收并購(gòu)作為房企未來(lái)獲取土地儲(chǔ)備與發(fā)展的重要側(cè)面戰(zhàn)場(chǎng)，越來(lái)越受到房企的重視。也將成為投資人員核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)

相較于招拍掛而言，明顯的特點(diǎn)在于模式靈活，不受限于政府掛地時(shí)間和規(guī)模的限制。但是也恰恰是因?yàn)槟繕?biāo)地塊不是直接出自政府手中，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)

相對(duì)于項(xiàng)目直接收購(gòu)，股權(quán)收購(gòu)確實(shí)可以減少稅金支付

但也有部分稅金本來(lái)只是獲得延遲交納的機(jī)會(huì)，卻往往被誤判為完全免稅，如所得稅、土地增值稅等

在交易過程中，原則上只要出現(xiàn)增值額，從稅法法理上講都屬于應(yīng)征稅的范疇，但在有些特殊情況下，如股權(quán)收購(gòu)，目標(biāo)公司的增值額并沒有立即實(shí)現(xiàn)

增值額暫時(shí)還屬預(yù)測(cè)性的，這部分“預(yù)測(cè)的增值額”將來(lái)有可能實(shí)現(xiàn)，也有可能實(shí)現(xiàn)不了，需要等到產(chǎn)品真正銷售出去，增值額變成事實(shí)后，再行按實(shí)征收

因此，延遲納稅絕非免稅，而股權(quán)重組評(píng)估目標(biāo)項(xiàng)目公司邊際價(jià)值時(shí)，應(yīng)將“遞延稅款”扣除后再確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)

在項(xiàng)目未交付使用前，項(xiàng)目的土地增值稅、所得稅都難以計(jì)算，如有的項(xiàng)目處在預(yù)售階段，還不具備開具正式發(fā)票的條件

這些因素都會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)問題后置，稅收風(fēng)險(xiǎn)也就形成，這種先天埋下的稅務(wù)陷阱又具有相當(dāng)?shù)碾[蔽性，股權(quán)收購(gòu)時(shí)很難被發(fā)現(xiàn)

因此，在股權(quán)收購(gòu)過程中一定需要額外重視這一點(diǎn)

這一點(diǎn)算是在我前面文章中老生常談了

或有債務(wù)是導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表失真的主要原因，是股權(quán)收購(gòu)中的重要陷阱，主要包括：為第三方擔(dān)保形成的債務(wù)、潛在訴訟、潛在行政罰款導(dǎo)致的債務(wù)等

或有債務(wù)在收購(gòu)時(shí)往往難以預(yù)料，常規(guī)審計(jì)也很難發(fā)現(xiàn)，由于其發(fā)生或者處理結(jié)果無(wú)法預(yù)料

且一旦發(fā)生，有可能從根本上改變項(xiàng)目收購(gòu)的價(jià)值，所以股權(quán)收購(gòu)存在一定的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)

股權(quán)收購(gòu)相對(duì)成本低、操作簡(jiǎn)單，但也不是所有性質(zhì)的股權(quán)都可以隨便收購(gòu)，尤其以下三種類型的股權(quán)收購(gòu)：

一、收購(gòu)股權(quán)存在質(zhì)押的項(xiàng)目公司

二、受讓方如果是外資企業(yè)，需留意國(guó)家對(duì)外商投資相關(guān)法律的限制

三、國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易

收購(gòu)協(xié)議簽定后，若因市場(chǎng)突然變好或其他有利因素出現(xiàn)，原股東有可能出現(xiàn)反悔的念頭，而以“股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”為借口，由小股東出面發(fā)難

如果目標(biāo)公司股東為兩人以上，就應(yīng)留意其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題

可以在收購(gòu)前要求其他股東出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明函

房地產(chǎn)公司最主要的資產(chǎn)是土地，而對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估主要從以下緯度進(jìn)行：

一是針對(duì)土地權(quán)屬關(guān)系的評(píng)估

包括：政府土地拍賣的相關(guān)文件中有無(wú)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條款；土地出讓金是否已經(jīng)付清；是否存在代征地的情況；是否存在被征收的風(fēng)險(xiǎn)；土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰等

二是土地規(guī)劃指標(biāo)的評(píng)估

即使土地面積相同，所處地段相近，如果容積率、允許建筑的業(yè)態(tài)類型不同，土地的價(jià)值懸殊也很大，包括：規(guī)劃是否符合收購(gòu)方的市場(chǎng)定位；規(guī)劃與拍地要點(diǎn)相比有無(wú)調(diào)整等

由于房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，形成的合同金額一般都較大，如施工合同、原材料采購(gòu)合同等，尤其出現(xiàn)停建、緩建情況合同更復(fù)雜

受讓方接手目標(biāo)企業(yè)后，重要合同一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議，勢(shì)必形成曠日持久的仲裁或訴訟，在經(jīng)濟(jì)、時(shí)間和聲譽(yù)等諸多方面都會(huì)給收購(gòu)方帶來(lái)困擾，并有可能直接導(dǎo)致項(xiàng)目收購(gòu)的失敗

所以收購(gòu)時(shí)對(duì)這些合同的評(píng)估務(wù)必慎之又慎

如果被收購(gòu)的公司本身并不合法，最終會(huì)給受讓方造成損失，所以對(duì)目標(biāo)公司自身合法性的評(píng)估也不能放松

評(píng)估主要從以下幾個(gè)方面展開：股東是否足額繳納注冊(cè)資金；非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)是否符合法律強(qiáng)制性規(guī)定等

最后幫助大家照常總結(jié)下：

【1】延遲納稅絕非免稅，而股權(quán)收購(gòu)中，應(yīng)將“遞延稅款”扣除后再確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)

【2】項(xiàng)目處預(yù)售階段，不具備開具正式發(fā)票的條件，進(jìn)而導(dǎo)致稅務(wù)問題后置，需要額外關(guān)注稅務(wù)陷阱的隱蔽性

【3】重點(diǎn)關(guān)注第三方擔(dān)保形成的債務(wù)、潛在訴訟、潛在行政罰款導(dǎo)致的或有債務(wù)

【4】警惕收購(gòu)股權(quán)存在質(zhì)押的項(xiàng)目公司，以及國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓及境外股權(quán)收購(gòu)等特殊情況

【5】留意其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題，在收購(gòu)前要求其他股東出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明函