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越秀,突然秀了

地產風聲 地產風聲
2022-05-16 22:20 3302 0 0
位于白云新城的空港大道中地塊,報名名單上出現了大家熟悉又陌生的和記黃埔。

作者:內幕君

1
 
前幾天,廣州完成本年度首輪集中土拍。和以往一樣,仍然是“央國平”唱主角。
 
但也有一些不同。
 
位于白云新城的空港大道中地塊,報名名單上出現了大家熟悉又陌生的和記黃埔。
 
在狗蛋印象中,這應該是和黃近十年來,首次出現在公開拿地場合。
 
關于和黃,我們過去十年聽過最多的故事是“賣賣賣”以及“李嘉誠跑了”。
 
這次操作一反常態,又讓地產營銷大師們找到了營銷點,就有中介發朋友圈告訴買房人:
 
李超人開始入手抄底,新一輪暴漲行情估計馬上要開啟了,有需求有能力的抓緊上車。

狗蛋說,和黃在競拍現場報一輪價后進入觀望,人家就是先伸伸手試試水溫。他們近期向媒體透露,確實有在內地拿地的打算。

不過世界格局動蕩,你很難分清李超人的“回歸”,是抄底多于避險還是避險多于抄底。
 
就像有時候很難分清,游戲里誰是真正的贏家。
 
廣州首輪土拍最終賣出17宗地,攬金341億,“央國平”拿下14宗,而其中獨挑大梁的要數廣州地鐵。
 
耗資165.19億元,拿地4宗,廣州地鐵貢獻了一半的土地出讓金。
 
再想起隔壁深圳地鐵也經常斥巨資買地,有人就說,比房企厲害還得是地鐵公司。

三年前,廣州地鐵戰投越秀地產,成為其二股東,雙方攜手之后至今,越秀地產獲得5個TOD項目。有時候,越秀地產以收購項目股權的方式,參與廣州地鐵所買入土地的開發。

意味著,廣州地鐵攻城略地,最終可能有不少城池會交到越秀手上。
 
越秀在此輪土拍中本身也有斬獲,以總價29.37億元競得兩宗地。要說贏家,似乎“廣州一哥”越秀才是。
 
在廣州,要論市場占有率和知名度,越秀無疑都是第一。
 
廣州市場給越秀貢獻的銷售額,能占到它總銷的6成。

 
2
 
10年前的越秀,銷售規模在120億左右,比旭輝、中南、陽光城、建發規模大。

不過2014年之后,當同梯隊的房企迅猛長個子,越秀進入了發育緩慢期,錯過2016年-2018年那個上升周期。
 
江湖排位一直在50強徘徊。
 
但最近一兩年,越秀突然超車了。
 
3 月10日,當99.99%的房企都沒發上年度財報,有些房企甚至做了推遲發布準備的時候,越秀地產率先秀出成績單。

數據顯示,越秀實現合同銷售額1151.5億元,同比上升了20.2%,超額完成預設的1122億元銷售目標。按權益銷售額算的話,越秀已經躋身25強。

 
全國百強房企去年銷售平均增速是-3.5%,8成房企沒完成銷售目標。
 
業績會上,被問到會不會進行并購融資,越秀地產董事長強調:
 
錢不是問題。
 
對比之下,同地產行業,汝何越來越秀乎?
 
狗蛋說,問題是越秀真的不差錢嗎?
 
五一期間,一對在深圳上班的新婚夫婦到廣州看房。

小兩口買房功課做得很足,每天都在售樓處泡到深夜,抓著置業顧問咨詢各種細致入微的問題,還攜帶卷尺張量樣板間各個角落。

在比對三個樓盤后,他們鎖定越秀某項目。
 
但在成交環節,他們猶豫了。
 
置業顧問給的交錢賬戶不是監管賬戶,兩口子心存疑慮,對方解釋:

所有開發商都這樣,如果連越秀都有問題,廣州沒有可靠的房企了。
 
在客戶一再堅持下,最終才轉到監管賬戶。
 
位于廣州黃埔區的越秀星匯城TOD,也曾多次被購房者質疑預售資金未進監管賬戶。

4月2日,黃埔區住建局發布兩則關于該項目的《行政處罰決定》,稱其存在未取得商品房預售許可預售商品房、收取預付款的行為。

事件源于去年8月,有購房者投訴自己買了星匯城TOD的房子,首付款沒有進入監管賬戶,隨后相關部門回應,星匯城還沒網簽,正式網簽后房款按規定直接轉入監管賬戶。

這位購房者是2021年2月買的房,半年過去了,房子還沒網簽。
 
于是牽出了越秀無證銷售。
 
星匯城TOD因無證銷售違法,最終被罰10845.15。
 
單位是元。
 
狗蛋說,這世上只有相對的不差錢,沒有絕對的不差錢。
 
3

越秀地產前身——廣州市城市建設開發總公司,成立于1983年,算是經歷過國內房地產行業的每一個周期,風格一向較為保守,職業化程度遠不如中海、華潤、保利,這些發展壯大于廣東的央企。

 
這也是為什么越秀一直沒法木秀于林。
 
不過,越秀還是有向大佬靠攏的想法的,比如招人方面,喜歡招“中華萬龍”的,即中海、華潤、萬科和龍湖員工。
 
2021年邁入千億陣營后,越秀給自己定了2022年銷售目標:
 
1235億。
 
同比增幅7%。
 
要達成繼續沖規模的目標,越秀必須加快全國化布局,這也體現在其2021年的拿地趨勢上。
 
土儲方面,越秀2021年新進入8個城市,如北京、上海、寧波、南通等,在18個城市新增37宗土地。
 
中指院統計的2021年房企拿地排行榜單上,越秀地產以428億拿地總額位列第14位。
 
過去,房企靠全國化戰略迅速擴大規模。如今行業收縮之下,房企發展路徑出現“逆全國化”趨勢。
 
也就是不再像以前那樣攤大餅,而是更聚焦于自己的手臂展開能夠著的圈。
 
新晉“拿地狂魔”濱江,拿來拿去,還是圍繞著杭州市場或浙江市場轉。
 
像越秀這種中部梯隊的房企,短時間內四處出擊的,不多。
 
在別人恐懼時貪婪,可能是機會,也可能是覆滅,就看越秀能不能押對韻腳。
 
越秀和建發的路徑很相似,兩個都是地方國企,都開始于下行周期發力,在各自的大本營都有著絕對統治力。
 
不過和建發相比,越秀住宅產品力還有差距。這里說的產品力不是指質量,質量大家半斤八兩。

去年11月,越秀星匯云山花園小區,因消防取水口水泥蓋板斷裂,導致一名7歲男童墜井身故。水泥蓋板承受不住45斤重孩子,公共區域安全管理疏忽,大家質疑其豆腐渣工程存安全隱患以及物業服務、管理不專業。

4月22日,越秀線上開啟2022年度品牌主張發布會,提出要穿越行業周期,解決方案是打造“四好企業”:打造好產品、好服務、好品牌、好團隊。

越秀地產董事長林昭遠說,要打造“四好企業”,踐行國企擔當,滿足人民對美好生活的期待。
 
確實有這個必要。
 
那樣的秀,才是真的秀。

4
 
至于打造好團隊,狗蛋說,越秀應該摒棄“老人抱團”、“小團隊”文化以及“舉拳頭”文化。
 
不能像一名前越秀員工說的那樣:
 
各部門干了點屁大的事,都要發大群里,然后大家開始點贊舉拳頭。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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原標題: 越秀,突然秀了

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