丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
近日，國家統計局公布房地產各項數據，其中前2月房地產銷售、投資創歷史同期新高，全國商品房成交均價再度破萬。2月70城中55城二手房房價指數環比上漲，環比漲幅最高的為上海，上漲1.3%；較去年同期同比上漲的城市有49個，深圳同比漲幅以16%繼續領漲。
自新一輪政策集中出臺以來，房價和地價已經成為各城市不可逾越的紅線，一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市地價、房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。
其中廣州進一步嚴查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，如果首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的情形，則嚴禁準入；深圳各大銀行將二手住房成交參考價格作為按揭貸款參考依據。
事實上，此輪針對購房首付資金來源的嚴查，正是嚴格落實房地產貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴控個人住房貸款投放節奏，并對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經營貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產市場。
聯系到各地房價上漲情況，后續上漲幅度較高的城市面臨收緊的壓力，而后續全國房價是否會維持在萬元以上的均價水平，仍然有待于觀察，但“房價破萬”將是大勢所趨。基于此，各城市嚴查力度或將不會放松。
全國商品房成交均價再度破萬
2021年前2月，全國新房銷售價格呈現同比上漲趨勢，漲幅趨于平穩。各能級環比漲幅有升有降，其中一線城市環比漲幅最高。具體來說，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二線城市上漲0.4%，漲幅與上月持平；三線城市環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。
70城及各能級城市新建商品住宅價格指數環比走勢
數據來源：國家統計局
值得注意的是，2021年1-2月，全國商品房成交均價為11030元/平方米，重回五位數區間并創下歷史新高，相較12月末上漲1271元/平方米。核心原因在于東部地區成交大幅放量，商品房銷售面積占全國比重升至44%，拉動整體價格結構性上漲。
2020年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續4個月穩站一萬關口，全國房價進入萬元時代，隨后10月至12月單月房價并未延續上漲，跌出萬元以下。
從歷年全國房價上漲情況來看，自2016年以來，全國房價均價整體保持5%以上的上漲幅度，其中，2016年、2018年和2021年前2月，房價漲幅均超10%以上。
圖：2013年-2021年前2月全國房價均價走勢
數據來源：國家統計局
銀川、深圳分別領漲新房和二手房
具體城市而言，我們通過對70個重點城市自去年2月以來的新房、二手房房價走勢進行梳理發現，銀川以14.9%的漲幅領漲新建商品住宅價格，其次為徐州；深圳二手房價漲幅高達16%，排名70城首位，寧波位居第二。
新房漲幅較高的城市以熱點二線城市為主，一線城市僅廣州入榜前十；二手房成交均價，四大一線城市漲幅均排在前十位。
相比之下，仍有部分城市新房二手房價格較去年2月同比下降。其中新房房價同比下跌的城市有6個，北海以4.2%的跌幅領跌70城；二手房房價下跌的城市相對較多，數量達到了21個，其中牡丹江同比下降9.9%。
實際上，房價上漲過快也意味著樓市過熱，在行業進入全面去杠桿的背景下，部分城市房價“虛高”的潛在危險正在萌發。
數據來源：國家統計局
數據來源：國家統計局
首付資金來源成各地嚴查對象
當下，房價仍然是不可逾越的紅線。
比如深圳，受供應端影響，深圳新房房價同環比漲幅均排在30名開外，而二手房成交價格排名卻連續多月靠前，其中同比漲幅更是連續7個月排在首位。二手房房價上漲過快，深圳自2020年7月多次加碼調控，并于今年2月，多家銀行發布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。
3月12日，深圳展開了信貸資金違規流入房地產的排查，這是去年以來的第二次，違規流入房地產市場的貸款需限期收回。根據深圳銀保監局、人民銀行深圳中心支行公布的數據顯示，深圳已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。
據媒體報道，深圳、廣州、東莞、佛山等地銀行均開始收緊經營貸、消費貸貸前審批，并重點對存量貸款進行逐戶排查。為了切斷與信貸中介的灰色產業鏈條，各家銀行除了自查外，還重點排查與第三方業務機構的業務合作情況。
此外，廣州、上海也有動作。
3月17日，廣州迎來一場史無前例的嚴查首付款來源行動，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁準入。
3月18日，上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作，并發現部分個人消費貸、經營貸資金流入房地產市場；首付款來源核實不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金等四大問題。
此外，房價漲幅較高的銀川已明確分類分檔對不同銀行采取不同的監管標準，對首付資金來源進行嚴查；西安則要求房地產開發企業、房地產經紀機構不得誘導、協助購房人以“信用貸”“消費貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機構合作提供首付貸等違規金融產品和服務。進行購房意向登記信息核驗時，要嚴格核查首付存款證明。
房價，是判斷市場熱度增減的關鍵指標。一旦觸碰房價這條潛在紅線，市場出現過熱的征兆，調控政策大棒必將隨之而來。
以熱點城市為風向標參考，未來將有更多“房價上漲過快”的城市嚴查首付款來源，房地產行業將全面轉向去杠桿。
從政策內容來看，購房首付的資金來源將成為各大城市的嚴查對象，居民部門也將轉向穩杠桿，甚至是去杠桿。自2020年末央行推出房貸“兩道紅線”之后，各地將嚴格落實房地產貸款集中度管理，嚴控個人住房貸款投放節奏，并對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經營貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產市場。
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