目前，凱德投資管理所管理的資產(chǎn)規(guī)模約為1150億新元，折合人民幣約為5600億元。新的上市實(shí)體將會(huì)成為亞洲最大的房地產(chǎn)投資管理公司，也是全球第三大交易所上市的房地產(chǎn)投資管理公司（第一大和第二大分別為加拿大的博楓和美國(guó)的黑石）。

備注：資產(chǎn)規(guī)模金額由凱德集團(tuán)各實(shí)體所管理的房地產(chǎn)資產(chǎn)總值按100%物業(yè)賬面價(jià)值計(jì)算得出，資產(chǎn)管理范圍包含凱德旗下所有上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托、由凱德管理的部分非上市基金的管理公司，以及凱德的全線旅宿管理業(yè)務(wù)。

在重組前，凱德集團(tuán)資產(chǎn)管理規(guī)模世界排名第9，而重組后由于部分業(yè)務(wù)被剝離，凱德投資的資產(chǎn)管理規(guī)模將在世界房地產(chǎn)投資管理公司中排名第12位。

從“沖動(dòng)”到落地

凱德投資上市

此前的重組計(jì)劃中，凱德集團(tuán)表示，一方面凱德將整合旗下的投資管理平臺(tái)和旅宿業(yè)務(wù)為“凱德投資管理（CLIM）”，并作為新的上市實(shí)體計(jì)劃年底在新交所上市；另一方面，凱德的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將進(jìn)行私有化，并在該計(jì)劃實(shí)施完成后，由凱騰控股所持有，凱騰控股為淡馬錫集團(tuán)旗下全資子公司。截至2021年3月，淡馬錫集團(tuán)為凱德集團(tuán)的第一大股東，持有凱德集團(tuán)52%的股權(quán)。

圖片來源：凱德集團(tuán)

重組后的凱德投資，仍有 80%的資產(chǎn)位于亞洲，覆蓋零售及綜合體、新經(jīng)濟(jì)（包括工業(yè)、 物流、產(chǎn)業(yè)園和數(shù)據(jù)中心）、辦公和旅宿幾大業(yè)態(tài)。地域上也將覆蓋 230 個(gè)以上的城市和 30 余個(gè)國(guó)家。

凱德投資的房地產(chǎn)基金管理規(guī)模（FUM）約為830億新元（約人民幣4000億元），通過6個(gè)上市房地產(chǎn)投資信托和商業(yè)信托，以及20多個(gè)私募基金持有。

圖片來源：元聯(lián)基金

回溯凱德中國(guó)的發(fā)展，可以看出凱德的每一次布局和投資調(diào)整，都有明確的部署和目標(biāo)。

2005年，中國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)展也帶給了凱德中國(guó)里程碑式的意義。凱德在收購凱德Mall·望京后同年將其出售給凱德商用中國(guó)信托（CRCT）。2005年底，CRCT在新交所上市，成為首個(gè)投資于中國(guó)購物中心的房產(chǎn)信托基金。凱德Mall·望京也成為了其將其在新加坡進(jìn)行資產(chǎn)證券化的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)帶入中國(guó)市場(chǎng)的里程碑。

2013年，凱德確立了大力發(fā)展綜合體的戰(zhàn)略。凱德集團(tuán)對(duì)其原本的八大業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行了整合并精簡(jiǎn)為四個(gè)：凱德新加坡、凱德中國(guó)、凱德商用和雅詩閣；脫售在澳洲置地的股份；凱德商用私有化并入集團(tuán)。

2012年，凱德已在中國(guó)開業(yè)寧波、成都來福士廣場(chǎng)，深圳、重慶、上海長(zhǎng)寧來福士開始動(dòng)工。彼時(shí)，凱德已經(jīng)落地9座來福士項(xiàng)目。

20多年來，凱德在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展策略已十分明顯。而值得關(guān)注的是，2019年，凱德進(jìn)行組織架構(gòu)整合，旗下辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流、商業(yè)綜合體、城鎮(zhèn)開發(fā)和住宅業(yè)務(wù)將按照地域管轄；旅宿業(yè)務(wù)以及基金和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，則作為兩個(gè)獨(dú)立板塊垂直管理。兩個(gè)垂直管理的業(yè)務(wù)板塊，如今則被納入凱德投資上市平臺(tái)。

中國(guó)市場(chǎng)仍是凱德投資關(guān)注的核心市場(chǎng)，凱德重組公告中提及，未來凱德將以“輕資產(chǎn)”、“資本高效”為錨點(diǎn)，以期實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

“換倉”新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)

從1994年第一座辦公樓上海百騰大廈作為起點(diǎn)，到2004年中國(guó)第一座來福士上海來福士廣場(chǎng)開業(yè)，再到“綜合體戰(zhàn)略”，凱德集團(tuán)發(fā)展迅速。

目前，其深度布局一、二線核心城市，管理資產(chǎn)規(guī)模約2800億元，已構(gòu)建的投資物業(yè)儲(chǔ)備超1173億元。

隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)據(jù)中心等逐步成為基建熱點(diǎn)，凱德集團(tuán)投資重心逐步偏向新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類型。目前已在全國(guó)布局9個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和1個(gè)數(shù)據(jù)中心。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面：2021年5月26日，億達(dá)中國(guó)公告稱，以5.01億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓大連軟件園騰飛發(fā)展有限公司50%股份，買方正是凱德集團(tuán)。目標(biāo)公司主要從事物業(yè)投資，持有位于中國(guó)大連總規(guī)劃建筑面積約為44.37萬平方米的投資物業(yè)。此次收購?fù)瓿珊螅瑒P德將持有該項(xiàng)目100%股權(quán)。

2020年11月，凱德集團(tuán)首次進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。其將旗下騰飛新蘇投資組合、騰飛創(chuàng)新大廈、騰飛創(chuàng)新中心、新加坡-杭州科技園一期和二期五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目和廣州樂峰廣場(chǎng)剩余49%股權(quán)注入房地產(chǎn)投資信托基金凱德商用中國(guó)信托（“CRCT”），所獲資金49.45億元用于拓展新項(xiàng)目。據(jù)悉，這是凱德商用中國(guó)信托迄今為止最大的一筆產(chǎn)業(yè)園收購，凱德施展了“私募基金+REITs”的雙基金模式。

事實(shí)上，凱德集團(tuán)此前已有意涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)類業(yè)務(wù)。2018年，凱德集團(tuán)和寧波市海曙區(qū)政府投資150億元，合作開發(fā)新一代產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中新創(chuàng)智（寧波）產(chǎn)業(yè)園，是新加坡企業(yè)與寧波地方政府在市區(qū)范圍內(nèi)的首個(gè)同類合作項(xiàng)目。

該產(chǎn)業(yè)園位于國(guó)家級(jí)寧波臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的核心范圍內(nèi)，園區(qū)總規(guī)劃面積約1336畝（約89公頃），遠(yuǎn)期總建筑規(guī)模可達(dá)100萬平方米，開發(fā)周期預(yù)計(jì)五至八年。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年內(nèi)完工。

2019年7月，凱德集團(tuán)以533億元收購星橋騰飛，擴(kuò)充產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別。

2021年6月，凱德集團(tuán)和中國(guó)平安簽署合作協(xié)議，凱德向平安人壽出售中國(guó)六個(gè)來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)；該資產(chǎn)組合總資產(chǎn)價(jià)值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元，該交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成。通過此筆迄今為止房地產(chǎn)界最大收購案，凱德集團(tuán)將套現(xiàn)超人民幣96億元。

凱德集團(tuán)披露，本次交易回籠的資金，將被用于其新擴(kuò)展的業(yè)務(wù)版圖當(dāng)中去，用于重點(diǎn)投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。其計(jì)劃將新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)規(guī)模從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元。

公開數(shù)據(jù)顯示，2008至2020年間，交易涉及的六個(gè)來福士投資組合所取得的基金管理費(fèi)率平均約為62個(gè)基點(diǎn)。2019年，全年出租率90%以上，部分項(xiàng)目達(dá)95%以上；2020年絕大部分項(xiàng)目的出租率仍穩(wěn)定在90%以上。可以看出，來福士資產(chǎn)包是具有穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟資產(chǎn)。

大規(guī)模布局的背后，凱德集團(tuán)也在出售很多項(xiàng)目。2019年6月11日，凱德集團(tuán)宣布旗下子公司及關(guān)聯(lián)公司與凱德商用中國(guó)信托達(dá)成協(xié)議，向其出售持有中國(guó)三家購物中心的公司股權(quán)——哈爾濱的凱德廣場(chǎng)、學(xué)府和凱德廣場(chǎng)·埃德蒙頓以及長(zhǎng)沙的凱德廣場(chǎng)·雨花亭。此次交易價(jià)格為29.6億人民幣，為凱德集團(tuán)帶來約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

2018年，凱德以83.65億元向印力出售20個(gè)位于非核心城市的購物中心，所獲資金將用于繼續(xù)投資中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

而最新消息也顯示，9月16日，凱德集團(tuán)與人保資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將圍繞新基建及核心城市商辦不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、辦公樓、購物中心和商業(yè)綜合體等，開展項(xiàng)目投資、私募基金等多層次合作。

未來，“新經(jīng)濟(jì)”資產(chǎn)將成為凱德投資重要的發(fā)力點(diǎn)。

以 REITs為契機(jī)

持續(xù)輸出凱德輕資產(chǎn)模式

2021年以來，高達(dá)87次的房地產(chǎn)調(diào)控政策下壓到全國(guó)各地，足見中國(guó)政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”壯士斷腕的決心。重資產(chǎn)模式下，一些房企投資回報(bào)率越來越低。加上疫情影響，由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，已是絕大多數(shù)房企的必要之路。

從資本角度來看，輕資產(chǎn)也更受青睞。而凱德作為行業(yè)頭部和先驅(qū)，轉(zhuǎn)型也走在了行業(yè)前列。

凱德集團(tuán)的輕資產(chǎn)模式是指從集團(tuán)內(nèi)部孵化到私募基金的開發(fā)培育，再到房地產(chǎn)信托投資基金的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，以PE+REITs模式為核心的完備暢通的投資物業(yè)成長(zhǎng)通道。

為了滿足不同類型投資人的需求，凱德將投資物業(yè)按發(fā)展階段分為培育期和成熟期。成熟期的物業(yè)收益率在7%~10%之間，具有穩(wěn)定的分紅能力，適合保守的 REITs 投資人。在此基礎(chǔ)上，凱德將私募基金和REITs按投資物業(yè)類型分為商辦物業(yè)基金、零售物業(yè)基金、出租型公寓基金、城市綜合體基金、工業(yè)物業(yè)基金等。

從資本角度看，據(jù)凱德重組公告中提到，凱德集團(tuán)與房地產(chǎn)投資公司和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的資本市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)比，可以看到，雖然凱德集團(tuán)表現(xiàn)優(yōu)于其他開發(fā)商，但與單一從事投資的房地產(chǎn)公司對(duì)比，差異較大。

據(jù)了解，凱德集團(tuán)從以傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)和費(fèi)用收益為主，并取得了重大進(jìn)展。凱德將開發(fā)板塊與投資板塊拆分重組有利于解決此問題，讓新的上市實(shí)體更能受到資本市場(chǎng)的青睞。

據(jù)了解，過去十年，凱德股價(jià)僅增長(zhǎng)了2.7%。而在凱德公布重組計(jì)劃后，股價(jià)出大幅上漲21%，為自2001年以來最大漲幅。

當(dāng)然，凱德集團(tuán)也曾因?yàn)閭鶆?wù)負(fù)擔(dān)過重經(jīng)歷了從重資產(chǎn)模式到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的蛻變。其成立之初以傳統(tǒng)住宅開發(fā)、投資開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，其中2001年住宅業(yè)務(wù)占總收入61%。

2001年，凱德集團(tuán)有息負(fù)債達(dá)到約合 441.04 億元人民幣，凈負(fù)債率達(dá) 87%，導(dǎo)致當(dāng)年僅利息費(fèi)就達(dá)約合 20.93 億元人民幣。2001 年，凱德集團(tuán)造成了約合 13.63 億元人民幣的虧損，ROA僅為1.6%。

基于此，2001年，凱德提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。2001年10月，成立凱德金融推動(dòng)轉(zhuǎn)型。

2002年，凱德集團(tuán)成功發(fā)行凱德商用信托，成為新加坡歷史上第一只公募REITs。2004~2010年里，凱德集團(tuán)又成功發(fā)行凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托、雅詩閣公寓信托、凱德置地中國(guó)信托、凱德商用馬來西亞信托。5只公募REITs構(gòu)成公司成功向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。

凱德集團(tuán)完成向“開發(fā)商+基金經(jīng)理”的轉(zhuǎn)型后，得益于REITs募集的資金，凱德集團(tuán)不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，凱德的負(fù)債比例也不斷降低。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002~2007年共收購9項(xiàng)物業(yè)，包括IMM大樓、新加坡廣場(chǎng)、來福士城等優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

此外，在2001~2017年間，公司資產(chǎn)負(fù)債率下降7%至48%，凈負(fù)債率更大幅下降從112%斬至56%。集團(tuán)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)占比也從起初的以住宅地產(chǎn)開發(fā)為重，轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨剔k，產(chǎn)業(yè)園及公寓等相對(duì)長(zhǎng)期且能貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)為主。

2019年在凱德不動(dòng)產(chǎn)管理組合中，代表著重資產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅類項(xiàng)目?jī)H僅占到8%。

“REITs+PE Funds”成為凱德模式的核心。對(duì)資本的循環(huán)利用，也成為凱德集團(tuán)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略具體體現(xiàn)。對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的項(xiàng)目，如開發(fā)物業(yè)和培育期的商業(yè)物業(yè)，凱德主要用房地產(chǎn)私募基金進(jìn)行投資；對(duì)于現(xiàn)金流穩(wěn)定的成熟商業(yè)物業(yè)，凱德主要用REITs進(jìn)行投資。而REITs通常對(duì)私募基金培育的項(xiàng)目具有優(yōu)先購買權(quán)，凱德已經(jīng)形成了“私募基金培育，再打包出售給REITs”的雙基金配對(duì)運(yùn)作模式。