丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞科創(chuàng)
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近兩年來，物企上市一直都是熱門話題。2019年至今，物企上市迎來井噴，截止目前已有38家物企上市。就在12月17日，港交所迎來今年最后一家物企遠洋服務上市，收官2020物企上市潮。
在上市熱潮之下，不少物企開始熱衷于更名來重塑企業(yè)品牌形象。據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，在剛剛結(jié)束的第三屆CIOC峰會上獲得2020年度中國地產(chǎn)數(shù)字力TOP20物企的20家物企中，就已有過半數(shù)企業(yè)在近2年內(nèi)進行了更名。
企業(yè)更名對于企業(yè)來說并不是一件小事，我們發(fā)現(xiàn)，在這些更名的物企中幾乎所有物企都在改名后加入了“服務”兩字。其次，不少物企將“智慧”、“科技”等字樣融入了企業(yè)名稱當中。企業(yè)在具體的業(yè)務中也積極投資科技企業(yè)，目前已投科技公司數(shù)量達110家，通過科技對現(xiàn)有業(yè)務進行賦能。
其實智慧化服務和相關業(yè)務早已成為了不少物業(yè)公司的衍生業(yè)務，此次在更名中直接加入科技相關字樣，代表物企產(chǎn)品服務帶動品牌升級。
智慧化、數(shù)字化一直是近兩年大熱的詞匯，對于物業(yè)公司而言，隨著大數(shù)據(jù)、5G、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)不斷融入居民生活，智慧社區(qū)已經(jīng)成為了物業(yè)公司躲不開的話題，社區(qū)智能化、物業(yè)智能化已是大勢所趨。
TOP20物企已投資110家科技公司
根據(jù)克而瑞發(fā)布的2020年度中國地產(chǎn)數(shù)字力TOP20物企榜單來看，前20的頭部物企正在積極成立或戰(zhàn)略投資科技公司，為企業(yè)數(shù)字化管理賦能。目前，這些企業(yè)旗下共有110家科技公司被孵化或戰(zhàn)略投資。
值得關注的是，相對于對外投資的模式，Top20物企更傾向于自我孵化模式，即企業(yè)數(shù)字化團隊及業(yè)務由內(nèi)部孵化的模式。據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計，TOP20物企自我孵化科技企業(yè)數(shù)達76家，遠超過對外投資科技企業(yè)數(shù)的34 家。
這種模式從集團內(nèi)部數(shù)字化團隊研究成果賦能業(yè)務開始；當企業(yè)將數(shù)字化業(yè)務提升到戰(zhàn)略高度，數(shù)字化投入和重視度大幅增加，往往會成立科技公司，作為集團下屬子公司；科技子公司在不斷增強自身地產(chǎn)數(shù)字化業(yè)務領域的同時，也嘗試開拓外部市場。
Top20物業(yè)企業(yè)科技布局情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞科創(chuàng)
同時，成立或投資的科技企業(yè)所涉及的業(yè)務類型較廣，據(jù)克而瑞科創(chuàng)統(tǒng)計分析，科技企業(yè)的業(yè)務方向達到22個，其中智慧社區(qū)、智慧建造、軟件開發(fā)占據(jù)前三位，分別占比19%、17%和16%。目前，軟件開發(fā)行業(yè)的技術(shù)已經(jīng)基本趨向于成熟，對于房企來說，布局軟件開發(fā)的科技企業(yè)相對比較容易，因此軟件開發(fā)的科技企業(yè)數(shù)量較多。但是進軍一個科技垂直化領域并非一件易事，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，物企所投資的科技企業(yè)現(xiàn)階段更多是處在智慧社區(qū)和智慧建造兩個領域。
Top20物業(yè)企業(yè)在各個細分領域的布局情況
數(shù)據(jù)來源：克而瑞科創(chuàng)
2019年5月，碧桂園服務正式從廣東碧桂園物業(yè)服務股份有限公司變更為碧桂園智慧物業(yè)服務集團股份有限公司。公告稱，公司名稱的變更將有利于使成為“國際領先的科技型綜合服務集團”的愿景進一步清晰。目前碧桂園已成立/投資共有20個科技公司，涉及范圍從機器人研發(fā)、智慧建造、智慧社區(qū)、智慧營銷等九個方面。
近日，碧桂園服務圍繞新科技、新服務、新生態(tài)、新價值，提出了“新物業(yè)”的概念，碧桂園服務集團副總裁 CIO 袁鴻凱對“新科技”做了進一步的闡釋：“碧桂園多年來對空間的投入是巨大的，致力于將AI加持與傳統(tǒng)機器的使用發(fā)揮到極致，讓服務實現(xiàn)可跟蹤、可衡量、可優(yōu)化。”
碧桂園服務從2019年開始成立機器人研發(fā)中心，將標準化服務的數(shù)據(jù)鏈進一步向下延伸，基于空間運營的數(shù)字化能力與智能化進行結(jié)合，達到人機效率的最大發(fā)展。這是碧桂園的一個發(fā)展方向，也是物業(yè)未來的發(fā)展方向之一，同時也是未來應對不斷增長的人工成本，最優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)解決方式之一。
TOP20物企增值服務的收入增長率較高
1、物企收入模式在改變
2019年，物企加速調(diào)整戰(zhàn)略發(fā)展方向，擴大規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)的主旋律，物業(yè)行業(yè)集中度進一步提升。百強物企通過資本和平臺優(yōu)勢、關聯(lián)房企支持、收并購等方式不斷擴大管理規(guī)模，在管理的廣度和深度上取得顯著的突破。
但對于大多數(shù)物企來說，收入仍主要來源于基礎物業(yè)服務。數(shù)據(jù)顯示，2019年，500強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入達2660.53億元，同比增長17.86%，占總營業(yè)收入的78.08%，仍是企業(yè)創(chuàng)收的主力。多種經(jīng)營服務收入746.94億元，占總營業(yè)收入的21.92%，較上年增長1.63個百分點。
從500 強企業(yè)基礎物業(yè)服務、多種經(jīng)營服務收入和營業(yè)成本的角度可以看到，若企業(yè)僅開展基礎物業(yè)服務，53%的企業(yè)的物業(yè)服務費收入無法彌補企業(yè)成本支出，即超過半數(shù)的企業(yè)若僅開展基礎物業(yè)服務將無法支撐其發(fā)展。
2018-2019 年度500 強物企成本結(jié)構(gòu)及占比變化
數(shù)據(jù)來源：克而瑞科創(chuàng)
在多重壓力下，傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)不再適合物企的發(fā)展。物企正在思考如何將技術(shù)與物業(yè)企業(yè)管理融合，實現(xiàn)組織效能提升；如何以客戶為核心，建立業(yè)主與員工，員工與員工，員工與業(yè)務之間的連接，構(gòu)建與之相匹配的能力和服務。
2、以客戶為核心的增值服務或成趨勢
隨著地產(chǎn)存量時代的到來，物業(yè)與資產(chǎn)運營企業(yè)正在發(fā)生巨大變化，物業(yè)作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一端，通過服務創(chuàng)新來盤活資產(chǎn)，孵化出新的服務場景與盈利模式，撬動萬億級存量市場。以客戶服務為新的價值體系將會成為主流，物業(yè)的核心競爭力將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，原本對物的管理將慢慢衍生聚焦到對人的服務，這將給物業(yè)市場帶來無限現(xiàn)象。
根據(jù)克而瑞科創(chuàng)的統(tǒng)計結(jié)果顯示，TOP20的物企盡管收入仍主要來自基礎物業(yè)服務，但增值服務的收入增長率非常高，從公司的年報和招股書上可以看出，各家都在積極部署多元化的社區(qū)增值服務以提高公司的毛利率，滿足業(yè)主日益增長的個性化需求。
Top20物企收入構(gòu)成情況及增值服務占比
數(shù)據(jù)來源：各公司年報，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)
從頭部各家物業(yè)服務的部署情況可以看出，針對智慧通行、在線繳費、管家服務、公告資訊、移動平臺等物業(yè)基礎服務功能已基本具備。而在業(yè)主增值服務方面卻表現(xiàn)的層次不齊，在線商城、家政美居、房屋租售服務、會員權(quán)益以及社區(qū)社交活動是目前頭部企業(yè)關注度比較高的，而在醫(yī)療健康、教育、旅游和金融理財?shù)确矫娴耐度胼^少。這是因為目前增值服務尚處于一個探索和初步發(fā)展的階段，還沒有形成成熟的業(yè)務模式，物企也還不具備完善的運營服務和整合多元化產(chǎn)業(yè)資源的能力。
Top20物企在增值服務領域的布局情況
數(shù)據(jù)來源：各公司年報，公開資料，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)
據(jù)世茂服務招股數(shù)據(jù)顯示，除了日益增長的基礎服務收入外，社區(qū)增值服務取得巨大增長。所得收入占總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并進一步上升至截至2020年前六個月的26.7%。毛利率也由27.5%上升至33.7%。
毛利率增加歸因于物業(yè)管理服務盈利能力提高，而最主要原因在于主社區(qū)增值服務收入貢獻的提升，其產(chǎn)生的較高毛利率是由于社區(qū)增值服務所需人手少于物業(yè)管理服務及非業(yè)主增值服務。世茂服務計劃將上市所募集資金的約5%或272.5百萬港元用于提供更多增值服務。
世茂服務營業(yè)收入構(gòu)成及毛利率變化
數(shù)據(jù)來源：公司年報，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)
世茂服務增值服務收入構(gòu)成
數(shù)據(jù)來源：公司年報，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)
自主、多元化地經(jīng)營發(fā)展
長期以來，多數(shù)物業(yè)企業(yè)在地產(chǎn)母公司的依賴下發(fā)展，只重視物業(yè)管理而對自身經(jīng)營的問題考慮較少。然而現(xiàn)階段僅僅重視主業(yè)，已經(jīng)在很多企業(yè)的發(fā)展后勁上顯露出諸多不足。物企正在通過打造物業(yè)子品牌、戰(zhàn)略合作、收并購和招投標等方式，向城市服務、空間科技服務、公建服務等多個場景布局，向物企服務邊界延伸。
由于傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的天花板，多元化的經(jīng)營布局有利于持續(xù)釋放市場空間，這些領域具有細分賽道多，專業(yè)能力和門檻較高的特點，先進入者將具有先發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展前景可期。
Top20物企多元化布局情況
數(shù)據(jù)來源：各公司年報，公開資料，克而瑞科創(chuàng)總結(jié)
從克而瑞科創(chuàng)總結(jié)的物企多元化布局中，最引人關注的莫過于今年10月31日萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務股份有限公司。此次更名，不僅淡化了與萬科地產(chǎn)和物業(yè)的關系，更標志著其將更向一家科技服務性公司靠攏。媒體交流會上萬科集團合伙人朱保全說：“更名后，萬物云與其他物業(yè)公司之間將不再是競爭關系，而是一種科技時代的合作關系”。
萬物云三大模塊
資料來源：萬物云官網(wǎng)
朱保全表示：“信息化是讓我們能夠?qū)崿F(xiàn)精益運營最有力的一個武器，整個房地產(chǎn)行業(yè)信息化的推進是一個變革的曲線，也是長期性的，系統(tǒng)的上線只是一個開始，只有持續(xù)的深化的應用，信息化才能發(fā)揮價值。從信息化到數(shù)字化，特征首先是技術(shù)的突破，其次是商業(yè)業(yè)務的創(chuàng)新，第三是IT管理部門的變革，最后是生態(tài)合作。地產(chǎn)數(shù)字化是未來趨勢，需要有耐心，我們都應該用平常心對待，才能推動并實現(xiàn)整個行業(yè)的數(shù)字化變革。”
萬物云把原來的物業(yè)版塊一分為三，包含Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊包含歸屬社區(qū)空間服務的“萬科物業(yè)”、“樸鄰發(fā)展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，和歸屬城市空間服務、全國首個以城市服務為定位的全新品牌“萬物云城”；Tech模塊則包括“萬睿科技”、“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數(shù)字運營和行業(yè)人工智能服務；Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器，持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)。
我們認為，現(xiàn)階段，數(shù)字化與科技賦能運營管理，可以提升組織效率，為降本增效提供可能；頭部物企業(yè)務范圍和營收結(jié)構(gòu)正在逐漸改變，物企開始嘗試開展各類增值服務。但從短期來看，現(xiàn)階段的物業(yè)增值服務由于公司運營手段的單一以及對相關業(yè)務的成熟度不高，增值服務所占利潤依然較低，增值服務還未遠遠實現(xiàn)其預期價值。
未來，增值服務借助空間、流量和活動，注重社群價值運營，挖掘“服務”本質(zhì)；打破傳統(tǒng)業(yè)務邊界，開展圍繞社區(qū)業(yè)主需求的“多元化”、全周期服務；拓寬服務邊界，非住宅物業(yè)將逐漸成為物企未來的布局重點。從長期來看，增值服務有望成為物業(yè)公司的主要利潤增長板塊。
在完成物業(yè)基礎服務的本職任務的基礎上，如何在千篇一律的同質(zhì)化服務中探索出更加差異化的業(yè)務，將成為未來物企的重點探索方向。但無論是上市、更名還是開展更多元的增值服務，說到底都只是物企發(fā)展路上的輔助。想要一直被市場認可，被業(yè)主認可，關鍵還是用心做好最核心的物業(yè)服務。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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