扒財經 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
來源 |鳳凰網風財訊（id:fengcaixun)
與萬達和鑫苑合作的“開誠布公”完全不同，建業和萬達的合作始終帶著“猶抱琵琶半遮面”的味道。
4月1日，建業集團通過非公開渠道透露，已與萬達簽署戰略合作協議，擬將全部商業項目以整體運營管理模式與萬達商管展開合作。
但萬達方面對鳳凰網風財訊并未回應此事。且截止發稿前，建業也并未在官網和官微上正式公布這一消息。
從建業的“主動”不難看出，胡葆森掌舵下的建業對資金的渴求已不再掩飾。早在3月初，就曾有媒體爆料，胡葆森抵京面見了王健林，“只要本周能到賬的，什么條件都可以談”，“愿意把已經抵押出去的幾個商業項目的十年經營權益交給萬達”。
如今，傳聞得到證實，建業面臨的大考全方位浮出水面。
01 業績指標全線下滑
日前，水災、疫情等多重不可抗力影響下的建業地產，“大方”地公布了2021年嚴重下滑的成績單。
據披露的財報摘要：2021年全年收益約為419.59億元，較2020年下跌3.1%；毛利率16.2%，較2020年下跌3.7%；本公司權益持有人應占溢利6.05億元，較2020年下跌66.4%。
核心經營數據全線下滑。其中最令市場擔憂的凈利潤下跌達40.4%。財報公布的第二天，建業地產股價大跌14.8%。
2021年初，建業地產曾制定了800億的銷售目標，但到年中時目標僅完成了約38.8%，管理層在業績會上表示，考慮到災情、疫情以及當前企業和行業的情況，公司將目標降低到700億元。然而到年底，建業地產依然沒有順利完成目標。
疫情和水災確實是避不開的“黑天鵝”。“河南房地產市場受疫情、下半年的水災及行業宏觀調控影響，導致全年整體市場需求回落，結轉物業面積減少，以致2021年度結轉收入減少。”建業在年報中這樣表述。
洪災過后的9月份，建業一度向河南省政府提交了《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》。
過去，土儲99%集中布局在河南省的建業地產，曾是首屈一指的“河南王”
當暴雨、疫情等事件接連出現，區域深耕帶來的對單一市場的過渡依賴，就讓建業面臨全盤折損的尷尬局面。
2021年全年，河南全省房地產銷售額為8657億，同比下降7.5%；省會鄭州受影響尤為嚴重，房地產銷售額為608億，同比下降22.6%。
截至2021年12月31日，建業地產在建項目194個，其中位于鄭州24個、河南省其他城市共167個及海南省3個，在建項目總建筑面積約為3265.8萬平方米。
可以說，建業地產陷入流動性危機，是偶然，也是必然。
與此同時，建業產即便一度占據“河南一哥”的寶座，還面臨著市場不斷被搶奪的困境。
其近三年年報數據透露，建業地產2019年在河南省的市場占有率為7.97%，2020年降至7.24%，2021年繼續下降到6.9%。
如今，開拓更多戰場已無可能，繼續盤活原有區域項目，成為建業不得不面對的難題。
02 拋棄規模，“安全”第一
建業地產執行董事王俊在3月29日舉行的業績會上表示，一方面，今年將去庫存、清欠款、支出減控，另外一方面，將保交付、保結轉、降本增效。
新上任的首席執行官楊明耀則宣布，基于穩健經營的發展策略，以現金流為出發點，今年的銷售目標調到530億。
楊明耀在今年春節剛過一周立即走馬上任，或許為了體現降成本的決心，新任CEO薪酬僅為前任一半。
與此同時，完不成目標的建業，將今年目標再下調24.3%，大幅度開啟“收縮”戰略。
建業管理層這樣表示，“2022年年初庫存為280億，計劃新開盤486億；按照2021年的水平，去化率達到69%就可以完成這個目標。”
從去年8月，建業地產向河南省政府發出求助信，到今年2月建業開啟大幅裁員計劃，建業已果斷拋棄了規模增長，而是將重心用于維持經營安全，以及在本地項目的消化上。
從行動上，也體現了創始人胡葆森做“少、小、好”的思路轉變。
王俊在業績會上，將建業地產2022年的工作拆解為四個階段：
一、二季度是平穩復工、去庫存、清欠款、嚴控支出；
三季度是為8月份到期的美元債做好準備，如開源節流、解除監管資金、加大融資等；
四季度是保證資金安全，同時保交付、保結轉，沖刺全年業績。
根據其2021年年報，建業地產現金及現金等價物59.02億元，加上受限制銀行存款后，總現金98.48億元，同比下降66.4%。
未來一年，建業地產應償還的銀行貸款23.99億元，占全部銀行貸款49.5億元的48.46%。
未來一年，建業地產需償還的外部金融機構借款12億元。
此外，建業地產還有應付帳款及應付票據達328.32億元、優先票據154.69億元，其中31.6億元將于一年內到期。
在手現金銳減，應償負債高企，建業地產的流動性風險仍未解除。
針對今年即將到期的5億美元債，建業給出的應對措施是：一是確保所有項目按計劃開盤，加速項目去化，提升經營現金流，加快銷售類應收帳款，減少壞賬損失。二是不動產盤活，通過跟外部機構合作，持續優化結構，通過結構化融資、項目整體轉讓、大宗交易結合方法，去盤活不動產。
除了自救，建業信心的恢復還需仰仗河南市場回暖。楊明耀稱，2022年1-2月份，河南省商品房銷售額為612億，同比增長3.3%。同期，建業地產銷售額為31.65億，同比增長35.5%，預計3月份會實現環比大增。
“政府出臺了多項支持政策，目前河南市場也在積極地轉暖向好。”
如今，一季度已經過去，疫情仍反復不定，即便一再下調目標，留給建業的時間也不多了。
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