作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

2020年，新城控股將銷售目標定為2500億元，比2019年還少200億元，全面收縮下其業績滑坡已跌出前十。

3月29日，新城控股(601155.SH)發布2020年年報并召開業績說明會。

年報顯示，2020年新城控股實現營業收入1454.8億元，同比上漲69.46%；實現歸母凈利潤152.6億元，同比上漲20.56%。

雖然業績持續增長，但新城控股的毛利、凈利均出現下滑。

2020年，新城控股毛利率為23.5%，同比大幅下降，究其原因是2016-2018年間其曾戰略性入駐新城市，規模擴張激進，且人員擴張過快、管理水平跟不上。

毛利率情況

從房地產行業來看，由于因城施策等調控政策持續，行業利潤空間不斷收窄，房企毛利普遍下滑。

隨著棚改熱潮的退去，三四線城市的房價漲幅不僅吃力，甚至更有不少城市傳出房價下跌的信號。

據官網介紹，新城控股1993年創立于江蘇常州，現總部設于上海。經過28年的發展，成為跨足住宅地產和商業地產的綜合性房地產集團。

2015年，新城控股在上交所A股上市，成為國內首家實現B轉A的民營房企。

新城控股官網

從股權結構看，新城控股的控股股東為富域發展，持股比例為61.09%，二股東常州德潤持股6.11%，實際控制人王振華通過富域發展和常州德潤間接持有公司67.2%股份。

股權結構圖

2020年，新城控股實現合同銷售金額2509.63億元，同比下降7.33%；銷售面積2348.85萬平方米，同比下降3.42%。

據克而瑞數據顯示，2020年新城控股以1992.1億操盤金額位居房企第17位，排名較2019年大幅下滑已跌出前十；其以1859.2萬平方米操盤面積位居第7位。

克而瑞2020年房企排名

近年來，新城控股的銷售增速下滑明顯，2016-2018年其銷售額分別為650億、1270億和2210億元，同比增長103.76%、95.38%和74.02%；但在2019年銷售增速大幅下降，當年銷售額僅增長22.48%。

值得注意的是，2020年新城控股的經營獲現能力惡化，其經營性現金流凈額僅為3.82億元，較2019年的435.8億元大幅減少99%。

經營性現金流情況

這主要由于，2020年新城控股銷售下滑、新增土儲過多，一進一出后其經營性現金凈額出現大幅減少。

截至2020年底，新城控股累計土儲破億，共計1.43億平方米。其中一、二線城市占比39%，三四線占比超過60%，半數集中在長三角。

截至最新報告期，新城控股的總資產為5377.53億元，總負債4556.14億元，凈資產821.38億元，資產負債率84.73%。

從房企融資新規“三道紅線”來看，新城控股剔除預收賬款后的資產負債率為74.12%，凈負債率43.65%，現金短債比2.61，踩中一道紅線，歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。

《小債看市》分析債務結構發現，新城控股主要以流動負債為主，占總債務的83%。

截至2020年末，新城控股流動負債有3775.92億元，主要為應付賬款和其他應付款，其一年內到期的短期債務有207.32億元。

相較于短期負債，新城控股流動性較好，其賬上貨幣資金有624.24億元，是短債的三倍，短期償債壓力不大。

另外，在備用資金方面，截至2020年末新城控股銀行授信總額有1102億元，未使用授信額度為819億元，可見其財務彈性較好。

銀行授信情況

除此之外，新城控股還有780.22億非流動負債，主要為長期借款和應付債券，其長期有息負債合計677.63億元。

非流動負債情況

整體來看，新城控股剛性債務規模有952.8億元，主要為長期有息負債為主。

近年來，新城控股償債資金主要依賴于外部融資，2020年末其融資總額達到916.76億，同比增長近24%，融資成本為6.73%。

從融資渠道看，作為上市公司新城控股渠道多元，除了發債和借款，其還通過應收賬款、股權質押以及信托等方式融資。

據最新數據顯示，富域發展和常州德潤質押新城控股股份分別3.08億和1700萬股，股權質押率分別為22.35%和12.34%，可以看出質押率較高。

股權質押情況

在資產質量方面，近年來新城控股合作項目增多，往來款大幅增加，其他應收款的回收、其他應付款來源的穩定性及對合聯營企業的擔保情況或對其信用質量產生影響。

總得來看，去年新城控股雖完成年度銷售目標，但銷售下滑已跌出房企前十；前些年規模擴張激進，毛利、凈利下滑明顯；2020年由于回款減少、新增土儲過多，導致經營獲現能力驟降。

1983年，王振華從江蘇廣播電視大學分校畢業后，被分配到了常州一家棉紡國企工作，后他憑借組織管理能力擔任車間主任。

幾年的基層生活，王振華積攢了重要經驗，5年后他決定下海創業，創建了自己的第一個工廠--湖塘織布廠。

沒幾年，王振華就將這個工廠做到了全市三甲，累積了超過200萬的資金！

1993年，王振華讀到了一本叫做《投資潮中永不沉沒的船-房地產》的書，書中講述了李嘉誠等大佬通過香港房地產發家的故事，而這些故事恰好擊中了他的熱血和激情。

同年，王振華成立了“武進新城投資建設開發有限公司“，也就是新城控股的前身，從自己的家鄉常州農村開始著手。

隨后十年，新城逐漸發展成為了一家擁有10億市值的房地產公司，而王振華也由一個默默無聞的小人物搖身一變成為房地產大亨。

2012年，王振華帶領新城發展控股成功在港交所掛牌，這使得他身家暴漲，成為了“常州首富”。

2015年，新城控股又作為首個由B股轉A股的民營房企在上交所上市，當天股價再次暴漲200%！

其后，新城控股進入大躍進模式，業績一路高歌，在建項目從2016年的1307萬平米，增長到2019年的8498萬平米，四年翻了6.5倍。

2018年，新城控股以黑馬姿態進入房企前10，銷售規模沖上兩千億，并不斷進入一些中西部新城市。

然而，2019年7月王振華涉嫌猥褻九歲女童，消息傳出震驚全國。之后王振華兒子王曉松和職業經理人一起，接手并努力扶正這艘商業大船。

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原標題： “蘇系房企”千億有息負債懸頂，“黑天鵝”后業績滑坡跌出前十