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 【作者簡介】楊紅偉，北京格韜律師事務所執行主任，業務范圍為私募資管、銀行保險、不良資產、并購重組、資本市場、家族資產、影視、建筑、房產、經濟、金融、投行等民事、行政、刑事訴訟案件與非訴項目處理，并為企業重大疑難問題提供綜合性解決方案。

目 錄

● 一  公募REITs的定義、功能、優勢

● 二  公募REITs試點的不動產范圍

● 三  公募REITs試點的申報及實施流程

● 四  公募REITs試點的項目要求

● 五  公募REITs基本結構與產品要求

● 六  公募REITs的份額銷售、資金用途與收益分配

● 七   公募REITs的產品架構、負債資產剝離與稅收分析

● 八  公募REITs基礎資產的經營管理

● 九 公募REITs投資者適當性與產品匹配性

● 十  公募REITs的信息披露

一、公募REITs的定義、功能、優勢

（一）公募REITs的定義

不動產投資信托基金（公募REITs）是指將具有穩定現金流的優質不動產資產或權益（包括基礎設施、租賃住房、商業物業等）通過股權投資長期持有并將其轉化為流動性較高、收益相對穩定、安全性較強的公開上市交易的適合低風險偏好投資者的分紅型標準化金融產品。

（二）公募REITs的功能

1、投資功能。公募REITs是金融產品供給側改革的重要產物，能夠為普通投資者（投資人不得少于1000人）提供一種相對安全的低風險投資品種，長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制。

2、融資功能。公募REITs比較適合資金需求量大的重資產行業，能夠有效盤活存量優質不動產資產，實現優質不動產可預測長期限資金。

3、間接功能。以社會資金置換財政債務，降低債務風險，穩投資、去杠桿、補短板 。

（二）公募REITs的優勢

1、投資優勢。公募REITs流動性較高、收益相對穩定、安全性較強，特別是收益分配方面，要求每年不得低于1次，分配比例不得低于年度可供分配利潤的90%。

2、融資優勢。我國公募REITs采取“公募基金+單一基礎設施資產支持證券”的產品結 構，所以公募REITs的融資優勢也就是ABS的融資優勢：

a、融資額度限制條件較少（相對于債券無凈資產40%限制，相對于銀行貸款無資產本身信用條件限制） ；

b、融資成本相對較低（因真實出售資產并進行破產風險隔離而將主體信用轉化為資產信用）；

 c、具有可預測的長期限；

d、優化財務報表（原有資產從表內剝離，融資業務不計入表內，實現資產負債表優化）。

二、公募REITs試點的不動產范圍

（一）支持范圍

1、優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。

2、信息網絡等新型基礎設施；

3、國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等。

（二）排除范圍

不含住宅和商業地產。

三、公募REITs試點的申報及實施流程

（一）申報流程

各省級發展改革委主要從項目是否符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度，以及鼓勵回收資金用于基礎設施補短板領域等方面出具專項意見。

在省級發展改革委出具專項意見基礎上，國家發展改革委將符合條件的項目推薦至中國證監會。

中國證監會、滬深證券交易所依法依規，并遵循市場化原則，獨立履行注冊、審查程序，自主決策。中國證監會各派出機構、滬深證券交易所與省級發展改革委加強協作，做好項目遴選與推薦工作

（二）實施流程

由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規設立公開募集基礎設施證券投資基金，經中國證監會注冊后，公開發售基金份額募集資金，通過購買同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券，完成對標的基礎設施的收購，開展基礎設施REITs業務。

公開募集基礎設施證券投資基金符合《證券法》《證券投資基金法》規定的，可以申請在證券交易所上市交易。

《公開募集證券投資基金運作管理辦法》規定，基金份額上市交易，應當符合下列條件：（一）基金的募集符合本法規定；（二）基金合同期限為五年以上；（三）基金募集金額不低于二億元人民幣；（四）基金份額持有人不少于一千人；（五）基金份額上市交易規則規定的其他條件。

四、公募REITs試點的項目要求

（一）項目權屬清晰

發起人（原始權益人）享有完全所有權或特許經營權，不存在經濟或法律糾紛和他項權利設定。

（二）原始權益人信用

發起人（原始權益人）企業信用穩健、內部控制健全，最近3年無重大違法違規行為。

（三）經營能力

項目經營3年以上，已產生持續、穩定的現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好增長潛力；

（四）現金流（市場使用者付費）

項目現金流來源具備較高分散度，且主要由市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。

（五）融資用途

發起人（原始權益人）通過轉讓基礎設施取得資金的用途應符合國家產業政策，鼓勵將回收資金用于新的基礎設施和公用事業建設，重點支持補短板項目，形成投資良性循環。

五、公募REITs基本架構與產品要求

（一）基本架構

公募基金+與公募基金為同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券

（二）產品要求

1、80%以上基金資產持有單一基礎設施資產支持證券全部份額，基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；

2、基金通過資產支持證券和項目公司等載體穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權； 

3、基金管理人積極運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的； 

4、采取封閉式運作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%。

基礎設施資產支持證券，是指依據《證券公 司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》（證監會公告【2014】49 號）發行的基礎設施資產支持專項計劃。

六、公募REITs的份額銷售、資金用途與收益分配

（一）份額銷售

基礎設施項目原始權益人應當參與基礎設施基金份額戰略配售，戰略配售比例不得低于本次基金份額發售數量的20%，且持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于5年。 

基礎設施項目原始權益人以外的專業機構投資者可以參與基礎設施基金份額戰略配售，戰略配售比例由基金管理人 與財務顧問協商確定，持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于 1 年。 

基金管理人應當與戰略投資者事先簽署配售協議，且應 當在基金合同、招募說明書等法律文件中披露戰略投資者選擇標準、向戰略投資者配售的基金份額總量、占本次基金份額發售比例及持有期限等。

（二）資金用途

1、80%以上基金資產持有單一基礎設施資產支持證券全部份額，基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；

2、（限于基礎設施項目維修、改造等借款）+（投資于利率債、AAA 級信用債、貨幣市場工具）≤基金資產的20%。

（三）收益分配

1、基礎設施基金應當將90%以上經審計年度可供分配利潤以現金形式分配給投資者。基礎設施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

2、基金管理費、托管費；擬投資基礎設施資產支持證券管理費、托管費；基礎設施項目運營管理相關費用；為基金及特殊目的載體提供專業服務的機構收取的服務費用；由基金資產承擔的其他費用。

基礎設施基金合同生效前，資產評估費、財務顧問費、會計師費、律師費等各項費用不得從基金募集資金中列支。基礎設施基金運作過程中，基金管理人應當在定期報告中詳細披露基礎設施基金及特殊目的載體等相關參與主體費用收取情況。

七、公募REITs的產品架構、負債資產剝離與稅收分析

（一）產品架構

公募基金+與公募基金為同一實際控制人所屬的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券+私募基金+項目公司100%股權+基礎資產或基礎資產權益。

1、《中華人民共和國證券投資基金法》第七十二條規定：“基金財產應當用于下列投資： （一）上市交易的股票、債券； （二）國務院證券監督管理機構規定的其他證券及其衍生品種。”之所以架構為公募基金+ABS，是因為公募基金不能直接投資于股權，而REITs需要長期持有股權。

2、基礎設施資產支持證券，是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》（證監會公告【2014】49號）發行的基礎設施資產支持專項計劃。

《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》（證監會公告【2014】49 號）第三條規定“本規定所稱基礎資產，是指符合法律法規規定，權屬明確，可以產生獨立、可預測的現金流且可特定化的財產權利或者財產。基礎資產可以是單項財產權利或者財產，也可以是多項財產權利或者財產構成的資產組合。前款規定的財產權利或者財產，其交易基礎應當真實，交易對價應當公允，現金流應當持續、穩定。基礎資產可以是企業應收款、租賃債權、信貸資產、信托受益權等財產權利，基礎設施、商業物業等不動產財產或不動產收 益權，以及中國證監會認可的其他財產或財產權利。”

3、需要明確的監管部門對于產品架構的設計邏輯是通過“權益型公募+債權型私募”這一結構保證公募集REITs的安全性，也就是說公募REITs的安全性除了自身的風控要求外，仍需借助ABS的安全設計機制來實現。同時，在公司法關于資本公積金提取制度及針對REITs的特殊稅收政策未出臺前，類RETTS設計中的“小股+大債（符合資本弱化的比例要求為具為2：1）”“債權構造的反向吸收合并”還是應當借鑒運用，將一級基礎資產（原始基礎資產）轉化為二級基礎資產（私募基金份額）的持股工具私募基金還是不可或缺。

（二）負債、資產剝離

此次公募REITs試點項目要求為經營3年以上且權屬清晰，發起人（原始權益人）享有完全所有權或特許經營權，不存在經濟或法律糾紛和他項權利設定”，這就要求必須將項目公司負債及不必要的資產予以徹底剝離。 

（三）稅收分析

關鍵還是土地增值稅的問題。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的相關規定，發起人（原始權益人）轉讓不動產需繳納土地增值稅。《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）規定，非房地產企業以劃轉、分立方式辦理資產過戶，不征土地增值稅，但對于房地產開發企業以劃轉或分立方式辦理資產過戶，需視同轉讓房地產，繳納土地增值稅。 

《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）規定，一家公司的全體股東轉讓項目公司100%股權，且以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物的，應視同項目公司轉讓房地產，征收土地增值稅。

公募RETTs試點的稅收激勵政策迫在眉睫。

八、公募REITs基礎資產經營管理

1、基金管理人可以設立專門的子公司或委托第三方管理機構負責基礎設施日常運營維護、檔案歸集管理等，基金管理人依法應當承擔的責任不因委托而免除。基金管理人委托第三方管理機構運營管理基礎設施項目的，應當自行派員負責基礎設施項目財務管理。

基金管理人與第三方管理機構應當簽訂基礎設施項目運營管理服務協議，明確雙方的權利義務、費用收取、協議終止情形和程序等事項。

2、第三方管理機構應當持續符合下列要求：具有符合國家規定的不動產運營管理資質（如 有）；具備 5 年以上基礎設施項目運營管理經驗，配備充足的具有基礎設施項目運營經驗的專業人員；公司治理與財務狀況良好；中國證監會規定的其他要求。

3、基金管理人應當持續加強對第三方管理機構履職情況的監督、評估，確保其勤勉盡責履行運營管理職責。基金管理人應當定期檢查第三方管理機構就其獲委托從事基礎設施項目運營管理活動而保存的記錄、合同等文件及業務檔案歸集管理情況，檢查頻率不少于每半年1次。基金管理人應當至少每年對第三方管理機構的履職情況進行審計。委托事項終止后，基金管理人應當妥善保管基礎設施項目運營維護相關檔案。

九、公募REITs投資者適當性與產品匹配性

基金管理人應當制定投資者適當性管理制度，會同基金銷售機構認真做好產品風險評定、投資者風險承受能力與投資目標識別、投資者教育等投資者適當性管理工作，將適當的產品銷售給適合的投資者。

十、公募REITs的信息披露

（一）設立階段信息披露

基金招募說明書除按照法規要求披露相關信息外，還應 當披露下列信息：基礎設施基金整體架構及擬持有特殊目的載體情況；基金份額發售安排及費用；預期上市時間表；募集資金用途；基礎設施資產支持證券基本情況；基礎設施項目基本情況，包括項目所在地區宏觀 經濟概況、基礎設施項目所屬市場概況、項目概況、運營數 據、合規情況、風險情況等；基礎設施項目財務狀況及經營業績分析；基礎設施項目現金流測算分析；基礎設施項目運營未來展望；基礎設施項目最近3年及一期的財務報告及審計報告； 基礎設施項目運營管理安排； 借款安排； 關聯交易情況，包括基金管理人運用基金財產 買賣基礎設施資產支持證券涉及的關聯交易及其他關聯交 易概況，基金管理人就關聯交易采取的內控措施等； 基礎設施項目原始權益人基本情況，及原始權 益人擬認購基礎設施基金份額情況； 財務顧問報告；基礎設施項目評估報告；相關參與主體的基本情況，包括名稱、注冊地址與辦公地址、成立日期、通訊方式、法定代表人、主要業務負責人等； 可能影響投資者決策的其他重要信息。

（二）運營階段信息披露

1、定期報告

基礎設施基金定期報告除按照法規要求披露相關信息外，還應當設立專門章節詳細披露下列信息：基礎設施項目運營情況；基礎設施項目財務狀況、業績表現、未來展望情況；基礎設施項目現金流歸集、管理、使用情況；基礎設施項目實際現金流與預測現金流差異情況說明；對外借款及使用情況；基礎設施基金及特殊目的載體相關參與主體履職情況；基礎設施基金及特殊目的載體相關參與主體費用收取情況；報告期內購入或出售基礎設施項目情況；關聯交易情況及已采取的利益沖突防范措施；可能影響投資者決策的其他重要信息。基礎設施基金年度報告還應當載有基礎設施項目的評估報告、年度審計報告。

2、臨時報告

除《公開募集證券投資基金信息披露管理 辦法》（證監會令第 158 號）規定的情形外，發生下列情形 時，基金管理人應當依法編制并發布臨時公告：基礎設施基金發生重大關聯交易；金額占基金資產 10%及以上的交易；金額占基金資產10%及以上的損失；基礎設施基金估值發生重大調整； 基礎設施項目現金流相比預期減少10%及以上；基礎設施項目購入、出售；基礎設施項目運營情況或產生現金流的能力發生重大變化；基金管理人、基金托管人、基礎設施資產支持證券管理人等參與主體發生重大變化或主要負責人員發生變動；可能對基礎設施基金份額持有人利益或基金資 產凈值產生重大影響的其他事項。

（三）退出階段信息披露

基金管理人應當在基金合同中明確約定基金合同終止的情形。觸發基金合同終止情形的，基金管理人應當按照法規規定和基金合同約定辦理基金清算。基金清算涉及基礎設施項目處置的，基金管理人應當遵循基金份額持有人利益優先的原則，按照法規規定進行資產處置，并盡快完成剩余財產的分配。資產處置期間，基金管理人應當按照法規規定和基金合同約定履行信息披露義務。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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本文由“楊紅偉”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 楊紅偉|不動產投資信托基金（公募REITs）試點核心問題透視