作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 “今天我干到這，愿賭服輸。”

過去二十年，王文學在固安做了一場豪賭，這場賭注為王文學帶來了“河北首富”的榮稱，也造就了華夏幸福今天的債務壓頂。

2020年末，華夏幸福爆發債務兌付危機。受此影響，該公司發行的境內外債集體下挫，短短半年時間，情況愈演愈烈。

截至今年7月，該公司累計未能如期償還債務本息合計732.20億元。巨額債務之下，華夏幸福做出了“賣賣賣”的無奈之舉。

7月27日、28日兩天，華夏幸福接連出讓位于南京、北京的項目。

事實上，在負債高壓的情況下，甩賣項目是回籠資金最快的方式，過去，如泰禾、藍光、恒大……無不采用此種模式。

但賣地、賣項目能否為華夏幸福尋得一線生機？

在此情況下，諸多內生造血能力不足的房企陷入經營困境，華夏幸福就是其一。

一直以來，華夏幸福以產業新城業務作為自己發展的源動力，但產業新城前期投入大、回報周期長，對企業資金占用情況是非常大的。

基因決定命運，因產業新城長期占用大量資金，華夏幸福不得不通過多種方式籌錢，比如，公司債、ABS、美元債、永續債……

但隨著地產行業進入深度調控階段，華夏幸福這種“拆東墻補西墻”的模式不足以償還債務，只能靠賣地賣項目突出重圍。

7月27日消息稱，華夏幸福完成出讓位于南京江寧的孔雀城上元府項目，接盤方為萬科。

據觀點地產新媒體獲悉，該項目由華夏幸福于2016年拿下。彼時，該公司經過55輪廝殺，最終以14.8億拿下江寧東山G70地塊，樓面價23883元/平方米，斬獲江寧“地王”稱號。

翌日，華夏幸福再度轉讓北京豐臺科技園49%股權。

北京豐臺科技園的使用面積達到13.88萬平方米，華夏幸福在2015年通過注資的方式參與豐臺兩宗地塊的開發，從而獲得上述49%股權。

而本次轉讓后，意味著華夏幸福不再持有北京豐臺科技園任何股份。

除了上述出售動作，今年以來，華夏幸福陸續將武漢、南京以及嘉興等地區的多個項目擺上貨架。更有甚者，今年6月，華夏幸福轉讓深圳公司予鵬瑞，從而清空旗下城市更新項目。

對于清倉甩賣旗下項目一事，有分析人士認為，華夏幸福目前資金鏈緊張，債務兌付壓力較大，出讓項目實屬無奈。

也有市場人士認為，目前房地產市場收緊，出售項目能夠形成比較穩健的現金流，對此類企業反而是件好事。

或許，王文學有些許委屈與無奈，債務重壓下，出售項目回籠資金以償還債務成為其破局的方式之一。

2018年末，處于資金危機的泰禾開始尋求項目出售，當年12月率先出售3個項目；次年，泰禾繼續進行大規劃出售項目，合計回款超百億元。

而后，藍光為了緩解流動性危機接連賣掉醫藥和物業板塊，恒大則打折出售全國各地項目。

世間萬物因果循環，華夏幸福此番出售以后，或許會為其業務重整帶來一番建樹。

據了解，華夏幸福南京項目曾經出現在南京市住房保障和房產局發布《2020年第二季度擬上市計劃表》，預計2020年4月首開135套精裝現房，但并未入市。

隨后，觀點地產新媒體查閱了鏈家、安居等平臺發現，截至目前，華夏幸福在南京江寧東山暫未有出售項目，意味著，上述地塊自2016年拿地至今并未實現資金回流。

與此同時，翻看華夏幸福年報發現，南京江寧項目用地面積12.75萬平方米，總建筑面積34.45萬平方米，開工時間為同年12月，預計首批竣工時間為2019年7月，項目投資總額31.5億元。

隨后2017年、2018年兩年時間，華夏幸福在上述項目當中共計投資1.92億元；截至2019年末，南京江寧G70及新市鎮建設安置房項目的在建建筑面積8.24萬平方米，竣工面積1.9萬平方米，期內投資金額1.45億元，2020年末，竣工面積并未增加，投資增加9630.22萬元。

南京江寧項目投入近五年時間暫未獲得現金流回流，華夏幸福此時出讓不僅能夠及時止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手的問題。

至于北京豐臺科技園，所在地塊為科教用地（高新技術產業），有熟悉北京的分析人士透露，上述項目僅用于出租，回籠資金較慢。

從華夏幸福近期出售項目來看，大多為大量沉淀資金、周期長或許仍處于投入期的項目，進行項目的轉讓或能為其快速回籠資金，調整存續業務。

對王文學來說，接連出售項目或許是債務壓力下的無奈，但更多的是對公司未來發展的取舍。

認錯并不能解決所有問題，“不逃廢債”的華夏幸福依舊面臨著732億元的債務。

債務問題何解？

據悉，今年2月，廊坊市人民政府與河北省產業投資基金管理公司共同出資的河北新空港發展投資有限公司已正式成立，該公司將成為華夏幸福債務重組的主體。

至于具體的債務化解方案，此前華夏幸福對外表示，將于7月正式公布。如今，距離“七月之約”還有三天，方案遲遲未現，等來的只有股價的不斷下挫。

截至7月28日收盤，華夏幸福的股價僅剩4.25元，較昨日（7月27日）下跌3.85%，而去年今日，其股價在20元左右。

對此，市場眾說紛紜，不少投資者在公開平臺提到“是不是債務化解方案不如意，才導致股價繼續下跌”。

方案未出，賣地先行。也有不少分析人士將華夏幸福近期的出售動作看做是“先行信號”。

根據此前坊間傳聞，華夏幸福債務化解方案包括：債務展期1-2年時間；到期債券協商轉化為非債券類債務，部分轉股；華夏幸福的相關業務將進行重組，住宅、產業園區運營和商業可能是未來主要業務；董事長王文學會留在華夏幸福從事“擅長的業務”，但相關權重可能會下降等。

而上述觀點大多以第三方案作為例證，市場人士亦表示，從出售的物業來看，不排除此類企業在整合業務，需求更具優勢的發展道路。

當然，也有反對意見，理由則為華夏幸福多次推遲公布債務化解方案。

2021年3月初，華夏幸福宣布債務化解方案將于5月公布，而后推遲至6月，又再次推遲到7月。

如今，“七月之約”還有三天時間，華夏幸福賣地究竟是信號，還是另有轉機？

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原標題： 華夏幸福732億債務重整路線圖北京、南京“賣地”先行