扒財(cái)經(jīng) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：婷婷王
“50輛賓利堵車位”熱搜揭開深圳寶能公館長達(dá)近4年的停車位糾紛，這顆“定時(shí)炸彈”涉及開發(fā)商違規(guī)操作，也折射出深圳蒂固已深的車位爭(zhēng)議。
6月5日，“女子稱開50輛賓利堵截被占車位”話題沖上熱搜。事涉深圳寶能公館（又名寶能城市公館）業(yè)主因車位占用問題發(fā)生糾紛，在地下停車場(chǎng)內(nèi)發(fā)表過激言論。
流傳出的現(xiàn)場(chǎng)視頻中的女子稱，“我的車位有買賣合同，這個(gè)車位誰敢說是他的？”并揚(yáng)言要開50臺(tái)賓利堵車位一個(gè)月。
（網(wǎng)傳現(xiàn)場(chǎng)視頻的部分截圖）
據(jù)了解，事件的導(dǎo)火索是寶能公館小區(qū)的車位糾紛。流出的小區(qū)業(yè)主聊天記錄顯示，開發(fā)商售賣公寓時(shí)承諾了“公寓專用車位”（贈(zèng)送30年的固定車位使用權(quán)），部分公寓車位設(shè)置在住宅區(qū)樓下，并裝了地鎖。而住宅區(qū)業(yè)主認(rèn)為車位是公用的，并且一部分業(yè)主聲稱購買了車位使用權(quán)，因此兩方業(yè)主經(jīng)常就車位發(fā)生糾紛。
小區(qū)物業(yè)人員曾向媒體稱，開發(fā)商賣房時(shí)與賓利女車主簽過合同，其有相關(guān)車位的使用權(quán)。6月5日，小區(qū)所在的福田香蜜湖街道辦表示，就此事已多次開會(huì)協(xié)商，派出所也已經(jīng)介入調(diào)解。賓利女車主網(wǎng)傳有婚戀關(guān)系的男主所在單位深振業(yè)也進(jìn)行了審查和處理通報(bào)。
后續(xù)據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》了解，小區(qū)物業(yè)已將公寓專用停車位地鎖拆除，并在業(yè)主群表示，會(huì)積極主動(dòng)搭建平臺(tái)，盡快推進(jìn)（車位協(xié)調(diào)）工作。
（相關(guān)方面的事件回應(yīng)）
寶能公館的停車位問題為這次糾紛埋下“定時(shí)炸彈”，而這背后折射出的是深圳車位能不能買賣，開發(fā)商是否違規(guī)售賣車位使用權(quán)，是否存在虛假宣傳等一系列問題。
01 消失的停車位？
據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》了解，此前深圳寶能公館在多個(gè)平臺(tái)宣發(fā)了樓盤車位信息，從信息可見，項(xiàng)目住宅曾宣傳車位比1:2，公寓則有車位比1:1.5、1:1.8兩個(gè)版本。搜索小區(qū)二手房信息甚至能發(fā)現(xiàn)“帶固定車位”的字樣。
不過寶能公館周邊二手房中介人士告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，“帶固定車位”只是噱頭，小區(qū)的住宅車位250元每月（租金），沒有固定車位，根據(jù)深圳規(guī)定是公用車位，先到先停。
（深圳寶能公館宣傳信息截圖）
據(jù)了解，深圳寶能公館規(guī)劃了-1、-2、-3三層地下停車場(chǎng)。但自2018年底小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住，便持續(xù)有業(yè)主投訴“負(fù)一負(fù)二停車位憑空消失”無法使用，導(dǎo)致車位緊張。
業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，小區(qū)銷售時(shí)承諾1:2的車位配比，但入住小區(qū)兩年多，直到2021年寶能地產(chǎn)及吉祥物業(yè)（寶能旗下物業(yè)）一直不給開放-1和-2停車位，物業(yè)曾經(jīng)在負(fù)一負(fù)二層車位焊了卷閘門。后經(jīng)過協(xié)商才開放了極少部分。
（寶能公館業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴）
有業(yè)主稱，停車場(chǎng)長時(shí)間封閉不給使用，但開發(fā)商賣公寓時(shí)卻能承諾“專用車位”。而且車位屬于業(yè)主公有，開發(fā)商出售、贈(zèng)予車位卻從未和業(yè)主協(xié)商。
對(duì)此事，深圳福田區(qū)香蜜湖街道辦答復(fù)稱，竹園社區(qū)黨委已在2021年9月1日約談了物業(yè)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人，管理處已全部開放三層停車位，目前開放1191個(gè)車位（其中負(fù)一層95個(gè)、負(fù)二層278個(gè)、負(fù)三層818個(gè)），并向?qū)毮艿禺a(chǎn)申請(qǐng)?jiān)黾拥叵萝囄弧?/p>
實(shí)際上，引發(fā)業(yè)主車位糾紛的不僅是寶能公館，據(jù)了解深圳寶能城（西區(qū)）也因涉嫌違建，違規(guī)買賣車位被業(yè)主投訴。
（寶能花園城西區(qū)業(yè)主群部分截圖）
02 開發(fā)商寶能埋下“禍根”
和賓利車主事件同樣引起關(guān)注的是，開發(fā)商寶能“買賣與贈(zèng)送車位使用權(quán)是否違規(guī)？”因?yàn)樵诖蟊娪∠笾校钲诘能囄粵]有產(chǎn)權(quán)，屬于業(yè)主公有，不能售賣。
據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》了解，這主要源于2014年12月發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法(征求意見稿)》，其中明確規(guī)定，配建車位歸全體業(yè)主所有且禁止買賣。但正式的《辦法》遲遲未出臺(tái)。
據(jù)深圳資深地產(chǎn)人介紹，有些開發(fā)商是按2019年的《車位管理和分配辦法（示范文本）》（征求意見稿）執(zhí)行的，其中表示車位可以租賃、受贈(zèng)、購買。
但2014年和2019年的管理辦法都是“意見稿”，沒有正式生效文件，因而引發(fā)深圳車位歸屬權(quán)和交易的爭(zhēng)議。
據(jù)了解，此前深圳相關(guān)管理辦法因與民法典《物權(quán)法》有所重疊，計(jì)劃將《辦法》的制定發(fā)布進(jìn)行梳理，所以沒有沒有出臺(tái)“正式”的車位管理辦法。
雖然深圳當(dāng)?shù)剞k法未明確界定開發(fā)商能否承諾專屬車位、出售車位使用權(quán)，但民法典第二百七十五條【車位、車庫的歸屬規(guī)則】要求：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
并且根據(jù)2020年3月1日實(shí)行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，開發(fā)商在預(yù)售/現(xiàn)售時(shí)、合同中，必須把出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫數(shù)量公示清楚。而根據(jù)業(yè)主反應(yīng)寶能項(xiàng)目并未明確這些信息，開發(fā)商在多方面涉嫌違規(guī)操作。
03 律師：業(yè)主有權(quán)要求恢復(fù)原狀和歸還盈利
關(guān)于車位歸屬問題，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，如果開發(fā)商真的存在將住宅區(qū)的“公共”停車位使用權(quán)，贈(zèng)送給公寓區(qū)業(yè)主“作為專用停車位”，那么開發(fā)商此舉明顯侵犯了住宅區(qū)業(yè)主的共有權(quán)利，開發(fā)商屬于無權(quán)處分。
開發(fā)商一方面有義務(wù)恢復(fù)原狀，另一方面還應(yīng)當(dāng)賠償在此階段期間給住宅區(qū)業(yè)主所造成的損失。物業(yè)公司也有義務(wù)將車位恢復(fù)原狀，如果在車位贈(zèng)送期間還因此而獲益了，相關(guān)的盈利也應(yīng)當(dāng)歸還給業(yè)主。
（深圳寶能公館實(shí)景）
王玉臣律師指出，一個(gè)小區(qū)不同的停車位，所有權(quán)可能是不同的，具體要看背后的手續(xù)。
目前的小區(qū)車位一般分為三類：
（1）符合規(guī)劃的，在銷售許可范圍內(nèi)的車位，手續(xù)完備的可以直接辦理產(chǎn)權(quán)證。
（2）規(guī)劃上沒有，通過占用車道、綠化或其它公共部分改建的車位。這種一般沒有產(chǎn)權(quán)證，但是從相關(guān)法律規(guī)定而言，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。
（3）人防車位。這種也比較多，產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但是日常屬于“誰投資誰獲益”。如果人防的投資成本沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主的購房款中，那么使用權(quán)歸開發(fā)商所有；但是如果分?jǐn)偟綐I(yè)主的購房款中了，使用權(quán)則屬于業(yè)主所有。
“現(xiàn)實(shí)生活中存在大量的將公共部分改造為停車位的情況，但是業(yè)主往往是不知道或不清楚的，相關(guān)的收益也被開發(fā)商或物業(yè)公司掌控。業(yè)主可以通過一定的法律手段，比如信息公開申請(qǐng)、訴訟等方式核實(shí)清楚業(yè)主權(quán)益，另一方面通過法律手段進(jìn)行確認(rèn)，并拿回公共收益。”王玉臣表示。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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