作者：地產(chǎn)三哥

來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

巴菲特說：“我一直認(rèn)為從事經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)工作的人，唯一的價(jià)值就是使得算命先生的存在具有合理性。”

算命先生都是心理咨詢師，怎么理解都是對(duì)的。

他還說過：

“在投資的時(shí)候，我們把自己看成是企業(yè)分析師，而不是市場(chǎng)分析師，也不是宏觀經(jīng)濟(jì)分析師，更不是證券分析師。”

“如果你是投資家，你會(huì)考慮你的資產(chǎn)——即你的企業(yè)——將會(huì)怎樣。如果你是投機(jī)家，你主要預(yù)測(cè)價(jià)格會(huì)怎樣而不關(guān)心企業(yè)故意以超過股票計(jì)算價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買股票，應(yīng)該稱作投機(jī)。”

所以，作為一個(gè)價(jià)值投資者，研究同行業(yè)的情況也許更勝于研究宏觀和證券市場(chǎng)的波動(dòng)。

一、TOP30房企的毛利率與融資利率

借款利率是個(gè)好指標(biāo)。

它也是市場(chǎng)博弈的結(jié)果，綜合了很多因素在其中。

它更多的決定于公司的資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性和安全性。

毛利率也是一個(gè)好指標(biāo)，直接指向效率。

尤其是同行之間比較的時(shí)候，這兩個(gè)指標(biāo)都更有價(jià)值。

如果，我們把TOP30地產(chǎn)股的這兩個(gè)指標(biāo)做一個(gè)散點(diǎn)圖，會(huì)是個(gè)什么情況呢？

同行之間比較，融資利率越低越好，毛利率越高越好。

為了讓兩個(gè)指標(biāo)保持同向，我們對(duì)融資利率取倒數(shù)，而后取自然對(duì)數(shù)（這個(gè)數(shù)值沒有實(shí)際意義，只是為了改變?nèi)谫Y坐標(biāo)系的方向，看上去更直觀。）

二、融資利率-毛利率散點(diǎn)圖

如果這個(gè)趨勢(shì)線（虛線）代表房企的成長(zhǎng)進(jìn)階之路的話，那么就像爬坡一樣。

虛線下方絕大多數(shù)企業(yè)規(guī)模重于毛利，所以融資利率偏高。

虛線上方，是更關(guān)注平衡勝于規(guī)模。

第一象限中，是國(guó)企背景+龍湖、世茂，同時(shí)“混進(jìn)去了”美的、龍光、濱江，還有富力。

在這個(gè)第一象限中，各自的市盈率市凈率是個(gè)什么情況呢？

列表如下：

濱江的市凈率偏低，2020年市盈率高的原因，去年計(jì)提了一大筆壞賬。

富力的市盈率和市凈率明顯偏低。

三、其他象限的情況

巴菲特說他對(duì)待上市公司信息披露的態(tài)度如同看待冰山，大部分在水面以下，看不到。

“我們的工作就是專注于我們所了解的事情，這一點(diǎn)非常非常重要。”

就三哥現(xiàn)在了解的情況，看圖說話：

融信顯然是在主動(dòng)收縮。

金科、奧園有點(diǎn)自主進(jìn)化的意思。

如果沒有去年王振華事件，以新城控股現(xiàn)在的融資利率-毛利率水平應(yīng)該進(jìn)入第一象限。

綠城和遠(yuǎn)洋，從毛利率和市凈率來說，它倆沒有現(xiàn)在，那么，有沒有未來呢？

算命先生說：“一飛沖天，原地踏步”，然后，仰天大笑出門去。

融創(chuàng)只有改善毛利和融資利率，才有可能搞好市值管理，所以，賣資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)精細(xì)化都是趨勢(shì)。

最后說一句，這兩個(gè)指標(biāo)更多的代表了公司的現(xiàn)狀，并不能代表預(yù)期。

通常很多時(shí)候，預(yù)期已經(jīng)來了，并且已經(jīng)在股價(jià)上表現(xiàn)了。

個(gè)人意見，不作為投資參考。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： TOP30地產(chǎn)股中的“黃金坑位”（2）