世間萬(wàn)物，都有著自己的生命周期，作為承載人們工作、生活空間集合體的城市也不例外。

自古以來(lái)，王朝更替下不法先王的都城摧毀重建，無(wú)疑是早期典型的城市更新。可以說(shuō)，自城市誕生以來(lái)，無(wú)論是防御功能的城，還是交易功能的市，城市更新就一直貫穿于整個(gè)城市發(fā)展史。

▼ 明城墻畔的南京老門東

只不過(guò)，在經(jīng)歷快速城市化浪潮后，形成了巨量的老舊城市空間，才使得城市更新進(jìn)入城市發(fā)展舞臺(tái)的主角。

▼ 首鋼園成為工業(yè)區(qū)改造的新典范

快速、巨量的城市開發(fā)，隨著設(shè)計(jì)壽命的到期，伴之而來(lái)的必然也是急增的巨量更新需求，再考慮到快速開發(fā)過(guò)程中質(zhì)與量的取舍，這一過(guò)程甚至比快速城市化來(lái)的更快、更猛。

▼ 倫敦道克蘭港區(qū)的更新已持續(xù)了半個(gè)多世紀(jì)，仍未完成

一方面是因?yàn)檫M(jìn)入存量時(shí)代，不同年代更新——再更新循環(huán)的疊加；

另一方面，相較于「一張白紙好作畫」的開發(fā)，城市更新無(wú)論是權(quán)屬、利益，還是空間、資本層面均要復(fù)雜的多，更像是「螺獅殼里做道場(chǎng)」，是慢工細(xì)活，快不得也快不起來(lái)！

▼ 上海黃浦濱江沿線「慢工出細(xì)活」的改造

換言之，城市更新即將成為迫切又影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市命題。

專注城市、致力于前瞻的華高萊斯，目光自然會(huì)聚焦于此。

打開視野，網(wǎng)羅全球各類城市更新成功案例，試圖為國(guó)內(nèi)城市管理者們提供更多城市更新的他山之石，此專題只是開篇，后續(xù)我們將會(huì)更細(xì)分、更聚焦的持續(xù)推出系列化專題。

▼ 本專題所涉及的全球城市更新領(lǐng)域的成功案例

01 更(gēng)新OR更(gèng)新

新中國(guó)成立后，毛澤東同志曾說(shuō)：「從天安門望出去，應(yīng)該處處都有煙囪」。

這一景象現(xiàn)在看來(lái)大多數(shù)是被「更新」的對(duì)象，就如本專題中，南錫工業(yè)區(qū)、米蘭展覽中心、波士頓南灣、上海黃浦濱江、蘇黎世西區(qū)等經(jīng)典工業(yè)區(qū)更新一樣。

▼ 米蘭展覽中心轉(zhuǎn)型為城市新中心

說(shuō)到底，城市更新絕不僅僅是建筑、街道亦或空間的翻新，而必須是為了滿足人們工作、生活的更新的體系。

從「倒馬桶」到共廁再到抽水馬桶，從蜂窩煤到液化氣再到煤氣時(shí)代，從電話到網(wǎng)絡(luò)再到移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代。我們需要更多的建筑內(nèi)部空間、街道地下空間等非直接可以看到的「更」新的部分

▼ 倫敦西區(qū)通過(guò)「內(nèi)容」更新成為文化中心

其次，如果放大到更大區(qū)域范圍的更新，這個(gè)體系就不再僅僅是居住的更舒適或辦公更有效率，而是對(duì)生活、工作等各方面綜合的更新：

從工業(yè)時(shí)代到信息時(shí)代，從城市化階段、造城化階段到再城市化階段，從功能分區(qū)到混合使用，從中心化時(shí)代到去中心化時(shí)代，生活與工作本身在發(fā)生變化，生活與工作的相互關(guān)系也在發(fā)生著變化，生活與工作一起在城市的關(guān)系也在發(fā)生著變化。

▼ 蘇黎世西區(qū)是年輕人的生活中心

總之，城市更新必然就是有著深刻時(shí)代烙印、適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，系統(tǒng)化的一幢幢更新的建筑、一個(gè)個(gè)更新的街區(qū)、一座座更新的城市，而不僅僅是或外觀或內(nèi)飾更新，外顯空間更炫酷的街道（當(dāng)然符合時(shí)代特征的形象更新也是不可或缺的）。

▼ 作為城市形象名片的漢堡港口新城

只要技術(shù)在進(jìn)步、時(shí)代在發(fā)展、人類在前進(jìn)，這種更新的腳步就不會(huì)停止。

02 科創(chuàng)OR文創(chuàng)

既然城市更新面向的是更新的技術(shù)、更新的時(shí)代，那么，在內(nèi)容層面，城市更新面對(duì)的毫無(wú)疑問就是更新的產(chǎn)業(yè)。

▼ 紐約曼哈頓核心區(qū)崛起的硅巷

退二進(jìn)三背景下，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，造就了杜塞爾多夫媒體港魯爾區(qū)的辦公桌、米蘭展覽中心的新中心、波茨坦廣場(chǎng)的城市中心、倫敦西區(qū)的CAZ，這一系列CBD的重塑或開發(fā)。

▼ 杜塞爾多夫媒體港成為區(qū)域的科技媒體中心

而科技回歸都市的背景下，則成就了南錫工業(yè)區(qū)生命科技中心的協(xié)同創(chuàng)新、蘇黎世西區(qū)的產(chǎn)學(xué)研一體、波士頓南灣的城市實(shí)驗(yàn)室。

▼ 波士頓碼頭從百?gòu)U待興的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為城市的科創(chuàng)中心

更進(jìn)一步，先期已有更新的區(qū)域，也在迎合這一趨勢(shì)。

包括利物浦老城區(qū)的科技回歸，波茨坦廣場(chǎng)的場(chǎng)景植入，甚至開始從底層重構(gòu)城市發(fā)展形態(tài)展望未來(lái)的米蘭展覽中心的未來(lái)社區(qū)，以及基于科技人群「弱關(guān)系」趨勢(shì)下「與工作的人一起生活，與生活的人一起工作」的漢堡港口新城商務(wù)社區(qū)城市。

▼ 漢堡港口新城商務(wù)社區(qū)城市

這一趨勢(shì)，正在蔓延全球。

那么文創(chuàng)呢？

貌似很多城市更新都在進(jìn)行著文創(chuàng)實(shí)踐，甚至成就了諸多網(wǎng)紅級(jí)項(xiàng)目，包括本專題中也有前門歷史街區(qū)為代表的文化主導(dǎo)的城市更新，甚至在致力于發(fā)展CAZ的倫敦西區(qū)，也能看到非常明顯的文創(chuàng)特征，難道它們都沒有未來(lái)嗎？

▼ 文創(chuàng)成為倫敦西區(qū)的產(chǎn)業(yè)核心

答案當(dāng)然是否定的！

首先，文化本身也是成為一個(gè)符合時(shí)代特征的更新的產(chǎn)業(yè)，只不過(guò)是僅適用于那些有著巨大旅游人群的典型旅游城市，或者更新前資源級(jí)別本就已足夠高，自身能夠單獨(dú)形成一個(gè)旅游目的地的區(qū)域，前門歷史街區(qū)無(wú)疑兩者兼具。

▼ 前門歷史街區(qū)

其次，科創(chuàng)人群恰恰是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)最大的需求者，那些與科創(chuàng)區(qū)緊鄰，或者將城市氣質(zhì)和精神融入到文創(chuàng)中，為整個(gè)城市賦能的城市更新，往往能與科創(chuàng)形成互補(bǔ)，甚至為科創(chuàng)帶來(lái)動(dòng)力。

▼ 上海黃浦濱江沿線豐富的文化設(shè)施（油罐藝術(shù)中心）

最后，如果動(dòng)態(tài)的看，文創(chuàng)更是能為科創(chuàng)提供「啟動(dòng)電流」！

因?yàn)楦鼜V的受眾，更有話語(yǔ)權(quán)的從業(yè)者，以及更易成就網(wǎng)紅的媒體效應(yīng)，既使目標(biāo)聚焦科創(chuàng)，也無(wú)妨初期利用文創(chuàng)制造人氣！

▼ 德國(guó)波茨坦廣場(chǎng)大師建筑群

總言之，科創(chuàng)是人人必抓的未來(lái)趨勢(shì)，而文創(chuàng)只能是這一趨勢(shì)的添頭，絕不能主次顛倒，有條件可嘗試，無(wú)條件只能利用。

▼ 紐約DUMBO區(qū)的更新經(jīng)歷了從文創(chuàng)到科創(chuàng)的轉(zhuǎn)型

那些與未來(lái)新的內(nèi)容、方向和產(chǎn)業(yè)沒有關(guān)聯(lián)的城市更新，也能占據(jù)一席之地，甚至因區(qū)位價(jià)值、歷史積淀等還不乏短期的繁榮，但他們卻終究會(huì)失去與城市未來(lái)共振而獲得的最大化收益，距離下一次更新也更近。

03 存量OR增量

內(nèi)容層面之外，形式也不可或缺，無(wú)論是從面貌煥新、硬件提升本身的角度，還是從更新的內(nèi)容需求更多的形式角度。

這樣一來(lái)，如何改變形式就是僅次于內(nèi)容的關(guān)鍵了，究竟是聚焦存量進(jìn)行翻新改造，還是瞄準(zhǔn)增量推倒重來(lái)，不可從一而論。純粹從形勢(shì)而言，推倒重來(lái)無(wú)疑能夠最好地滿足新內(nèi)容的各種需求，最能代表更新的城市。

▼ 波士頓西區(qū)于1960年代開始大拆大建

但作為「城市之上建城市」的城市更新，其開發(fā)行為本就相對(duì)復(fù)雜。

既要考慮更新對(duì)象錯(cuò)綜復(fù)雜的權(quán)益關(guān)系，又要考慮到投入產(chǎn)出成本收益機(jī)制，同時(shí)還要兼顧既有建筑的實(shí)體價(jià)值與社會(huì)價(jià)值增值的平衡，甚至還涉及既有建筑是否存在文化、歷史或城市精神層面的保存價(jià)值。

▼ 樸茨茅斯將港區(qū)的老建筑改為博物館群落，發(fā)展文旅

所以，我們才會(huì)看到同在德國(guó)的柏林波茨坦廣場(chǎng)和漢堡港口新城形成的鮮明對(duì)比。

時(shí)代、保留價(jià)值以及成本機(jī)制等多因素共同成就了這一切。

▼ 漢堡港口新城易北愛樂音樂廳

如果放大到專題所有案例來(lái)看，則會(huì)看到兩個(gè)明顯的趨勢(shì)：第一，越往前推倒重來(lái)的大拆大建就越多，越往后翻新改造的越多；第二，大拆大建與翻新改造結(jié)合越來(lái)越成為主流。

這恰恰與國(guó)內(nèi)城市更新從「拆改留」到「留改拆」的轉(zhuǎn)向不一而同。

▼ 大拆大建與翻新改造并行的漢堡港口新城

同樣是留改拆，宜留則留顯然要比能留則留更優(yōu)，「宜」是一種價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，增值即保留能產(chǎn)生更高價(jià)值或減少賦值，通過(guò)改造還能適應(yīng)時(shí)代的生活、工作需要就屬于「宜」。

而本身已不再具備適應(yīng)時(shí)代需求的條件，或?yàn)榱诉_(dá)到滿足需求需要支付甚至拆除重建的重置成本，也不能產(chǎn)生額外的增值，顯然就屬于「不宜」的，這種情況下，即使我們具有資金、技術(shù)方面的支撐能力，也不能因?yàn)槠淠芰舳粝隆?/p>

▼ 利物浦老城更新留、改、拆并舉，重塑城市面貌

具體而言，增量還是存量并無(wú)定論，遵從留改拆原則，對(duì)于具有歷史、文化或城市精神保留價(jià)值的，或者通過(guò)微改造能適應(yīng)時(shí)代且成本收益可行的予以保留，剩下的才考慮拆。

04 原住民OR新市民/聚人OR引人

內(nèi)容也好，形式也好，增量也好，存量也好，最終使用者都離不開人，適應(yīng)時(shí)代面向未來(lái)的更新的城市，最終使用者毫無(wú)疑問也必然是更新的人，那是不是意味著被更新區(qū)域的原住民就需要整體性的遷出？

▼ 北京楊梅竹斜街

先撇開社會(huì)穩(wěn)定角度，僅用技術(shù)角度而言，在大拆大建不再成為主流的背景下，是絕無(wú)可能實(shí)現(xiàn)這種大騰挪的。

▼ 北京前門區(qū)域更新重塑了原住民的生活環(huán)境

顯然，對(duì)于成功的城市更新，只有這些非原住民可能才是更新的內(nèi)容、方向或產(chǎn)業(yè)的代表。

而對(duì)于原住民，要么引導(dǎo)他們轉(zhuǎn)向「更新」的方向，要么讓他們?yōu)楦路较蜃龊梅?wù)，成為更新的一部分，最不濟(jì)也得讓他們能生活在代表未來(lái)的更新的空間里。

▼ 北京前門區(qū)域扭院兒改造項(xiàng)目

再進(jìn)一步，既然是更新的內(nèi)容、更新的方向、更新的產(chǎn)業(yè)，其面臨的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，人才的競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈，這種代表未來(lái)的非原住民甚至需要脫離城市內(nèi)部與其他城市展開競(jìng)爭(zhēng)，近年來(lái)的城市搶人戰(zhàn)就是這一邏輯。

▼ 北京前門為新市民提供的合院公寓

如果僅僅用「聚人」邏輯滿足全新的要求，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須得通過(guò)為其量身定做的定制城市滿足其更「精準(zhǔn)」的個(gè)性需求，更具網(wǎng)紅效應(yīng)的場(chǎng)景營(yíng)造滿足其更具「打動(dòng)力」的精神需求，用「引人」的邏輯實(shí)現(xiàn)對(duì)其吸引。

于是，我們?cè)趯ｎ}既看到了協(xié)同創(chuàng)新、科技回歸這些更新產(chǎn)業(yè)的追求，又看到酷建筑、新地標(biāo)等網(wǎng)紅制造機(jī)，也看到市井生活、潮生活、夜經(jīng)濟(jì)等生活場(chǎng)景，還看到了文博、城市精神等精神圖騰。可謂傾注全力，在用引人的邏輯吸引更多代表更新內(nèi)容、方向、產(chǎn)業(yè)的新市民，提升、融合原住民，以換取「更新的城市」這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

▼ 更新后的倫敦西區(qū)成為夜經(jīng)濟(jì)的標(biāo)志區(qū)

05 向錢OR向前

更新的建筑、更新的街道、更新的產(chǎn)業(yè)、更新的人群，從而更新的城市，所有這一切由舊變新都脫離不了「錢」。

而城市更新本身的復(fù)雜、高成本，既要保持風(fēng)貌，又要留住原住民，還要保證利潤(rùn)，就是一個(gè)典型「不可能三角」，往往三者最多只能取其二，舍棄任何一個(gè)目標(biāo)都是一個(gè)艱難的博弈，因此資本往往對(duì)城市更新提不起興趣，資金籌措也就成為城市更新最大的難點(diǎn)。

▼ 倫敦國(guó)王十字區(qū)更新，選擇了利潤(rùn)與風(fēng)貌

于是，我們到了政府一方面推動(dòng)財(cái)政資金支持，另一方面也竭力促進(jìn)社會(huì)資本的介入，國(guó)內(nèi)的棚戶區(qū)改造專項(xiàng)基金，城市更新基金，鼓勵(lì)資管基金參與更新，試點(diǎn)REITs都是在著力解決這一問題。

在本專題中，也不乏有類似于波茨坦廣場(chǎng)公私合作，倫敦西區(qū)「以公帶私」都是相對(duì)成功的嘗試。

▼ 倫敦西區(qū)通過(guò)公共空間更新，帶動(dòng)區(qū)域更新

但不管何種嘗試，最終需要解決的是資本的收益問題，無(wú)論是政策優(yōu)惠、稅收減免，還是退出機(jī)制設(shè)計(jì)，都只是治標(biāo)不治本，只有增收才是「王道」。

▼ 科創(chuàng)成為倫敦東區(qū)更新的增收之源

而要解決增收的問題，就回到了本文最開始「更新的城市」，雖然不排除單體建筑翻新式的改造也能獲取一定的增值收益，甚至在改變使用功能的基礎(chǔ)上能獲得可觀的增值。但要與代表未來(lái)內(nèi)容、方向和產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以更新的城市與城市的未來(lái)共振的長(zhǎng)期增值而言，就幾乎可以忽略不計(jì)了。

▼ 悉尼達(dá)令港的更新助推CBD向CAZ轉(zhuǎn)變

因此，從這個(gè)角度而言，向前看就是向錢看！

向錢看的城市更新，才會(huì)更有「錢」景！本專題14個(gè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例，就試圖從最底層「術(shù)」的角度，揭開城市更新前行者們的神秘面紗，探究如何在「城—人—產(chǎn)」循環(huán)中實(shí)踐更新的城市！