丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
從行業(yè)規(guī)模來看，2021年全國商品房銷售金額達到18萬億，同比增4.8%，房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長總體起到拉動作用。但自下半年起，規(guī)模增速逐月下行，銷售和投資下行壓力巨大。
在“房住不炒”、“三穩(wěn)預(yù)期”、“良性循環(huán)”下，整個行業(yè)都將從過去的粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向精細化運營。未來房企也將轉(zhuǎn)向低利潤、低增長、低杠桿的內(nèi)生型增長模式，并將催生出多種關(guān)聯(lián)的新賽道。
2022年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)與周期重啟的一年，2022年的變化將是劇烈的、動蕩的，但新的穩(wěn)定也會出現(xiàn)，在新趨勢下如何實現(xiàn)破局，在新篇章來臨前立于行業(yè)潮頭，成為“剩者”至關(guān)重要。
在這關(guān)鍵一年，行業(yè)規(guī)模將如何表現(xiàn)？重點22城集中供地會有哪些變數(shù)，土地市場將何去何從？城市分化加劇，如何做好投資？房企第二曲線格局會有哪些新變化？2022年，行業(yè)規(guī)模、政策、地市、企業(yè)等方方面面都會發(fā)生很多可能性，基于大數(shù)據(jù)分析和市場研判，這些趨勢變化最終可以歸納成以下十大預(yù)測。
2015-2016年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的轉(zhuǎn)折點，商品住宅銷售面積從2015年11.2億平方米，跳漲至2016年13.8億平方米，此后幾年住宅銷售面積一直維持在14-15億平方米，僅2015年至2016年出現(xiàn)了近3億平方米的跳躍式增長。
預(yù)計未來五年行業(yè)年均規(guī)模將回歸至10.6億-12.7億平方米，中位數(shù)是12億平米左右，與2015年-2016年的水平基本相當。
2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”，政策將圍繞解決新市民、困難群體住房難題不斷深化，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長效機制漸成閉環(huán)。
短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線城市，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。壓力二、三線城市仍需為市場減壓，防止城市房價出現(xiàn)大幅下滑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實下去，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。
受集中供地新政和市場下行的雙重影響，2021年土地市場經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。盡管2021年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，但市場信心短時間內(nèi)仍難恢復(fù)。
2022年土地市場熱度將繼續(xù)下行，加之房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境仍將從緊，企業(yè)“錢緊”現(xiàn)狀短時間內(nèi)難以緩解，拿地態(tài)度將會更加謹慎，部分沒有補貨壓力的房企會減少拿地或不拿地，且2022年將會出現(xiàn)大量收并購或項目合作機會，房企拿地意愿進一步降低，預(yù)計2022年土地市場將趨于蕭條。
根據(jù)全國商品房銷售面積和銷售金額估算，截止至2021年12月31日全國70個大中城市商品房銷售均價已下降至9512元/平方米，環(huán)比再降0.9%，較2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出現(xiàn)過房價下跌的情況。
堅持“房住不炒”主基調(diào)，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效調(diào)控機制下，2022年房價不漲將成新常態(tài)。熱點城市還將面臨一定的價格波動，但整體房價上漲動能減弱，“萬人搖”的局面難以再現(xiàn)。
城市分化持續(xù)加劇，當前評判城市發(fā)展前景，除了人口、經(jīng)濟等硬實力外，還有部分軟實力指標起到至關(guān)重要的作用。對于城市選擇，堅持長期聚焦人口基本面尚佳、經(jīng)濟基礎(chǔ)良好、城市軟實力較強的25個核心一二三線城市。
上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無錫、常州、溫州
深圳、廣州、佛山、珠海、東莞
北京、天津
成都、重慶
武漢、長沙
西安
鄭州
青島、濟南
廈門
2022年整個行業(yè)步入無增長時代，負增長企業(yè)數(shù)量增加，融資受限的同時，面臨較大的償債壓力，房企生存壓力巨大。資金鏈緊張的情況下，行業(yè)“爆雷”事件仍將持續(xù)，而“爆雷”問題之后，企業(yè)公信力下降，進而影響整個行業(yè)健康發(fā)展與良性循環(huán)。
房地產(chǎn)與物業(yè)行業(yè)唇齒相依。2021年，受地產(chǎn)主業(yè)震蕩的影響，物業(yè)行業(yè)迎來價值回歸，尤其物業(yè)股迅速回調(diào)，資本市場回歸理性，除個別央企、國企物業(yè)股企穩(wěn)外，其余物業(yè)股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。
多支物業(yè)股的市盈率低于10倍，預(yù)計2022年行業(yè)平均市盈率為15.3倍，物業(yè)行業(yè)“走下神壇，回歸理性”，未來繼續(xù)“擠泡沫”。
發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時期住房建設(shè)的重點任務(wù)。中央規(guī)定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭達到30%以上。
2022年保障性租賃建設(shè)將明顯加快，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套，租賃行業(yè)配套政策將進一步完善，多個城市城市動作頻繁，并在制度、土地、簡化審批流程以及資金支持方面給予支持，確立租賃住房保障體系，而年初保租房不納入房地產(chǎn)集中度管理，配套政策進一步完善，為十四五期間保租房任務(wù)完成保駕護航，多個政策內(nèi)容將影響未來3-5年租賃行業(yè)的格局。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模提速，2022年正式迎來60后人群退休高峰，低齡老人年均新增2360萬人，五年累計1.18億人，未來將徹底激活低齡康養(yǎng)消費市場，80歲及以上高齡人口數(shù)量達到3580萬人，復(fù)合增長率保持高位，2025年高齡人口數(shù)量將達到4600萬人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破12萬億，涉房部分達到3萬億，產(chǎn)業(yè)空間巨大。
按區(qū)域養(yǎng)老潛力來看，長三角區(qū)域作為養(yǎng)老潛力的風向標，遙遙領(lǐng)先，其次是京津地區(qū)、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。
按城市來看，2021年中國典型城市養(yǎng)老潛力TOP20分別為：上海、北京、深圳、廣州、南京、無錫、蘇州、南通、天津、青島、杭州、成都、武漢、常州、寧波、重慶、濟南、廈門、揚州、大連。
房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時代”，但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長繼續(xù)起到拉動作用，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點。2022年，房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進一步體現(xiàn)。
按商品住宅總量未來五年年均規(guī)模10.6億-12.7億平方米計算，若房價增速維持5%，每年行業(yè)成交金額約在15萬億上下，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模依然很大。
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來發(fā)展新階段，行業(yè)進入“青銅時代”，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。
預(yù)測，是為了更好的決策，這些林林總總的內(nèi)容，歸納起來的核心關(guān)鍵是行業(yè)負增長、企業(yè)迎變局。行業(yè)快速迭代的調(diào)整期，如何成為“剩”者，需要房企重新尋找適合企業(yè)未來發(fā)展的增長路徑，不改變沒有出路。
2022來到新的十字路口，風起的時候，保持鎮(zhèn)定。
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