4月15日（上周五）傍晚，央行宣布降準，普遍降準幅度在0.25%，部分城商行和農(nóng)商行可以達到0.5%，共計釋放長期資金約5300億元。因當天早上MLF按兵不動，降息落空，加上降準也不及預(yù)期，市場方面倍感失望。

央行在答記者問中提到，當前流動性已處于合理充裕水平，央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策，并密切關(guān)注物價走勢變化、美聯(lián)儲貨幣政策（中美利差）等的影響。簡單來說，央行后續(xù)的寬松基本都沒有什么可期待的了。

早在前一天（4月14日），央行金融市場司司長在新聞發(fā)布會上表示，3月份以來，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況自主下調(diào)了房貸利率。在樓市政策的調(diào)整方面，今年第一季度已有60余城發(fā)布了超百次的房地產(chǎn)相關(guān)政策，4月份以來又有17城松綁了樓市政策，包括上海臨港、南京市溧水區(qū)、安徽淮北等區(qū)域都大幅松綁或取消了限購政策。

截止當前，受通脹壓力和歐美國家進入加息周期的影響，中國貨幣政策的繼續(xù)寬松已沒有多大的空間，對于今年穩(wěn)增長的目標，即便有基建這個底牌，但市場更為指望的始終還是房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)，而上海此波疫情防控出現(xiàn)的各種意外情況以及對長三角這個經(jīng)濟大動脈造成的影響已讓市場各方充滿擔憂。

央行稱，當前流動性已處于合理充裕水平，可問題在于，居民信心不足，尤其對就業(yè)和收入預(yù)期變得更為悲觀，企業(yè)的信心也很不足，因此央行提及的流動性充裕并無法解決問題。居民不愿買房或無力買房，開發(fā)商無法實現(xiàn)銷售回款，債務(wù)無法償還，新開工、復工、推盤、交樓均有心無力，甚至更愿意選擇躺平，又何來房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。

現(xiàn)在最好的解決思路，估計只有對樓市的限購、限貸、限售、限價等進行更大范圍、更大程度的松綁，銀行對一手、二手房貸利率也繼續(xù)給予更大程度的讓利，由此刺激樓市需求，因為只有需求端的真正回暖，房地產(chǎn)行業(yè)才有望企穩(wěn)回升，產(chǎn)業(yè)循環(huán)也才能恢復正常，今年GDP5.5%的增長目標也才有希望實現(xiàn)。

4月15日，某國駐上海總領(lǐng)事在發(fā)送給市政府領(lǐng)導的報告中提到，“由于封控不知持續(xù)到何時，導致無法告知客戶交貨期，也無從制定事業(yè)計劃，生產(chǎn)、供貨得不到保障致使銷路和市場被其他地區(qū)的同行擠占，隨之而來不得不將生產(chǎn)制造開始向其他地區(qū)和國外轉(zhuǎn)移等等，在大范圍內(nèi)產(chǎn)生了嚴重影響。此外，持續(xù)了1個多月的停工停產(chǎn)等引起的損失和對員工造成的影響以外，對今后預(yù)期的不確定性也成為制約企業(yè)活動的重大因素”。

自出現(xiàn)新冠肺炎疫情以來，每個城市疫情防控水平對當?shù)貥鞘械拈L遠影響已越來越明顯。就上海的此波疫情而言，長時間無法復工復產(chǎn)已導致供應(yīng)鏈斷供停產(chǎn)，后續(xù)引起的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將給當?shù)鼐用竦木蜆I(yè)、收入造成巨大的影響；而上海此次防疫的各種魔幻表現(xiàn)，亦將引起人口輸入的減少和向外移民的大量增加，加上封控引起的居民收入減少和斷供、斷貸的影響，至少上海樓市的復蘇時間還需要更長的時間去觀察。

很多上海的朋友告訴我們，預(yù)計疫情會持續(xù)到5月底至6月份，疊加廣州、深圳等一線城市間歇性的疫情影響，全國一二線等重點城市原來預(yù)計5、6月份就能回暖的房地產(chǎn)市場很可能要推遲到9月、10月才能回暖，而就目前房企債務(wù)到期的情況來看，除國央企和小部分優(yōu)質(zhì)的民營房企外，其他大部分房企都沒有辦法撐到那個時候。當然，我們并不希望情況會糟糕到這種地步，因為這種情況下我們所有地產(chǎn)投資類機構(gòu)也將難以獨善其身。

我們最近看地產(chǎn)項目的時候一直都非常糾結(jié)和矛盾，如果去投，則風險遠超以往，比如城市更新項目無法順利推進、招拍掛項目銷售去化遲緩等問題，尤其是后端項目公司拿不到銀行的更新貸、開發(fā)貸，開發(fā)商也沒有其他還款來源的情況下，地產(chǎn)前融資金根本無法退出，而且在機構(gòu)端也很難找到下家接盤，而如果一直保持觀望，團隊又該怎么養(yǎng)，甚至我們現(xiàn)在做城投非標也開始更加擔心城投平臺的違約問題，比如上周重慶能源集團申請破產(chǎn)重整就是個讓人倍感擔心的問題。

總之，大家都還得繼續(xù)煎熬。