作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)企業(yè)的合作，又一次上演。這一次，合作的雙方分別是泰康人壽和陽光城。

4月5日，陽光城集團(tuán)股份有限公司的大股東陽光控股有限公司與合并持有公司13.4%股份的泰康保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，落實(shí)泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司及泰康養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司入股公司后，在業(yè)務(wù)等層面落地開展相關(guān)合作事宜，與公司相關(guān)內(nèi)容包括不限于項(xiàng)目、資金、物業(yè)等領(lǐng)域的合作。

框架協(xié)議約定，在項(xiàng)目獲取及代建代銷方面，涉及存量不動(dòng)產(chǎn)合作，針對(duì)泰康已布局的項(xiàng)目，同等條件下優(yōu)先與陽光城合作;在增量項(xiàng)目拓展方面，雙方發(fā)揮在醫(yī)養(yǎng)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)資源等方面的優(yōu)勢(shì)，在符合雙方戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)區(qū)域，拓展合作;在不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)基金方面，雙方共同設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資基金，用于投資、孵化相關(guān)項(xiàng)目;

此外，在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標(biāo)、資產(chǎn)證券化、公募Reits等領(lǐng)域與陽光城展開合作。

在物業(yè)合作方面，雙方將在物業(yè)管理領(lǐng)域開展全面合作，包括不限于優(yōu)先考慮泰康與陽光城物業(yè)子公司開展資本市場(chǎng)領(lǐng)域合作，在陽光城管理小區(qū)內(nèi)提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)、打造智慧物業(yè)平臺(tái)等業(yè)務(wù)模式，提供多元化增值服務(wù)。

陽光城方面表示，本次戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的簽訂是在泰康保險(xiǎn)入股的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步落實(shí)明確了業(yè)務(wù)合作方向，將有助于該公司拓寬項(xiàng)目獲取途徑、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、降低資金成本、提升主體信用及市場(chǎng)認(rèn)可度等。

事實(shí)上，這是泰康人壽成為陽光城第二大股東后更為深入的合作。

去年9月9日，陽光城發(fā)公告，宣布泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司及泰康養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司與陽光城集團(tuán)股份有限公司第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定泰康人壽及泰康養(yǎng)老通過協(xié)議受讓的方式，從上海嘉聞受讓陽光城13.53%的股份，共計(jì)5.55億股。

協(xié)議中清楚寫明，在本次交易完成后，泰康人壽、泰康養(yǎng)老愿意在力所能及的范圍內(nèi)，與上市公司長期合作，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。

而最為陽光城所看重的一條則是：“泰康人壽、泰康養(yǎng)老將為拓展上市公司融資渠道、增強(qiáng)上市公司競(jìng)爭(zhēng)力貢獻(xiàn)自己的力量，以達(dá)成并實(shí)現(xiàn)與上市公司長期共同發(fā)展的戰(zhàn)略愿景與長遠(yuǎn)目標(biāo)。”

泰康方面也表示，受讓陽光城股權(quán)主要基于看好上市公司未來長期發(fā)展?jié)摿Γ垣@得上市公司穩(wěn)定的股息分紅，分享長期價(jià)值投資收益。

當(dāng)時(shí)，被外界關(guān)注和討論最多的是，為了確保泰康方面的收益，陽光城控股股東陽光集團(tuán)做出十年承諾，以2019年歸母凈利潤40.2億元為基數(shù)，前五年平均增長率不低于15%，累計(jì)歸母凈利潤為340.59%。

不僅如此，陽光城還承諾，2025-2029年間實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤數(shù)為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元。

從公司股權(quán)、融資、代建代銷、物業(yè)、存量不動(dòng)產(chǎn)到增量項(xiàng)目、醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)等，泰康人壽本次和陽光城的合作可以說覆蓋了一家房企的方方面面。

或許，這是泰康和房企合作最深入、覆蓋面最廣的一次。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，泰康人壽對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的介入是從養(yǎng)老地產(chǎn)開始的。

事實(shí)上，泰康人壽及合眾人壽是國內(nèi)較早涉獵大健康產(chǎn)業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之一。兩家機(jī)構(gòu)均借鑒美國CCRC養(yǎng)老理念，將養(yǎng)老社區(qū)與保單掛鉤，即“虛擬保險(xiǎn)和實(shí)體養(yǎng)老一體化”模式，客戶可以通過購買保險(xiǎn)，鎖定養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)及其他配套服務(wù)的使用權(quán)，享受一站式退休生活解決方案。

2009年，泰康人壽經(jīng)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)獲得了首個(gè)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)資格。翌年，泰康人壽成立“泰康之家”品牌作為運(yùn)營醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體，隨后泰康人壽逐漸鋪開全國各地養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

截至目前，泰康之家已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州、南昌、廈門、沈陽、長沙、南寧、寧波、合肥、深圳、重慶、南京、鄭州等19個(gè)核心一二線城市完成連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)布局，總規(guī)劃建筑面積290萬平方米。

同時(shí)，在前幾年國內(nèi)開發(fā)商開始對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生興趣時(shí)，泰康人壽亦曾嘗試與萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)等行業(yè)巨頭合作開拓市場(chǎng)。

2016年6月23日，保利地產(chǎn)公告，泰康人壽旗下子公司泰康資管出資60億元認(rèn)購其7.32億股，成為第二大股東。

當(dāng)時(shí)保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從60億元的認(rèn)購份額來看，泰康人壽顯然并不只是為了短期的分紅和資本增值預(yù)期年化預(yù)期收益，而是更看重未來雙方在地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)基金和養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域建立深度的戰(zhàn)略合作。

對(duì)于這次入股，當(dāng)時(shí)外界普遍認(rèn)為，險(xiǎn)資正試圖通過增持變現(xiàn)速度較快、變現(xiàn)成本較低的藍(lán)籌股，解決理財(cái)產(chǎn)品期限錯(cuò)配，帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，中國保監(jiān)會(huì)禁止保險(xiǎn)資金直接投資商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此在養(yǎng)老領(lǐng)域的不動(dòng)產(chǎn)投資，成為保險(xiǎn)企業(yè)在地產(chǎn)領(lǐng)域投資的主要選擇。除了泰康人壽之外，此前包括安邦、人壽、珠江保險(xiǎn)等都有類似操作。

只不過，泰康人壽在這方面的投入尤其巨大。

2019年，泰康集團(tuán)副總裁兼泰康之家首席執(zhí)行官劉挺軍在接受媒體采訪時(shí)曾這樣表示，泰康在養(yǎng)老領(lǐng)域的總投資金額是200億元，占到整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)的一半以上。

泰康保險(xiǎn)集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官陳東升則表示，“我們的戰(zhàn)略非常清晰，把五個(gè)手指捏成一個(gè)拳頭，這個(gè)拳頭就是大健康，就是要建設(shè)大健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。”

因此，在很長一段時(shí)間里，泰康人壽涉足房地產(chǎn)行業(yè)主要集中在養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。

但自2018年后，泰康人壽在房地產(chǎn)行業(yè)的投資逐漸延伸到了更廣的范圍，在這幾年大熱的物業(yè)板塊、物流板塊等，都看到了泰康的身影。

2018年12月，萬科旗下的物流地產(chǎn)投資基金亦引入了泰康人壽，后者認(rèn)繳出資13.84億元，獲得基金權(quán)益46.82%。

2020年12月1日，泰康人壽通過中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露，公司決定通過IPO的方式參與投資金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司，據(jù)悉，公司共出資7500萬美元（約5.02億元人民幣），與金科服務(wù)簽署《基石投資協(xié)議》，獲得9.78%的H股股份。本次出資額約占公司上季度末總資產(chǎn)的0.062%。

對(duì)于投資版圖延伸至物流、物業(yè)行業(yè)的原因，目前泰康方面并沒有給出明確的回應(yīng)。但通過陳東升此前就養(yǎng)老地產(chǎn)投資與回報(bào)方面的介紹，或許可以窺見些許原因。

背靠保險(xiǎn)公司這樣資金雄厚的企業(yè)，陳東升曾豪氣表示泰康是把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)成事業(yè)來做，“可以拿1000億元10年不賺錢”。但其同時(shí)也提及，“一個(gè)成熟的養(yǎng)老社區(qū)要做到收支平衡需要6-8年，真正實(shí)現(xiàn)盈利要8-10年的時(shí)間，30年后才能把成本收回來。”

相對(duì)于30年才能回本的養(yǎng)老社區(qū)投資，泰康需要投資一些回報(bào)更快更高的地產(chǎn)版圖及企業(yè)，以提高在地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)，似乎就不難理解了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|泰康綁定陽光城陳東升的地產(chǎn)投資版圖