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鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點新媒體
來源：觀點
“靜待時機”應該是九龍倉2021財年全年業績記者會所呈現的主要訊息。
九龍倉自2019年起已有兩至三年時間沒有在內地投地，但九龍倉主席兼常務董事吳天海強調沒有退出內地物業市場的意圖，只是在選擇投資項目時比較挑剔，有好項目時仍然會考慮投資。就如老虎捕獵時的情況一樣，等到有把握的時候才會出手，而之前則盡可能地保留體力。
3月9日，九龍倉主席兼常務董事吳天海聯同董事許仲瑛及投資者關系經理吳庭欣以線上形式舉行2021財年全年業績記者會。
在主持人介紹出席的管理層后，由吳天海發表開場白，其指，最初準備做這個發布會的時候，最關心的局勢就是第五波疫情，到今天來說，仍然是一個很重要的發展。
與此同時，最近多了一個新的發展，也可能會曲線地影響到香港和國內的情況，就是俄羅斯與烏克蘭的戰事，當然歐洲距離香港很遠，但是現在世界的經濟暫時仍然是相當一體化的，所以那里發生的事情會如何影響香港，集團會密切注視兩方面，其中最關心第五波疫情。
據觀點新媒體了解，相比九龍倉集團的關注點，較多媒體關心集團于內地市場的發展。
九龍倉集團2021年于內地發展物業收入減少 35%至73.33億港元；營業盈利減少 72%至17.88億港元，錄得 24%的較低利潤。應占已簽約銷售額達139億元（人民幣，下同），2020年為174億元；涉及3625個單位共45.2萬平方米，主要是杭州和蘇州項目作出貢獻。及至年尾，未確認銷售額為167億元，涉及面積50萬平方米。集團的土地儲備進一步減少至210萬平方米。
“很多不同的業務有周期，房地產業務也有周期，周期一直在變動。整體來說，我們也覺得內地市場比起前兩年不是很明朗，并且表現明顯疲弱，暫時看不到會轉強，所以我們投資新項目的時候，也會特別小心選擇，但我們不是退出這個市場。以目前的情況來看，我們覺得今年的市道絕對不是一個輕松的情況。除非政策放寬了，或者貸款政策放寬了，可能會有改變?！?/p>
吳天海續指，今年內地物業銷售目標為90億元，比2021財年的銷售額明顯減少，主要由于2022財年可以出售的貨源不多，加上限價的影響，令銷售目標比去年為低。
“我們也很多年沒有試過賣不足100億元的內地樓，過去好幾年（也有十年八年）我們都賣超過100億元，因為我們的規模不是很大，所以每一年推售的項目類型，對于當年的收入和盈利比率是影響很大的。”
不過對于中國內地的收購機會，他則比較樂觀，認為市場機會比幾個月之前或一年前更有吸引力，集團亦有作出一些選擇性的討論。相信以今天的市場環境，不需要著急，可能后市會有更好的機會，形容集團在留意收購項目上可以更挑剔，如果是一些非常吸引的項目就可以投資，如果沒有特別吸引的也不妨可以等一等，集團“絕對是不著急的”。不過目前則沒有可公布的收購消息。
即便如此，吳天海于業績會上的表現明顯是對業務上的把控游刃有余，尤其是對于香港物業市場方面。
根據港府數據，香港2022年1月份私人住宅售價指數報388.9點，較去年12月的393.4點再跌1.14%，連跌4個月，自去年9月份的歷史高位累跌2.31%，創下近11個月新低。他認為，今年前兩個月因為第五波疫情，目前的樓市買賣活動減低，所以前兩個月的交投及價格未必是一個很好的指標。
“市況對集團的直接影響不大，目前除了啟德項目會于今年推出，油塘灣及九龍灣九龍貨倉項目'十劃未有一撇'，目前嘗試和政府達成安排，如補地價等，預計推出預售最快亦要2-3年后。所以不會十分緊張今年的樓市表現，也不像其他的行家那么'肉緊'，集團有時間繼續觀察市場?！?/p>
他又指，現在集團主要銷售豪宅項目，而豪宅本身也是不能著急的，成交可遇不可求，整個豪宅的發展周期和資金回籠周期都是非常長，因為大部分的豪宅買家都是買現樓為主，所以資金回籠周期較長。所以即使現在市場暫時比較弱，集團也并不是十分緊張。
另外，去年港股全年跌近3900點，波幅達8000點。跟隨市況，集團去年上市投資的公允價值變動產生41億港元虧損。吳天海指，從去年開始看到整體投資的環境及經濟有挺大的隱憂，所以決定以出售流動性高的投資套現減債。集團的負債比去年最高峰的時候減少近300億港元，而去年年尾與年初比較則少了120-130億港元，負債比率大降至7.9%。今年年初首兩個月繼續減債的措施，金額約幾十億港元。
“事后孔明，后來發生第五波疫情和歐洲戰事，似乎當時的決定是做得恰當的。到目前的位置，我們覺得我們的債務風險不高，手上拿著的這些長期投資是進可攻退可守，如果市場繼續跌，沒問題，我就繼續持有，如果市場有轉機，我也可以考慮補一部分長期投資?！?/p>
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