實際占有、使用未做產權登記的房屋的案外人，如不能證明其對該房屋享有所有權或其他足以排除執行的權利，則即便被執行人明確認可該案外人的權利，法院仍不會支持其請求中止執行的訴情。

案情簡介

一、案件爭議的執行標的是位于華丹路688號的2號廠房，所在地的土地使用權和原廠房產權均登記在被執行人宏峰公司名下，根據案外人鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權及房屋租賃協議》及《土地使用權及房屋租賃補充協議》，土地和房屋均租賃給鼎一公司使用，由鼎一公司出資拆除原廠房，建造新廠房，然后再由鼎一公司租賃使用。新廠房（包括2號廠房）至今未做產權登記。

二、改建工程施工合同由宏峰公司與金工公司簽訂。金工公司建成承建工程之后，鼎一公司在2010年對2號廠房已經實際接收并投入使用。因為涉及工程款糾紛，雙方向上海仲裁委員會提出仲裁申請。上海仲裁委員會作出（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決，要求宏峰公司支付金工公司工程款、違約金、利息并賠償損失。宏峰公司未履行上述支付義務。 

三、金工公司向上海市二中院申請執行該仲裁裁決，并申請對查封房地產進行拍賣，上海市二中院在執行過程中查封了訴爭房屋。 

四、案外人鼎一公司向上海市二中院請求中止執行（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決，解除對訴爭房屋的查封，法院裁定駁回了鼎一公司的執行異議。鼎一公司向法院提起案外人執行異議之訴，請求中止對訴爭房屋的執行并確認訴爭房屋歸鼎一公司所有。 

五、上海市二中院和上海市高院均未支持案外人鼎一公司的訴訟請求，鼎一公司向最高法院申請再審，最高法院認為案外人提交的證據不足以證明其享有足以排除執行的權益，裁定駁回鼎一公司的再審申請。

新建成的2號廠房尚未辦理房屋產權初始登記，根據相關規定，未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件及其他相關證據確定權屬。根據鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權及房屋租賃協議》和《土地使用權及房屋租賃補充協議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權應歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進行租賃使用。 

本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經簽訂過租賃合同，雖然被執行人宏峰公司對鼎一公司的權利主張表示認可，但鼎一公司并未完成其對訴爭2號廠房享有所有權或有其他足以阻止對該廠房轉讓、交付實體權利的舉證責任，因此不支持案外人鼎一公司要求停止對2號廠房的執行并確認該廠房歸其所有的訴訟請求。 

案外人鼎一公司和被執行人宏峰公司認為作為執行依據的仲裁裁決是錯誤的問題，關于仲裁機構作出的（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決是否正確，并非執行異議之訴案件的審理范圍，鼎一公司和宏峰公司要求對上述裁決和裁定進行審理，缺乏法律依據，本院對此不予審查。

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人對暫未完成初始登記的房屋進行交易時需要注意考慮交易后完成產權過戶的難度。結合最高法院裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：

一、對未完成房屋初始登記的執行標的主張執行異議時，實際占有并不能證明擁有足以排除執行的權益，即便被執行人對其權利明確表示認可

本案中，新建成的2號廠房尚未辦理房屋產權初始登記，被執行人宏峰公司為訴爭房屋所占土地的使用權人，金工公司申請執行宏峰公司財產時即將訴爭房屋列為執行范圍。案外人鼎一公司雖然實際占有并使用該訴爭房屋，并在執行異議之訴中主張了自己對訴爭房屋享有所有權，被執行人亦表示認可，但最高法院認為，根據已經查明的相關事實，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產（包括2號廠房）的用地單位，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據認定該訴爭房屋為宏峰公司所有。

二、無初始登記房屋在執行過程中，對所有權進行轉讓時，實際的登記操作非常困難 

《城市房地產管理法》第三十六條規定未依法登記領取權屬證書的不得轉讓，《物權法》第三十條、第三十一條規定房屋合法建造即取得物權，但如需轉讓則需先辦理產權登記，可見對于沒有首次登記的房屋進行處分等行為時，登記機構很難進行變更所有權人的登記操作。所以在處理這部分房產時，當事人要注意即便贏的官司有法院裁判文書和《協助執行通知書》，處分這部分財產也是非常困難的。

三、此外，本案中再次重申《民事訴訟法》第二百二十七條“案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理”的規定，明確案外人異議之訴的審理范圍，案外人在主張權利時需特別注意。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十七條　執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

《中華人民共和國民法典》

第二百三十一條　因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第二百三十二條　處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十六條　房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

《中華人民共和國物權法》（已失效）

第三十條　因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第三十一條　依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

最高人民法院：《上海鼎一倉儲物流有限公司、上海金工建設（集團）有限公司等案外人執行異議之訴民事裁定書》【（2015）民申字3301號】