作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

如今負債水平與流動性也成為行業的難題。從這個角度看，兩家即將奔赴上市的房企也凸顯出一些短板。

 靜寂許久的地產上市隊伍，出現了兩名新面孔。

10月29日，天鴻中國控股有限公司在港交所提交招股書。兩天后，于10月31日，合能控股有限公司同樣于港交所遞交招股書。

與目前排隊沖擊香港資本市場的企業一樣，這兩家企業都有著規模較小、布局集中等方面的特點。

而環顧今年的地產上市路，僅僅只有四闖港交所的三巽集團成功敲響上市鑼鼓。其余諸如海倫堡、奧山控股、實地地產等，則尚未有進展。

適逢行業寒風，合能控股、天鴻中國在此時遞交的招股書成色會是如何？

相較而言，合能控股的整體規模與業務盤子更大些。

這是一家1993年9月創辦于深圳的房地產公司，于1994年，其開始于深圳開發住宅物業開發項目玉華花園。

雖其起家深圳，但隨后于2002年，合能進軍成都開發其首個住宅及商業綜合體，即位于成都的新城市廣場。至此，這家公司也將總部由深圳遷至成都，整體布局也圍繞西南展開。

早在2020年中下旬，就有傳這家年銷售近百億的房企將上市遞交招股書，不過直到現在正式邁出第一步。

招股書介紹，合能稱自己為一家不斷發展的綜合型房地產開發商，主要專注于住宅物業和商業物業的開發、運營及管理，這構成其兩大業務營運板塊。不過其仍以物業開發為主，數據顯示，截至2021年6月末，合能控股物業開發及銷售業務占比97.6%。

而截至2021年8月31日，合能控股已在全國范圍內建立一個包含63個處于不同開發階段的住宅及商業物業項目的組合，土地儲備總建筑面積約為440萬平方米，項目分別位于成都、重慶、西安、銀川、長沙、鄭州等城市。

一南一北，天鴻中國則主要發端于北邊。

天鴻中國稱，其是一家穩健成長型房地產開發商，總部位于中國河北省，主業務營運主要包括物業開發及銷售；一級土地開發；及為所開發物業的業主提供物業管理服務。

據悉，其總部設在河北省唐山市，深耕河北省，在唐山、衡水和石家莊等地級市。

截至2021年7月31日，天鴻中國及其合營企業共擁有6個處于不同物業開發階段的物業開發項目，覆蓋河北省的3個城市，總土地儲備約為32.76萬平方米；同時承接兩個位于的河北的總地盤面積約為78.91萬平方米的一級土地開發項目或項目分期。

雖僅有6個開發狀態項目，但擁有獨特的一級土地開業業務使其的盈利表現相對好些。

天鴻中國于招股書中披露，其一級土地開發業務涉及將土地平整至滿足地方部門規定的標準，這讓公司能夠比其他物業開發商更早的深入了解地塊及相關政府開發計劃；同時，這可能使其處于更有利的位置，能夠在地塊的后續公開招標、拍賣及掛牌出讓中作出更好的決策。

據悉，天鴻中國的部分住宅物業諸如Tenaho國際、Tenaho榮城，正是在其完成一級土地開發的地塊上開發。

一級開發業務的毛利率往往表現不錯，觀點地產新媒體查閱獲悉，2018-2020年，天鴻一級土地開發業務的毛利率分別為86.8%、53.6%、53.6%，即使波動下降仍舊高于物業開發及銷售業務。

這為天鴻中國貢獻了重要利潤，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，天鴻中國的一級土地開發業務分別占總收益約57.8%、11.9%、4.5%、10.3%及15.6%。

這也相應拉高天鴻中國的整體盈利能力。

招股書披露，2018年、2019年和2020年以及截至2021年6月30日止六個月，天鴻中國的收入分別為4.35億元、2.33億元、3.66億元和1.68億，對應的期內溢利為1.83億元、0.48億元、0.23億元和0.33億元。

同期，其整體毛利率表現為約77.5%、62.1%、33.8%及52.6%。

而合能控股則略呈現一種增收不增利的情況。

2018年、2019年及2020年12月31日以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，合能控股錄得收益分別為55.83億元、40.22億元、57.07億元、75.3億元及15.69億元，然而同期凈利潤總額僅分別為2.31億元、6.84億元、5.27億元、5950萬元及1.41億元。

此外，公司擁有人應占利潤分別錄得520.7萬元、-75.87萬元、1.03億元、-5.3萬元及-22萬元。

從毛利上看，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，合能控股錄得毛利分別為11.08億元、12.45億元、12.02億元、2.18億元及5.01億元，同期毛利率分別為19.8%、30.9%、21.1%、28.9%及31.9%，較為波動。

業績的波動，一定程度上也反映了這兩家房企存在布局過于集中的問題。

天鴻中國的六個項目及兩個一級土地整理項目均是圍繞河北省開展，而合能控股盡管其布局城市擴大至陜西西安、寧夏銀川、湖南長沙、河南鄭州等城市，但其中西南仍占據較大比重。

觀點地產新媒體統計，在合能控股63個項目中，成都占據25個，整個西南（囊括重慶、西安）占據32個，土儲占比分別為33.7%及43%。

而這或將是影響資本市場評判其發展風險的重要因素之一。

除此外，如今負債水平與流動性也成為行業的難題。從這個角度看，兩家即將奔赴上市的房企也凸顯出一些短板。

如合能控股，截至2018年、2019年及2020年12月31日及2021年6月30日，其現金及現金等價物分別為11.98億元、4.38億、4.64億元及8.98億元，主要包括銀行現金。

同期，合能控股尚未償還銀行及其他借款總額則分別為57.7億元、52.38億元、70.14億元及62.1億元。對此合能控股表示，尚未償還銀行及其他借款總額增加乃主要由于我們加大了購地力度，作為業務擴充的一部分。

上述同期，合能控股凈資本負債比率分別為636.8%、290.8%、237.3%、163.7%。

綜合若干指標，其負債水平并不達標。而據觀點地產新媒體獲悉，合能控股也在招股書中表示，截至2021年6月30日，假設新聞報導中所述的負債標準已實施（即三道紅線），則其不符合上述三項限制中的任何一項，且附息負債的規模將受限制。

此外，合能控股也面臨著其他中小民企的問題，借貸利率較高：截至2018年、2019年及2020年12月31日及2021年6月30日，其借款總額的加權平均實際利率分別為9.9%、11.2%、11.1%及9.9%。

反觀天鴻中國，于2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，其尚未償還的銀行貸款金額分別約為2000萬元、2.66億元、1.78億元及1.27億元；現金及現金等價物則分別為3224萬元、9624萬元、4963萬元及5638萬元，并不能足以覆蓋。

同期，其錄得資本負債比為54.2%、312.4%、163.8%、88.7%，同樣反映其杠桿比率較高。而其計息銀行貸款的實際利率分別則在10.8%左右。

因此從另一面看，這些房企正急于通過上市來打開資金渠道。

如天鴻中國在招股書中表示，公司亦尋求擴大替代融資方式，以進一步加強運營資金水平，以達到相對較低的資本負債比率及較低財務開支。

而現實的問題是，如今的行業情況下，諸如合能控股、天鴻中國此類小型企業，是否還能順利搭上上市快車?

回顧今年以來，三巽集團是首家也是唯一一家成功IPO的房企。7月19日,三巽集團以每股定價4.75港元在港交所完成上市。在此之前，其四度赴港遞交招股書，歷時近兩年才終于叩開資本市場大門。

盡管招股書失效的原因各有不同，但不可否認的是，相比兩三年前，如今資本市場的關注點都已轉向物業及商管公司。

同時，近來一些房企的暴雷及債務違約等事件，是否也讓資本市場審視的目光更加嚴格呢？

對此一位從事港美股IPO工作的人士表示，目前房企確實會受宏觀調整影響，但在IPO階段目前港交所并未顯現出明確的態度。

“且看這兩家企業后續的通過情況吧。”

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 港股大冒險 合能、天鴻尋求IPO里的規模與負債窺視