(zhǔn)，于8月2日在新三板掛牌。10月，成都德商更名為成都德商產(chǎn)投物業(yè)服務(wù)股份有限公司。
2020年4月8日，作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一環(huán)，成都德商當(dāng)時(shí)的股東議決自愿將成都德商的股份在新三板摘牌。新三板摘牌于2020年5月7日完成。緊隨新三板摘牌后，成都德商股份由鄒康、鄒健、楊彬、鍾馨及周洪波分別擁有約83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。
根據(jù)招股書披露，成都德商當(dāng)時(shí)決定在新三板摘牌，便已做好了向港交所邁步的準(zhǔn)備。其認(rèn)為，新三板采取做市商、協(xié)商轉(zhuǎn)讓或投資者競(jìng)爭(zhēng)性轉(zhuǎn)讓交易機(jī)制，而非持續(xù)的競(jìng)價(jià)機(jī)制，極大地限制了投資者的發(fā)現(xiàn)及命令執(zhí)行；香港是中國(guó)與國(guó)際市場(chǎng)之間的門戶，因此可以更方便地接觸國(guó)際投資者及全球市場(chǎng)。
為了在港交所上市，成都德商從那時(shí)起便做足了準(zhǔn)備。2020年11月16日，成都德商由股份公司改制為有限公司，并更名為成都德商產(chǎn)投物業(yè)服務(wù)有限公司。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，于改制前，成都德商的股東之間進(jìn)行了幾次股份轉(zhuǎn)讓。其一，鄒康向楊彬轉(zhuǎn)讓約0.70%股權(quán)；其二，鄒健向張志成、周洪波及楊彬分別轉(zhuǎn)讓約5.00%、0.36%及0.40%股權(quán)；此后，鐘馨又向周洪波轉(zhuǎn)讓約0.08%股權(quán)。
上述股份轉(zhuǎn)讓完成及改制為有限公司后，成都德商的注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，由鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波及鐘馨分別擁有約82.75%、4.84%、4.60%、5.00%、1.84%及0.97%。
重組完成后，成都德商成為德商產(chǎn)投服務(wù)集團(tuán)的間接全資附屬公司。
招股書還顯示，德商產(chǎn)投服務(wù)集團(tuán)有限公司于2020年12月10日在開曼群島注冊(cè)成立為一家獲豁免有限公司，初始法定股本為5萬(wàn)美元，分為5億股每股面值0.0001美元的股份。于注冊(cè)成立日期，一股股份獲發(fā)行予初始認(rèn)購(gòu)人，有關(guān)股份于同日轉(zhuǎn)讓予Sky Donna。股份轉(zhuǎn)讓及配發(fā)后，德商產(chǎn)投服務(wù)的股份由Sky Donna、Pengna Holding、Zhiyu Holding、Binyang Holding、Lvy Holding及Zhirui Holding分別擁有約82.75%、4.84%、5.00%、4.60%、0.97%及1.84%。
于2021年3月9日，成都德商的注冊(cè)資本通過(guò)當(dāng)時(shí)所有股東按比例出資的方式由1000萬(wàn)元增至5000萬(wàn)元。3月11日，獨(dú)立第三方WeiYue Management根據(jù)一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議向鄒健收購(gòu)成都德商的1.00%股權(quán)，代價(jià)為110萬(wàn)港元。
3月23日，作為重組的一部分，德商產(chǎn)投服務(wù)的間接全資附屬公司成都福悅按名義代價(jià)收購(gòu)鄒康、鄒健、楊彬、張志成、周洪波及鐘馨所持成都德商的股權(quán)（占成都德商的99%股權(quán)）。緊隨股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，成都德商由成都福悅及WeiYue Management分別持有99%及1%。
5月11日，作為重組的一部分，德商產(chǎn)投服務(wù)按面值購(gòu)回剩余1%的已發(fā)行股份。歷時(shí)整整一年，其終于完成了股權(quán)重組，為“轉(zhuǎn)板”鋪平道路。
招股書介紹，德商產(chǎn)投服務(wù)一直尋求通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)、收購(gòu)其他物業(yè)管理公司及于其他物業(yè)管理公司進(jìn)行戰(zhàn)略投資擴(kuò)充業(yè)務(wù)。
例如，于2020年8月，收購(gòu)中能集團(tuán)，后者于四川省有在管物業(yè)。此次收購(gòu)為德商產(chǎn)投服務(wù)于2020年12月31日的物業(yè)管理組合貢獻(xiàn)的在管建筑面積及合約建筑面積分別約為250萬(wàn)平方米及330萬(wàn)平方米。
截止2020年12月31日，德商產(chǎn)投服務(wù)在管建筑面積約為380萬(wàn)平方米，其中在管住宅物業(yè)總建筑面積約160萬(wàn)平方米，占在管建筑面積的42.1%；在管非住宅物業(yè)總建筑面積約220萬(wàn)平方米，占在管建筑面積的57.9%。
而2018年末，德商產(chǎn)投服務(wù)的在管建筑面積僅有約50萬(wàn)平方米，約175.7%的年復(fù)合增長(zhǎng)率看出德商產(chǎn)投服務(wù)在逐步發(fā)力。至于合約建筑面積，則由截至2018年末的約130萬(wàn)平方米增加至截至2020年的680萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為128.7%。
此外，于2021年3月31日，其在管建筑面積達(dá)390萬(wàn)平方米，自2020年12月31日以來(lái)增加了約7.2萬(wàn)平方米。2021年3月31日，合約建筑面積達(dá)710萬(wàn)平方米，自2020年12月31日以來(lái)增加了約27.3萬(wàn)平方米。
收益方面，于2018財(cái)年、2019財(cái)年及2020財(cái)年，德商產(chǎn)投服務(wù)分別錄得收益6400萬(wàn)元、6910萬(wàn)元及1.28億元，2018年至2020年的年復(fù)合增長(zhǎng)率約41.4%。同期，純利分別為3140萬(wàn)元、3100萬(wàn)元及4290萬(wàn)元，2018年至2020年的年復(fù)合增長(zhǎng)率約16.9%。
從盈利能力看，物業(yè)管理服務(wù)收益占比48%，毛利率錄得三年新低至39.4%，較2018年下降7.5%。收益占比52%的增值服務(wù)毛利率58.1%，較2018年下降了21.6%。
雖說(shuō)是三年新低，但這樣的毛利率水平在同行當(dāng)中卻也是少見。
值得注意的是，往績(jī)記錄期，德商產(chǎn)投服務(wù)很大一部分收益產(chǎn)生自德商集團(tuán)。于2018財(cái)年、2019財(cái)年及2020財(cái)年，來(lái)自德商集團(tuán)的收益分別占53.4%、51.0%及47.3%。此外，于2018財(cái)年、2019財(cái)年及2020財(cái)年，物業(yè)管理服務(wù)收益的100%、100%及68.8%分別產(chǎn)生自德商集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。
德商產(chǎn)投服務(wù)試圖通過(guò)收購(gòu)來(lái)多元化其物業(yè)管理服務(wù)組合，2020年對(duì)中能集團(tuán)的收購(gòu)，使其2020財(cái)年由獨(dú)立第三方開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的在管總建筑面積約為280萬(wàn)平方米，占其在管總建筑面積的73.5%，而這個(gè)數(shù)字在2019財(cái)年還是零。
德商產(chǎn)投服務(wù)在招股書中透露，未來(lái)將繼續(xù)豐富物業(yè)管理服務(wù)組合，增加進(jìn)一步獲得獨(dú)立第三方物業(yè)管理合約的機(jī)會(huì)。
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