借款人（出賣人）與出借人（買受人）簽訂房屋買賣預(yù)售合同作為雙方之間民間借貸關(guān)系的擔保，在借款人已確定無力償還借款，雙方一致同意將無力清償?shù)慕杩钷D(zhuǎn)為出借人（買受人）購買房屋的價款，并在此基礎(chǔ)上簽訂房屋買賣合同的，該房屋買賣合同當然合法有效。

1、彥海公司與劉新龍等四人分別簽訂《商品房預(yù)售合同》作為其向該四人借款的擔保。

本院認為，民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動過程中，當事人的意思表示發(fā)生變化的情況并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準許。由于《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補充協(xié)議》簽訂時，雙方之間的部分借款已經(jīng)到期，其余部分借款雙方當事人一致同意提前到期，在此情況下，雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，訂立《商品房買賣合同》，建立商品房買賣合同關(guān)系，將對賬確認的借款本息轉(zhuǎn)變?yōu)橐迅顿彿靠睢Ｔ摗渡唐贩抠I賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時，雙方協(xié)商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。《商品房買賣合同》及與其相關(guān)的《預(yù)售商品房補充協(xié)議》、《承諾書》的內(nèi)容均表明，湯龍等四人具有實際向彥海公司購買案涉房屋的真實意愿，彥海公司亦具有向湯龍等四人出售該房屋的真實意愿。當事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形。盡管案涉購房款的支付源于當事人之間曾經(jīng)存在的借款合同關(guān)系，但尊重當事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。

藉此，對彥海公司所持根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規(guī)定，本案《商品房買賣合同》、《預(yù)售商品房補充協(xié)議》應(yīng)認定為無效的主張，本院依法亦不予采信。

《物權(quán)法》

第一百八十六條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《民間借貸規(guī)定》

第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。

關(guān)于讓與擔保是指債務(wù)人或第三人以擔保債務(wù)履行為目的，將擔保標的物的權(quán)利預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，由雙方約定于債務(wù)清償后，將擔保標的物返還于債務(wù)人或第三人；于債務(wù)不履行時，債權(quán)人得就該擔保標的物優(yōu)先受償?shù)囊环N擔保方式。現(xiàn)行法律框架下關(guān)于讓與擔保的效力問題，素有爭議。主流觀點認為該擔保類型雖有公示效力，但違背“禁止流質(zhì)條款”的規(guī)定，但筆者認為正確的條款設(shè)計在讓與擔保合同中明確實現(xiàn)擔保的程序，不簡單的規(guī)定直接抵債，而是約定事后評價交易標的物價值后多退少補的，該類型的讓與擔保合同并不存在流質(zhì)情形。

本文案例中，雙方簽訂的預(yù)售合同和出現(xiàn)借款逾期后當事人的處理方式即不存在“流質(zhì)”情形，法院認定行為有效。不過，現(xiàn)行法律框架下物權(quán)法定原則要求物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律規(guī)定，又因我國現(xiàn)有法律并未明文規(guī)定讓與擔保，所以在使用此類措施中還是應(yīng)當有所注意。但，在我國司法實踐中，權(quán)威觀點認為不宜簡單地認定讓與擔保合同無效，尤其不應(yīng)簡單的依據(jù)有關(guān)流質(zhì)禁止之規(guī)定徑行認定讓與擔保合同無效。本文判例即體現(xiàn)本司法精神，特此推薦！