房地產(chǎn)收并購(gòu)交易，追溯到底層模式其實(shí)就三種——股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股。

什么是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，什么是股權(quán)轉(zhuǎn)讓？有一個(gè)很形象的比喻：

水果籃里可以有不同的水果。為了買(mǎi)下籃子里的蘋(píng)果，可以有兩種方式：

買(mǎi)下水果籃（目標(biāo)公司）——即股權(quán)收購(gòu)

直接買(mǎi)蘋(píng)果（目標(biāo)地塊）——即資產(chǎn)收購(gòu)

在實(shí)操中，可以說(shuō)90%以上的房地產(chǎn)收并購(gòu)都是股權(quán)收購(gòu)！為啥？我們通過(guò)下述對(duì)比，就能很清楚的看到兩種轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)劣情況。

資產(chǎn)收購(gòu)——“轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)”稅負(fù)高

股權(quán)收購(gòu)——“轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)”稅賦低。

資產(chǎn)收購(gòu)——完成投資總額的25%（不含取得土地使用權(quán)成本費(fèi)用）。絕大部分需要轉(zhuǎn)讓的土地資產(chǎn)都沒(méi)有完成投資總額25%。要知道很多地區(qū)達(dá)到25%的投資總額，基本上都可以開(kāi)始預(yù)售了。

股權(quán)收購(gòu)——一般無(wú)完成投資額限制。

資產(chǎn)收購(gòu)——由于涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，手續(xù)繁雜、耗時(shí)長(zhǎng)。要從立項(xiàng)開(kāi)始，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)。所有流程跑完少說(shuō)4個(gè)月，多則半年都很正常。

股權(quán)收購(gòu)——不涉及到土地使用權(quán)變更。雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，工商、稅務(wù)辦理股權(quán)變更登記即可，通常2-5個(gè)工作日即可跑完流程。

資產(chǎn)收購(gòu)——風(fēng)險(xiǎn)小，無(wú)需承受目標(biāo)公司在收購(gòu)之前的其他債務(wù)及公司或有負(fù)債。

股權(quán)收購(gòu)——風(fēng)險(xiǎn)大，需繼承目標(biāo)公司附帶的負(fù)債……法律風(fēng)險(xiǎn)等。

股權(quán)收購(gòu)的節(jié)稅原理實(shí)質(zhì)是稅賦遞延，時(shí)間換空間。而不是真正的降低稅賦（甚至總體稅賦更高）。

盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，因?yàn)椴簧婕八袡?quán)變更，無(wú)須承擔(dān)增值稅和土地增值稅，雙方的稅負(fù)較輕。

但，受讓方未來(lái)建成再銷(xiāo)售時(shí)，由于股權(quán)溢價(jià)部分無(wú)法計(jì)入在建工程成本，增值額將大大提高，相當(dāng)于稅費(fèi)延遲轉(zhuǎn)嫁到了受讓方。

①長(zhǎng)跑哥承擔(dān)稅務(wù)（出讓方）

印花稅：合同所載金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億

增值稅：銷(xiāo)項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)=（16-5-5-0.5）/1.09×9%=0.495億

增值稅附加：增值稅×12%=0.495×12%=0.06億

土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

銷(xiāo)售收入（不含稅）=會(huì)計(jì)口徑下收入+土地款抵扣增值稅調(diào)增收入=16/1.09+5/1.09×0.09=15.1億

扣除項(xiàng)（不含稅）=（5/1.09+5）×1.3+0.06=12.52億

增值率=（15.1-12.52）÷12.52=20.6%<50%

土增稅=(15.1-12.52)×30%=0.74億

企業(yè)所得稅：={（16-5-5）÷1.09-0.495-0.74-0.06}×25%=1.01億

稅費(fèi)合計(jì)：1.01+0.74+0.06+0.495+0.008=2.31億

②受讓方承擔(dān)稅務(wù)（收購(gòu)環(huán)節(jié)）

契稅：成交價(jià)×3%=16×3%=0.48億

印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億

稅費(fèi)合計(jì)：0.48+0.008=0.49億

③受讓方承擔(dān)稅務(wù)（再銷(xiāo)售環(huán)節(jié)）

增值稅：銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（36-16-10）÷1.09×9%=0.83億

增值稅附加：增值稅×12%=0.1億

土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

銷(xiāo)售收入（不含稅）=36/1.09+16/1.09×0.09=34.35

扣除項(xiàng)（不含稅）=（16+10/1.09）×1.3+0.1=32.82億

增值率=（34.35-32.82）÷32.82=4.6%<20%，享受土增免稅

企業(yè)所得稅：【（36-16-10）÷1.09-0.48-0.1】×25%=2.15億

稅費(fèi)合計(jì)：2.15+0+0.1+0.83=3.08億

①出讓方承擔(dān)稅務(wù)

印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億

企業(yè)所得稅：（16-5-5-0.5）×25%=1.38億

稅費(fèi)合計(jì)：1.38+0.008=1.39億

②受讓方承擔(dān)稅務(wù)

印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰≈0.01億

③受讓方承擔(dān)稅務(wù)（再銷(xiāo)售環(huán)節(jié)）

增值稅：銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（36-5-5-10-0.5）÷1.09×9%=1.28億

增值稅附加：增值稅×12%=1.28×12%=0.15億

土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

銷(xiāo)售收入（不含稅）=36-（36-5）÷1.09×0.09=33.4億

扣除項(xiàng)（不含稅）

=【（5+10）/1.09+5】×1.3+0.16=24.55億

增值率=（33.4-24.55）÷24.55=36%<50%，使用稅率30%

土增稅=（33.4-24.55）×30%=2.66億

企業(yè)所得稅：{（36-15）÷1.1-5-0.5-0.15-2.66}×25%=2.7億

稅費(fèi)合計(jì)：2.7+2.66+0.15+1.28=6.79億

在該案例中，由于直接股權(quán)收購(gòu)，其收購(gòu)溢價(jià)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)得以體現(xiàn)——致使銷(xiāo)售環(huán)節(jié)增值率＜20%——從而觸發(fā)免土增稅。

所以，股權(quán)收購(gòu)在整個(gè)收購(gòu)——再銷(xiāo)售中，并不一定節(jié)稅。其節(jié)稅原理主要是稅費(fèi)遞延，時(shí)間換空間，同時(shí)給稅務(wù)籌劃以充足空間